Darf der Vermieter einfach in deine Wohnung? Das Besichtigungsrecht für Mieter

Mit der Unterzeichnung des Mietvertrags übergibt der Vermieter dir das Hausrecht. Das bedeutet: Nur du entscheidest, wer deine Wohnung betritt – auch der Vermieter nicht ohne deine Zustimmung. Artikel 13 des Grundgesetzes schützt die Unverletzlichkeit der Wohnung ausdrücklich.

Der Vermieter hat kein pauschales Besichtigungsrecht. Er darf nur unter bestimmten Voraussetzungen Zutritt verlangen – und muss diesen immer ankündigen und begründen.

Es gibt konkrete Situationen, in denen du dem Vermieter Zutritt gewähren musst – aber immer nur nach vorheriger Ankündigung:

• Neuvermietung oder Verkauf: Möchte dein Vermieter die Wohnung weitervermieten oder verkaufen, darf er Interessenten mitbringen. Bei Neuvermietung muss das Mietverhältnis allerdings bereits gekündigt sein. Massenbesichtigungen musst du nicht dulden – als zumutbar gelten 1–2 Besichtigungen pro Woche oder maximal 3 pro Monat.
• Modernisierung oder Instandhaltung: Plant der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen, muss er diese 3 Monate vorher in Textform ankündigen. Dann bist du verpflichtet, sowohl die Besichtigung als auch die Handwerker zu dulden (§ 555d BGB). Auch bei Mängeln, die du selbst gemeldet hast, muss der Vermieter zur Behebung Zugang erhalten.
• Drohende Schäden oder Verdacht auf Vertragsbruch: Gibt es konkrete Anzeichen für Schimmel, Feuchtigkeitsschäden oder andere Mängel, hat der Vermieter ein Recht auf Überprüfung. Gleiches gilt, wenn er einen begründeten Verdacht auf Vertragsbruch hat (z. B. unerlaubte Untervermietung).
• Ablesen von Zählern: Beim Ablesen von Heizungs-, Wasser- oder Stromzählern darf nur der betreffende Raum betreten werden – nicht die gesamte Wohnung.

Eine ordnungsgemäße Ankündigung muss folgendes enthalten:

• Grund der Besichtigung
• Termin (Datum und Uhrzeit)
• Voraussichtliche Dauer
• Räumlicher Umfang (welche Räume)

Die Vorlaufzeit beträgt je nach Anlass 24 Stunden bis zu 2 Wochen. Besichtigungen dürfen nur werktags zwischen 10–13 Uhr und 15–18 Uhr stattfinden. Sonntagsbesuche sind grundsätzlich unzulässig. Passt dir der Termin nicht, kannst du einen Ersatztermin vorschlagen.

Du kannst den Zutritt verweigern, wenn:

• keine Ankündigung erfolgt ist
• der Vermieter keinen legitimen Grund nennt
• der Besuch zu unzumutbaren Zeiten (abends, nachts, sonntags) stattfinden soll
• die Besichtigungen unverhältnismäßig häufig sind
• eine Klausel im Mietvertrag dir Besichtigungen ohne Ankündigung aufzwingen will – solche Klauseln sind unwirksam (§ 307 Abs. 1 BGB)

Ein unerlaubtes Betreten deiner Wohnung ist kein Kavaliersdelikt. Folgende Schritte stehen dir offen:

1. Dokumentieren – Beweise sichern (Zeugen, Schlösser prüfen)
2. Schriftlich abmahnen – den Vermieter formell auffordern, es zu unterlassen
3. Strafanzeige stellen – unbefugtes Betreten kann Hausfriedensbruch sein (§ 123 StGB)
4. Zivilrechtlich vorgehen – Schadensersatz oder Unterlassungsklage
5. Fristlose Kündigung – bei schwerem Vertrauensbruch als letztes Mittel
    

Wichtig: Ein Vermieter darf keinen Zweitschlüssel deiner Wohnung behalten. Du kannst verlangen, dass ihm alle Schlüssel ausgehändigt werden.

Nur bei echten Notfällen und Gefahr in Verzug – etwa einem Wasserrohrbruch oder Gasaustritt – ist das Betreten ohne Ankündigung zulässig. Die Kosten für eine Notöffnung trägt in der Regel der Vermieter, nicht du. Verweigert du im Notfall den Zutritt und der Schaden wird dadurch größer, kannst du jedoch haftbar gemacht werden.