Schnäppchenhäuser kaufen: So findest du ein günstiges Haus bis 100.000 Euro

Ein Schnäppchenhaus ist ein Haus, das deutlich unter dem üblichen Marktpreis angeboten wird. Der Preisvorteil entsteht meist durch Sanierungsbedarf, eine abgelegene Lage oder einen schnellen Verkauf, etwa bei einer Zwangsversteigerung. Bei einer Zwangsversteigerung verkauft das Amtsgericht ein Haus, zum Beispiel wegen Schulden des Eigentümers. Wo die Preisgrenze liegt, ist Definitionssache: Die meisten Käufer suchen Häuser bis 100.000 Euro, manche gezielt Häuser bis 40.000 Euro.

Ein Schnäppchenhaus findest du vor allem in ländlichen, strukturschwachen Regionen mit sinkender Einwohnerzahl, häufig in Ostdeutschland. Dort stehen Häuser länger leer, und Eigentümer verkaufen zu niedrigen Preisen. Suche auf dem Immobilienportal immowelt mit einem Preisfilter bis 40.000 oder bis 100.000 Euro und erweitere deinen Suchradius. Gute Anlaufstellen sind außerdem Gemeinden, die leerstehende Häuser vermarkten, und die Termine für Zwangsversteigerungen bei den Amtsgerichten.

Häuser bis 40.000 Euro gibt es nur auf dem Land und fast nur mit hohem Sanierungsbedarf. In Städten und im Umland großer Städte findest du in dieser Preisklasse praktisch nichts. Auf dem Land ist die Nachfrage gering, und die Preise sinken. Diese Hausarten kommen am häufigsten vor:

• Alte Dorf- und Fachwerkhäuser: großes Grundstück und viel Wohnfläche, aber meist unsaniert
• Häuser aus der Zwangsversteigerung: teils unter Marktwert, aber mit höherem Risiko
• Tiny Houses und unfertige Häuser: günstig, aber klein oder noch nicht bezugsfertig

Wohnfertige Häuser in gutem Zustand gibt es für unter 40.000 Euro nicht. Rechne bei jedem Haus in dieser Preisklasse mit einer umfassenden Sanierung.

Von 40.000 bis 100.000 Euro bekommst du auf dem Land mehr Haus für dein Geld als bis 40.000 Euro. Der Sanierungsbedarf ist oft geringer, und die Auswahl ist größer. Typische Angebote in dieser Preisklasse:

• Einfache Bestandshäuser auf dem Land: ältere Einfamilien- oder Siedlungshäuser, teils bewohnbar, mit Modernisierungsbedarf bei Heizung, Fenstern oder Bad
• Ältere Fertighäuser: oft günstiger als Massivhäuser, aber meist mit energetischem Modernisierungsbedarf
• Häuser zum Selbstausbau: Rohbauten oder teilsanierte Häuser, bei denen du mit Eigenleistung Kosten sparst
• Häuser in abgelegener Lage: günstig wegen der Entfernung zu Städten, Arbeitsplätzen und Infrastruktur

Auch in dieser Preisklasse ist der Kaufpreis nur ein Teil der Kosten. Wie viel du zusätzlich in die Sanierung steckst, hängt vom Zustand ab.

Ein Schnäppchenhaus kostet in der Summe meist deutlich mehr als sein Kaufpreis. Dazu kommen Kaufnebenkosten und die Sanierung. Bei Häusern bis 40.000 Euro übersteigt die Sanierung den Kaufpreis oft.

Hole vor dem Kauf Angebote von Handwerksbetrieben ein oder lass ein Gutachten erstellen. Rechne mit den Gesamtkosten und nicht nur mit dem Kaufpreis. Plane zusätzlich einen Puffer von 10–20 % der Sanierungssumme für unvorhergesehene Mängel ein.

Bei einem Schnäppchenhaus finanzierst du vor allem die Sanierung, nicht nur den Kaufpreis. Bring dafür ausreichend Eigenkapital mit und decke den Rest über eine Baufinanzierung, Fördermittel oder einen Ratenkredit ab. Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau, die staatliche Förderbank) fördert den energieeffizienten Umbau von Bestandsimmobilien mit günstigen Darlehen. Familien mit Kindern, die ein sanierungsbedürftiges Haus mit schlechter Energieklasse kaufen, können außerdem das KfW-Programm „Jung kauft Alt" nutzen. Prüfe vor dem Kauf, welche Programme aktuell gelten, denn Konditionen und Voraussetzungen ändern sich.

Ja, einige Maßnahmen sind nach dem Kauf Pflicht. Nach einem Eigentümerwechsel musst du bestimmte energetische Mindeststandards innerhalb von 2 Jahren erfüllen, egal ob du das Haus kaufst, erbst oder geschenkt bekommst. Das sind die Pflichtmaßnahmen:

• Oberste Geschossdecke oder Dach dämmen, wenn der Dachraum unbeheizt ist und der Mindestwärmeschutz fehlt (die oberste Geschossdecke ist die Decke zum Dachboden)
• Alten Heizkessel austauschen, wenn er älter als 30 Jahre ist
• Heizungs- und Warmwasserleitungen dämmen, die durch unbeheizte Räume laufen

Ein Eigentümerwechsel bedeutet nicht automatisch, dass die Heizung raus muss. Entscheidend ist, ob die bestehende Heizung weiter laufen oder repariert werden kann. Die Ausnahme für langjährige Selbstnutzer gilt nur für die bisherigen Eigentümer, nicht für dich als Käufer.

Beim Schnäppchenhaus kaufen solltest du jedes Haus vor dem Kauf von einer Fachperson begutachten lassen. Das spart dir im Zweifel viel Geld. Prüfe vor allem diese Punkte:

• Bausubstanz: Feuchtigkeit, Schimmel, Zustand von Dach, Fundament und Fachwerk
• Haustechnik: Alter der Heizung, Zustand von Elektro- und Wasserleitungen
• Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baulasten und Denkmalschutzstatus
• Lage: Anbindung, Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten, auf dem Land meist mit Auto
• Auflagen: Bei Häusern von Gemeinden sind Nutzung, Verkauf oder Vermietung teils eingeschränkt

Achte besonders bei Häusern unter Denkmalschutz auf die Auflagen. Sie können die Sanierung verteuern, weil du bestimmte Materialien und Bauweisen einhalten musst.

Ja, eine Zwangsversteigerung kann sich lohnen, ist aber riskanter als ein normaler Kauf. Der Zuschlag liegt manchmal unter dem Marktwert. Dafür kennst du den Zustand des Hauses oft nicht genau. Das Verkehrswertgutachten des Gerichts (ein Gutachten zum Marktwert) gibt dir Orientierung, ersetzt aber keine eigene Prüfung von Haus und Unterlagen. Informiere dich vorab beim Amtsgericht über den Ablauf und gib dein Gebot erst ab, wenn Zustand, Belastungen und Finanzierung geklärt sind.

Ein Schnäppchenhaus spart dir beim Kaufpreis viel Geld, kostet dich aber Zeit und Sanierungsaufwand. Die Gegenüberstellung zeigt, was für und was gegen den Kauf spricht.

Wenn dir ein Schnäppchenhaus zu aufwendig ist, gibt es drei Alternativen mit weniger Sanierungsrisiko:

• Saniertes Bestandshaus: höherer Kaufpreis, dafür kalkulierbare Kosten
• Grundstück mit Fertighaus: Neubau nach festem Preis, aber mit höheren Gesamtkosten
• Eigentumswohnung: oft niedrigerer Preis und weniger Instandhaltung als bei einem Haus

Vergleiche vor der Entscheidung die Gesamtkosten, nicht nur den Kaufpreis.

Ein Schnäppchenhaus lohnt sich für dich, wenn du handwerklich geschickt bist, Zeit und Rücklagen für die Sanierung hast und gern auf dem Land lebst. Es lohnt sich nicht, wenn du schnell einziehen willst, keine Rücklagen hast oder auf gute Infrastruktur angewiesen bist. Manchmal ist ein teureres, aber saniertes Haus am Ende die bessere Wahl.