Ratgeber

Wohnungseigentumsgesetz: Das gilt für Eigentümer

Wohnungseigentümer müssen sich an die Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) halten. Ein Überblick über Rechte und Pflichten von Eigentümern und Verwalter.

Das Wichtigste in Kürze

  • Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Zusammenleben in einer Eigentümergemeinschaft.
  • 2020 wurde das Wohnungseigentumsgesetz umfassend reformiert.
  • In der Regel kümmert sich ein Verwalter um organisatorische Aufgaben.
  • Einmal im Jahr treffen sich die Eigentümer bei der Eigentümerversammlung und beschließen notwendige Maßnahmen per Abstimmung.

Was ist das Wohnungseigentumsgesetz?

Das neue „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“ (Wohnungseigentumsgesetz, kurz: WEG) regelt das Zusammenleben in Mehrfamilienhäusern, in denen die Wohnungen verschiedene Eigentümer haben. Dazu gehören:

  • Die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer
  • Begründung der Eigentumsverhältnisse, also die Aufteilung der Immobilie in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
  • Regelung der Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und der Eigentümergemeinschaft
  • die Verwaltung der WEG

Wohnungseigentumsgesetz: Was ist das Wohneigentum?

Die Begriffsbestimmung nach Paragraph 1 WEG umfasst das Wohnungseigentum das Sondereigentum und den Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Was ist neu am Wohnungseigentumsgesetz?

Das Wohneigentumsgesetz wurde 2020 umfassend geändert durch das „Gesetz zur Förderung und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften“ (kurz: Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz WEMoG). Die Reform ist seit dem 1. Dezember 2020 in Kraft. Auswirkungen auf die Regelungen zum Dauerwohnrecht hat das neue Gesetz nicht. Die wichtigsten Änderungen sind:

  • Wohnungseigentümer erhalten in der Regel einen Anspruch auf den Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug, den barrierefreien Aus- und Umbau, Maßnahmen des Einbruchsschutzes und den Einbau eines Glasfaseranschlusses.
  • Die Vorschriften für bauliche Veränderungen der Wohnanlage wurden geändert und vereinfacht.
  • Die Organisation der Verwaltung wird effizienter.
  • Der Verwaltungsbeirat wird als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt.
  • Wohnungseigentümerversammlungen werden auch per Online-Teilnahme gestattet.

Was regelt die Teilungserklärung im Wohnungseigentumsgesetz?

Die rechtliche Voraussetzung für eine Eigentümergemeinschaft ist eine Teilungserklärung, mit der eine Immobilie in einzelne Einheiten aufgeteilt und das gemeinschaftliche Eigentum in verschiedenen Arten unterteilt wird. Ohne eine Teilungserklärung und die Teilung eines Gebäudes in einzelne Wohnungen kann ein Hauseigentümer keine einzelnen Wohnungen verkaufen. Geregelt ist die Teilung in den Paragraphen 2 bis 9 des WEG.

Wohnungseigentumsgesetz: Was ist Gemeinschaftseigentum?

Flächen, die nicht direkt einem Eigentümer zugeordnet sind, also kein Sondereigentum darstellen, sind als Gemeinschaftseigentum begründet. Zum Gemeinschaftseigentum gehören das Grundstück und alle Teile, die für Bestand oder Sicherheit der Immobilie wichtig sind. Auch das Treppenhaus oder eine gemeinschaftliche Waschküche im Keller sind zur gemeinsamen Nutzung und gehören in das Gemeinschaftseigentum. Die Nutzung des Gemeinschaftseigentums ist für alle Eigentümer gleichermaßen vorgesehen.

Was ist Sondereigentum laut Wohnungseigentumsgesetz?

Beim Sondereigentum handelt es sich um die Flächen, die einem Wohnungseigentümer individuell gehören, also um seine Eigentumswohnung und der zugewiesenen weiteren Flächen wie etwa einem Kellerabteil. Mit der neuen Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes gehören nun auch Flächen wie Stellplätze oder Terrassen neu dazu (Paragraph 3 Abs. 1 Satz 2 WEG-neu).

Per Veräußerungsbeschränkung (Paragraph 12 WEG) kann die Gemeinschaft beschließen, dass Eigentümer, die ihre Wohnung verkaufen wollen, die Zustimmung der Gemeinschaft oder zum Beispiel des Verwalters benötigen. Genauso kann die Eigentümergemeinschaft auch beschließen, dass die Veräußerungsbeschränkung aufgehoben wird.

Was ist laut Wohnungseigentumsgesetz das Wohnungseigentum?

Beim Wohnungseigentum handelt es sich um das Sondereigentum in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.

Was ist das Teileigentum laut Wohnungseigentumsgesetz?

Das Teileigentum sind die Räume, die keinen Wohnzwecken dienen, aber auch nicht der gemeinschaftlichen Benutzung zur Verfügung stehen. Das kann zum Beispiel ein Ladenlokal in einem Wohn- und Geschäftshaus sein.

Dokumente für Immobilienkauf oder -verkauf benötigt?

Wir sind Ihr zuverlässiger Partner für digitale Behördenauskünfte und Immobiliendokumente. Einfach online bestellen

Welche Rechte und Pflichten hat ein Wohnungseigentümer?

Die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer stehen in den Paragraphen 10 bis 19 des Wohnungseigentumsgesetzes.

Eigentümerrechte des WEG im Überblick:

  • Mit seinem Sondereigentum kann der Eigentümer machen, was er möchte. Ausnahme: Er verstößt mit seinem Verhalten gegen das Gesetz oder schränkt die Rechte anderer Eigentümer ein.
  • Ein Wohnungseigentümer darf seine Wohnung selbst bewohnen oder sie vermieten. Auch in der Nutzung ist er frei (Paragraph 13 WEG), sofern der Gebrauch des Sondereigentums von der Eigentümergemeinschaft nicht anders geregelt wurde (Paragraph 15 WEG).

Diese Pflichten haben Eigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz:

  • Das gemeinschaftliche Eigentum müssen alle Eigentümer so nutzen, wie es üblich ist und so, dass keinem der anderen Eigentümer ein Nachteil entsteht.
  • Der Eigentümer muss das Sondereigentum instand halten (Paragraph 14 WEG).
  • Jeder Eigentümer muss im Voraus Hausgeld zahlen und sich damit an dem Aufbau einer Instandhaltungsrücklage beteiligen (Paragraph 28 Absatz 2 WEG).

Verstößt ein Wohnungseigentümer trotz Abmahnungen wiederholt grob gegen die Regeln der Wohnungseigentümergemeinschaft, so kann ihm sein Eigentum entzogen werden (Paragraph 17 Abs.2 WEG-neu).

Link-Tipp

Den vollständigen Gesetzestext zum Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht findest du beim Bundesamt der Justiz in der aktuellen Version.

Wohnungseigentumsgesetz: Das gilt für die Verwaltung

Damit eine Eigentümergemeinschaft langfristig gut funktioniert, bedarf es einer guten Hausverwaltung und einem Verwalter. Das kann einer der Wohnungseigentümer sein, in der Regel ist es aber ein professioneller Dienstleister, also ein gewerblicher Verwalter.

Seit der Gesetzesreform 2020 kann der Verwalter leichter und ohne vorherige Beschlussfassung der Eigentümer über Maßnahmen von geringer Bedeutung entscheiden. Seine Entscheidungen dürfen also keine erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft nach sich ziehen (Paragraph 27 Abs.1 Nr.1 WEG-neu). Das betrifft zum Beispiel kleinere Reparaturen oder den Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen im beschränkten Umfang.

Welche Aufgaben hat der Verwalter laut Wohnungseigentumsgesetz?

Was der Verwalter einer Eigentümergemeinschaft in Eigenverantwortung und in welcher Form erledigen darf, kann die Gemeinschaft selbst definieren (Paragraph 27 Abs.2 WEG-neu).
Grundsätzlich können die Aufgaben des Verwalters in 4 Teilbereiche unterteilt werden:

  • Kaufmännisches
  • Rechtliches
  • Organisatorisches
  • Technisches

Was sind die kaufmännischen Aufgaben eines Verwalters nach dem Wohnungseigentumsgesetz?

  • Buchführung
  • Hausgeldabrechnungen
  • Nebenkostenabrechnungen
  • Rechnungen kontrollieren und zahlen
  • Prüfen von Belegen und Kontoständen
  • Erstellung eines Wirtschaftsplans, eines Vermögensberichts und der Jahresabrechnung

Der Vermögensbericht ist seit der Reform 2020 vorgeschrieben, damit die Eigentümergemeinschaft einmal im Jahr einen Überblick über die finanzielle Lage erhält.

Um den erstellten Wirtschaftsplan zu prüfen, muss der Verwalter jährlich auch eine Jahresabrechnung erstellen (Paragraph 28 WEG).

Welche rechtlichen Aufgaben muss der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz übernehmen?

Der Verwalter ist die rechtliche Vertretung der Eigentümergemeinschaft nach außen (Paragraph 9 Abs.1 WEG-neu). Er prüft Verträge und schließt sie ab. Nach Beschluss der Gemeinschaft darf er zum Beispiel auch einen Darlehensvertrag oder einen Grundstückskaufvertrag abschließen. Solche Beschlüsse kann die Gemeinschaft generell halten oder speziell auf einen bestimmten Fall konzentrieren. Ein Beispiel könnte hier ein Grundstück sein, dass die Gemeinschaft kauft, um Stellplätze zu schaffen.

Weitere rechtliche Aufgaben sind:

  • Einhaltung von der Landesbauordnung eingehalten werden, zum Beispiel in Bezug auf bauliche Maßnahmen.
  • Zustimmung, wenn ein Wohnungseigentümer seine Wohnung verkaufen möchte. In der Teilungserklärung ist diese Zustimmung oft vorgeschrieben.

Was muss der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz organisieren?

Der Verwalter ist für die Kommunikation mit den Eigentümern verantwortlich. Einmal im Jahr muss er außerdem schriftlich eine Eigentümerversammlung einberufen (Paragraph 24 Absatz 1 WEG) – seit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz geht das auch per E-Mail (Paragraph 24 Abs. 2 WEG-neu).

Bei der Eigentümerversammlung hat er, sofern nicht anders bestimmt, den Vorsitz. Im Anschluss an die Wohnungseigentümerversammlung muss er allen Eigentümern – also auch denjenigen, die nicht persönlich anwesend waren – das Protokoll mit den gefassten Beschlüssen zustellen. Auch dafür reicht nach Inkrafttreten der WEG-Reform die Textform, die verpflichtende Schriftform wurde abgeschafft (Paragraph 23 Abs.3 WEG-neu).

Reichen die Instandhaltungsrücklagen für bauliche Maßnahmen nicht aus, muss der Verwalter die Sonderumlagen organisieren.

Um welche technischen Aufgaben muss sich der Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz kümmern?

Der Verwalter kümmert sich um Instandhaltungen, Reparaturen oder der Beseitigung von Schäden am Gemeinschaftseigentum. Dabei ist seine Aufgabe die Planung der nötigen technischen Maßnahmen und Beauftragung eines Fachbetrieb. Er übernimmt außerdem den Kontakt zu Versicherungen.

Außerdem ist es seine Aufgabe die für die Anlage relevanten Sicherheitsvorschriften, wie Brandschutz zu kennen und sicherzustellen, dass die Technik funktioniert und auf aktuellem Stand ist.

Ist nach WEG ein Sachkundenachweis nötig?

Auch mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz gibt es keine gewerberechtlich vorgeschriebene Verpflichtung zu einem Sachkundenachweis. Ein Sachkundenachweis ist vergleichbar mit einem Zertifikat und zeigt den Eigentümern im besten Fall, dass sie es mit einem kompetenten Verwalter zu tun haben. 

Allerdings steht jedem Wohnungseigentümer frei die Bestellung eines zertifizierten Verwalters für die ordnungsgemäße Verwaltung zu verlangen (Paragraph 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG-neu).

Wer gilt nach Wohnungseigentumsgesetz als zertifizierter Verwalter?

Als zertifizierter Verwalter darf sich bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt (Paragraph 26a Abs. 1 WEG-neu).

Dieser Anspruch gilt allerdings nicht für jeden in kleineren Anlagen mit weniger als 9 Sondereigentumsrechten und einem Eigentümer als Verwalter. In diesem Fall muss mindestens ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) gemeinsam den Wunsch nach einem zertifizierten Verwalter äußern.

Seit dem 1. Dezember 2023 können Wohnungseigentümer den Anspruch geltend machen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird. Zuvor gab es eine Übergangsfrist von 2 Jahren, in denen Zertifizierungsverfahren entwickelt und eingeführt werden konnten. Bereits bestellte Verwalter haben noch Zeit bis 3,5 Jahre nach Inkrafttreten des neuen Gesetzes die Möglichkeit, eine Prüfung zu absolvieren. Bis zum Ablauf dieser Frist gelten sie noch als zertifizierter Verwalter – auch ohne Prüfung.

Wichtig: Die Fortbildungspflicht für Verwalter bleibt von diesen neuen Regelungen unberührt.

Für wie lange wird ein Verwalter bestellt?

Laut Wohnungseigentumsgesetz darf der Verwalter für maximal 5 Jahre bestellt werden, wird eine Eigentümergemeinschaft neu begründet, für höchstens 3 Jahre. Danach muss die Gemeinschaft entscheiden, ob der bisherige Hausverwalter gute Arbeit geleistet hat. Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV) erklärt: „Eigentümer sollten sich für die Auswahl des Verwalters ausreichend Zeit nehmen und nicht nur auf den Preis achten.“

Sind Eigentümer auf Verwaltersuche, sollten sie auf bestimmte Qualitätskriterien achten. So sollte er seine Qualifikation nachweisen können:

  • Wie lange ist er schon Verwalter?
  • Hat er eine Ausbildung, beispielsweise zum Immobilienkaufmann?

„Verwalter sollten darüber hinaus eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung und eine Betriebs- oder Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können“, erläutert Herbst.

Neues Wohnungseigentumsgesetz: Verwalter können leichter abberufen werden

Mit der Ausweitung seiner Befugnisse hat der Gesetzgeber aber auch die Abberufung des Verwalters für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer erleichtert. Künftig muss kein wichtiger Grund mehr vorliegen, wenn die Gemeinschaft den Verwalter abberufen will (Paragraph 29 Absatz 2). Spätestens 6 Monate nach der Abberufung endet dann der Verwaltervertrag.

Wohnungseigentumsgesetz: Was ist der Verwaltungsbeirat?

Die Eigentümergemeinschaft kann beschließen, dass der Verwalter durch einen Verwaltungsbeirat unterstützt wird. Der Beirat fungiert als Vermittler zwischen dem Verwalter und der Eigentümergemeinschaft, behält aber auch die Arbeit des Verwalters im Auge. Er überprüft zum Beispiel die vom Verwalter erstellte Jahresabrechnung oder Vermögensberichte.

Der Verwaltungsbeirat besteht in der Regel aus Mitgliedern der Eigentümergemeinschaft. Wie viele, das können die Eigentümer per Beschluss selbst festlegen. Die Gemeinschaft kann aber auch beschließen, dass andere Personen zulässig sind (Paragraph 29 WEG).

Damit sich künftig mehr Wohnungseigentümer bereit erklären, die ehrenamtliche Aufgabe eines Beirats zu übernehmen, hat der Gesetzgeber die Haftung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt (Paragraph 29 Abs. 3 WEG-neu).

Regelungen zur Eigentümerversammlung im Wohnungseigentumsgesetz

Für die Verwaltung einer Anlage ist neben dem Verwalter die Eigentümerversammlung ein wichtiges Instrument. Bei dieser Versammlung treffen sich die Wohnungseigentümer, um Anliegen zu besprechen und dazu Maßnahmen zu beschließen.

Mittlerweile ist es auch möglich über einen Beschluss die Online-Teilnahme an der Eigentümerversammlung zu ermöglichen (Paragraph 23 Abs.1 WEG-neu). Ein gänzliches Abschaffen von Präsenzversammlungen ist damit aber nicht möglich.

Eigentümer können mit einer Beschlussklage von der Eigentümergemeinschaft gefasste Beschlüsse anfechten. Das Gericht kann einen Beschluss dann für ungültig erklären (Paragraph 44 WEG).

In 3 Schritten zum passenden Finanzierungsangebot

Daten eingeben

Beschreiben Sie den geplanten Hausbau oder Immobilienkauf.

Finanzpartner wählen

Fordern Sie Angebote von bis zu 3 Finanzberatern an.

Angebote bekommen

Erhalten Sie individuelle Angebote und vergleichen Sie.

(0)
0 von 5 Sternen
5 Sterne
 
0
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Deine Bewertung:

Seite weiterleiten

Artikel drucken

War dieser Artikel hilfreich?

Ähnliche Artikel

Umzugskartons packen, Frau steht inmitten gepackter Kartons, Foto: zinkevych / stock.adobe.com

Umzugskartons packen: Zehn Tipps und Tricks

Weiterlesen →

Fernwärme, Fernwärmeleitung oberirdisch unter blauem Himmel

Fernwärme: Das müssen Eigentümer wissen

Weiterlesen →

kommunale Wärmeplanung, Windräder auf einer grünen Wiese, im Hintergrund ein dampfendes Kraftwerk

Kommunale Wärmeplanung: Das kommt auf Eigentümer zu

Weiterlesen →

Neuen Kommentar schreiben

immowelt Redaktionskodex

Die immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Anspruch der immowelt Experten ist es, komplexe Sachverhalte möglichst einfach wiederzugeben. Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen.

Hier geht es zu unserem Impressum, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, den Hinweisen zum Datenschutz und nutzungsbasierter Online-Werbung.