Heizungsgesetz: Was heißt das Gebäudeenergiegesetz für Eigentümer?

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) – besser bekannt als Heizungsgesetz – gilt seit Anfang 2024 und regelt schrittweise den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen. Für Eigentümer ist entscheidend, welche Vorgaben aktuell greifen, welche Übergangsfristen gelten und welche Förderungen möglich sind. Die Bundesregierung hat zudem angekündigt, das Gesetz 2026 weiterzuentwickeln – an den bestehenden Pflichten ändert das vorerst nichts.

Zum Jahreswechsel 2025/2026 hat die Bundesregierung angekündigt, das Gebäudeenergiegesetz weiterzuentwickeln und künftig unter dem Namen Gebäudemodernisierungsgesetz zu führen. Konkrete Änderungen sind jedoch noch nicht beschlossen. Erste Eckpunkte sollen Anfang 2026 vorliegen, das parlamentarische Verfahren ist für den weiteren Jahresverlauf geplant.

Auslöser ist der anhaltende Streit über die 65-Prozent-Vorgabe für neue Heizungen. Während Teile der Koalition eine Abschwächung fordern, setzen andere auf den Erhalt der Regel. Bis zu einer Einigung gilt jedoch weiterhin das bestehende Gebäudeenergiegesetz. Für Eigentümer bleibt damit maßgeblich, was seit 2024 in Kraft ist – nicht, was politisch noch diskutiert wird.

Neubauten in Neubaugebieten müssen nach dem Gesetz bereits seit 2024 zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien beheizt werden. In Neubauten außerhalb von Neubaugebieten können Gasheizungen nur noch eingebaut werden, wenn sie nachweislich auf klimafreundliche Gase umgerüstet werden können oder perspektivisch ein Anschluss an ein Wärmenetz vorgesehen ist. Klassische Gasheizungen ohne Umrüstoption sind nicht mehr vorgesehen.

Für Bestandsgebäude ist eine schrittweise Einführung der Änderungen vorgesehen. Damit wird gleichzeitig das Heizen mit fossilen Brennstoffen schrittweise reduziert: Kommunen müssen bis spätestens Mitte 2028 (Großstädte bis Mitte 2026) einen Wärmeplan aufstellen und aufzeigen wo sie in den nächsten Jahren planen, Wärmenetze auszubauen.

Für Bestandsgebäude greifen die strengeren Vorgaben grundsätzlich erst, wenn eine kommunale Wärmeplanung vorliegt. Bis dahin gelten Übergangsregelungen, die Eigentümern weiterhin Handlungsspielräume bei Reparatur und Austausch von Heizungen lassen.

Bis eine kommunale Wärmeplanung steht, gilt für alle Anschlüsse:

• Wärmepumpen, Solarthermie, Stromdirektheizungen, bei gut gedämmten Gebäuden, oder auch Ölheizungen, zur Unterstützung einer Wärmepumpe, dürfen ebenfalls genutzt werden.
• Holzkamine und Pelletheizungen können genutzt werden – im Bestand sowie im Neubau – wenn sie auf das 65-Prozent-Ziel einzahlen.

Der Einbau von Gasheizungen und der Betrieb ist weiterhin erlaubt bis eine Wärmeplanung vorliegt oder sie grundsätzlich auf Wasserstoff umgerüstet werden können. Wer sich ab 2024 eine neue Gasheizung einbauen lassen will, ist zu einem Gespräch mit einem Energieberater verpflichtet. Eine Möglichkeit sind auch Hybridheizungen.

Für ältere Gasheizungen soll es außerdem Übergangsfristen für den schrittweisen Umstieg von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Energien geben. Für die schrittweise Umrüstung gilt:

Für bestehende Gasheizungen sieht das Gesetz schrittweise steigende Anteile klimafreundlicher Gase vor. Diese Vorgaben sind gesetzlich verankert, setzen jedoch voraus, dass entsprechende Energieträger tatsächlich verfügbar sind. In der Praxis hängt die Umsetzung stark vom Ausbau der Netze ab.

Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind, müssen ebenfalls getauscht werden. Das gilt schon seit der Novelle des Gesetzes 2020.

Defekte Ölheizungen oder Gasheizungen in Bestandsgebäuden können grundsätzlich repariert werden und dürfen weiter mit dem bisherigen Brennstoff heizen. Muss eine defekte Öl- oder Gasheizung ersetzt werden, haben Eigentümer in der Regel mehrere Jahre Zeit, um auf eine klimafreundliche Lösung umzusteigen. Die genaue Frist hängt unter anderem von der Gebäudeart und der kommunalen Wärmeplanung ab.

Ist der Eigentümer Sozialhilfeempfänger oder gibt die Umrüstung beim betreffenden Gebäude technisch oder ökonomisch keinen Sinn, soll es Ausnahmeregelungen geben.

Seit Anfang 2025 gilt die Pflicht, ungedämmte oder unzureichend gedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen nachträglich zu isolieren. Betroffen sind vor allem Leitungen in unbeheizten Räumen wie Kellern oder Dachböden.

Ausnahmen gibt es beispielsweise, wenn die Maßnahme nachweislich unwirtschaftlich ist oder bauliche Gegebenheiten eine Dämmung unmöglich machen. Auch Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern, die ihre Immobilie schon vor dem 1. Februar 2002 selbst bewohnten, sind von dieser Pflicht ausgenommen.

Anträge auf Zuschuss zu den Investitionskosten, beispielsweise für Heizungsanlagen, können bei der KfW gestellt werden, die Fördermittel kommen aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG). Die Förderung läuft unter der Voraussetzung, dass Haushaltsmittel zur Verfügung stehen. Einen Rechtsanspruch haben Eigentümer nicht.

Für die Förderung klimafreundlicher Investitionen in den Einbau einer Wärmepumpe, solarthermische Anlagen und Biomasseheizung. Je nachdem welche Anforderungen erfüllt werden, fallen die Förderungen aus.

Neben der Grundförderung in Höhe von 30 Prozent hat die Bundesregierung ein Stufenmodell mit Bonusförderungen erstellt:

• Unter bestimmten Voraussetzungen ist für eine Wärmepumpe noch ein Effizienzbonus von 5 Prozent und für eine Biomasseheizung ein Zuschlag von 2.500 Euro möglich.
• Eigentümer, die ihre alte Heizung bis Ende 2028 austauschen, erhalten zusätzlich die Bonusförderung Klimageschwindigkeits-Bonus von 20 Prozent. Dieser soll als Anreiz für die frühzeitige Umrüstung, zum Beispiel weg von Öl, dienen. Neben der Grundförderung sind verschiedene Bonusprogramme vorgesehen, etwa für besonders effiziente Wärmepumpen oder einkommensschwächere Haushalte. Die Ausgestaltung einzelner Boni kann sich ändern und sollte vor Antragstellung geprüft werden. 
• Selbstnutzende Wohneigentümer können außerdem eine Bonusförderung von 30 Prozent in Form des Einkommensbonus erhalten, wenn das jährlich zu versteuernde Haushaltseinkommen 40.000 Euro nicht übersteigt.

Die verschiedenen Förderungen können bis zu 70 Prozent kombiniert werden. Die maximal förderfähigen Investitionskosten hin zu erneuerbaren Energien betragen 30.000 Euro für ein Einfamilienhaus und für die erste Wohneinheit in einem Mehrfamilienhaus bei 21.000 Euro. Für jede weitere Wohnung erhöhen sich die förderfähigen Kosten.

Zuschüsse für den Heizungstausch können über die KfW im Rahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude beantragt werden. Voraussetzung ist in der Regel ein abgeschlossener Vertrag mit einem Fachunternehmen. Maßgeblich sind die jeweils aktuellen Förderbedingungen.

Vermieter erhalten Anreize, damit sie ihre Heizungen auf erneuerbare Energien umrüsten. Für größere Mehrfamilienhäuser gelten zusätzliche Anforderungen an die Optimierung bestehender Heizungsanlagen, etwa durch hydraulischen Abgleich. Diese Pflichten betreffen vor allem die Energieeffizienz und sollen langfristig Heizkosten senken.

Von den Förderungen profitieren auch Mieter, wenn der Vermieter diese in Anspruch nimmt. Der Vermieter darf nämlich nur Modernisierungskosten nach Abzug der Fördersumme auf die Mieter umlegen. Eine Mieterhöhung nach Modernisierung dürfte damit geringer ausfallen.

Vermieter dürfen Modernisierungskosten nur begrenzt auf die Miete umlegen. Entscheidend ist dabei weniger der Prozentsatz als die gesetzliche Deckelung, die Mieter vor stark steigenden Belastungen schützen soll.

Grundsätzlich lohnt sich der Umstieg auf erneuerbare Energien auch in Hinblick auf die steigenden Kosten durch die CO2-Steuer. Bereits 2024 steigt der CO₂-Preis auf 45 Euro pro Tonne, 2025 kostet eine Tonne 55 Euro. Ab 2027 soll der CO₂-Preis im Gebäudesektor über den europäischen Emissionshandel bestimmt werden. Die Kosten sind dann nicht mehr festgelegt, sondern können je nach Marktlage schwanken.