Aktualisiert am 14.03.2025 von 
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Bei der Vermietung an Angehörige wird oft eine deutlich vergünstigte Miete vereinbart. Zu billig sollte sie allerdings auch nicht sein, denn dann riskiert der Vermieter steuerliche Nachteile. Wir klären auf, was Vermieter berücksichtigen müssen.
Vermietung an Angehörige – das Wichtigste in Kürze
Eigentümer, die ihr Haus oder ihre Wohnung an Angehörige vermieten, verlangen oft weniger Miete. Ist die vereinbarte Miete jedoch zu gering, kann die steuerliche Absetzbarkeit leiden.
- Die Werbungskosten können unter bestimmten Voraussetzungen ohne Nachweis in voller Höhe abgesetzt werden. Das gilt, wenn die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt (bzw. 50 Prozent bei der Absicht Einkünfte zu erzielen).
- Private Vermieter, die weniger als 50 Prozent der Vergleichsmiete verlangen, können Werbungskosten nur anteilig geltend machen.
- Wer seinen Mieter kostenlos in der Wohnung wohnen lässt, kann gar keine Werbungskosten absetzen.
Wer zählt als Angehöriger?
- Ehepartner
- Unterhaltsberechtigte Kinder
- Enkelkinder
- Eltern
- Großeltern
- Geschwister
- Lebenspartner der genannten Angehörigen
Steuerliche Grundlagen bei der Vermietung
Eigentümer, die Wohnungen vermieten, müssen Einkünfte aus der Vermietung versteuern. Dabei werden Werbungskosten wie Zinsen, Abschreibungen und laufende Kosten abgezogen.
Die 66-Prozent-Regelung begrenzt die Absetzbarkeit von Kosten. "Liegt die verlangte Miete unterhalb von 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, können die Kosten in manchen Fällen nur noch teilweise abgesetzt werden", warnt Gerhard Gammel von der Steuerkanzlei Gammel in Nürnberg. Zudem gibt es eine Regelung für 50 Prozent der ortsüblichen Miete bei der Absetzbarkeit von Kosten.
Grundlage für die Ermittlung ist die Warm- und nicht die Kaltmiete. Der Bundesfinanzhof entschied in einem Fall für den Vermieter (Az.: IX R 44/15). Die Kaltmiete betrug zwar nur 62 Prozent der ortsüblichen Miete, doch die Warmmiete lag über der 66-Prozent-Grenze. Entscheidend sei die Warmmiete - der Vermieter darf alle Kosten absetzen.
INFO: Die 50- bzw. 66-Prozent-Regel gilt auch für Mietverhältnisse mit nicht verwandten Mietern.
Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete
Oft stellt sich die Frage, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist. Grundsätzlich gibt es dafür mehrere Möglichkeiten:
- Mietspiegel
- Gutachten eines Sachverständigen
- Benennung von 3 Vergleichswohnungen
- Unter Umständen Mietangebote aus Immobilienportalen
- Der Bundesgerichtshof (BGH) hält es für zulässig, den Mietspiegel einer Nachbargemeinde heranzuziehen, sofern diese einen vergleichbaren Wohnungsmarkt hat.
Steuerliche Auswirkungen bei der Vermietung an Angehörige
Je nach Miethöhe ergeben sich bei der Vermietung an Verwandte unterschiedliche, teils stark nachteilige steuerliche Konsequenzen:
FAQ – Mieter fristlos kündigen
Vermieter verlangt vom Verwandten mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Der Vermieter kann sämtliche Werbungskosten steuerlich geltend machen.
INFO: Manchmal gibt es Schwierigkeiten die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Zum Beispiel, wenn es keinen Mietspiegel gibt oder wenn die Immobilie stark von marktgängigen Wohnungen abweicht. In diesen Fällen sollte die Miete sicherheitshalber etwas höher angesetzt werden.
Der Vermieter sollte regelmäßig überprüfen, ob sich die Mietpreise noch über den Mindestgrenzen befinden. So kann er späteren Streit mit dem Fiskus vermeiden.
Vermieter verlangt zwischen 50 bis unter 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Der Vermieter kann die Werbungskosten oftmals nur anteilig steuerlich geltend machen.
Hier prüft das Finanzamt anhand einer Berechnung der Wirtschaftlichkeit, ob der Vermieter eine langfristige Einkünfteerzielungsabsicht hat. Der Vermieter hat das Recht, seine Werbungskosten vollständig abzusetzen, wenn
- diese Berechnung positiv ausfällt und
- die Miete zwischen 50 und 66 Prozent der ortsüblichen Mieten liegt.
Ist das nicht der Fall, können Zinsen, Kosten und Abschreibungen nur anteilig abgezogen werden.
Vermieter verlangt weniger als 50 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete
- Zinsen, Kosten und Abschreibungen können nur anteilig abgezogen werden.
Angehörige dürfen kostenlos in der Wohnung oder dem Haus leben
- Keine Absetzung der Werbungskosten möglich – Schenkungssteuer könnte anfallen.
„Das betrachtet das Finanzamt als reine Liebhaberei“, weiß Steuerberater Gammel. Er warnt außerdem: „Dies kann unter Umständen sogar dazu führen, dass eine Schenkungssteuer fällig wird.“
Sonderfall Zeitmietverträge: Berechnung der Wirtschaftlichkeit
Beträgt die Miete mindestens 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Berechnung der Wirtschaftlichkeit nicht nötig. Das gilt bei unbefristeten Mietverträgen mit Verwandten.
Bei befristeten Mietverträgen könnte das Finanzamt eine Überschussprognose verlangen. Ein Verlust in diesem Fall führt unabhängig von der 66-Prozent-Regelung zum Verfall aller Steuervorteile. In der Regel ist es sinnvoll, unbefristete Mietverhältnisse mit Verwandten zu schließen.
Beispielrechnung
In diesem Beispiel beträgt die Höhe der vereinbarten Marktmiete zwischen Mieter und Vermieter 650 Euro monatlich. Die ermittelte ortsübliche Vergleichsmiete beträgt 1000 Euro monatlich. Zusätzlich werden noch die monatlichen Betriebskosten von 200 Euro zur Miete addiert. Um zu ermitteln, ob die vereinbarte Miete noch über der 66-Prozent-Grenze liegt, sollte man folgende Rechnung aufstellen:
| Ortsübliche Vergleichsmiete | Vereinbarte Miete | |
| Kaltmiete | 1000 € | 650 € |
| Betriebskosten | 200 € | 200 € |
| Warmmiete | 1200 € | 850 € |
| Prozentualer Anteil | 100 % | rund 70 % |
Die 66-Prozent-Grenze ist damit erreicht. Der Vermieter kann die Werbungskosten in voller Höhe absetzen und so Steuern sparen.
Soll bei gleichen Voraussetzungen die 50-Prozent-Grenze eingehalten werden, müsste die Warmmiete bei mindestens 600 Euro monatlich liegen.
Was muss ich beim Mietvertrag beachten?
Wichtig ist es bei der Vermietung an Angehörige, dass alle Formalien beachtet und schriftlich festgehalten werden:
- Schriftlicher Mietvertrag erforderlich, analog zu Verträgen mit Nicht-Verwandten.
- Keine Barzahlung der Miete; stattdessen Dauerauftrag oder Banküberweisung im Vertrag vereinbaren.
- Einhaltung von Regeln wie bei Fremdvermietungen, inklusive jährlicher Nebenkostenabrechnung.
- Beachtung der 66-Prozent-Regelung bei Vermietung und Verpachtung von Einbauküchen, Garagen oder Möbeln.
- Das Finanzamt prüft, ob der Angehörige sich die Kosten leisten kann. Ist das in den Augen des Finanzamts nicht der Fall, könnte der Mietvertrag nicht anerkannt werden.
Darauf sollten Eltern von Studenten achten
Vermieten Eltern an ihr studierendes Kind dürfen sie Mieteinnahmen nicht teilweise oder vollständig an das Kind zurücküberweisen. Erkennt das Finanzamt entsprechende Kontobewegungen ist das eine potenzielle unerlaubte Umgehung. Prüft der Fiskus dann genauer was steuerlich abgesetzt wurde, kann es zur Streichung von steuerlichen Vorteilen kommen.
Gewähren die Eltern ihren studierenden Kindern jedoch Unterhalt, sieht es anders aus.
Alternative zur Vermietung an Angehörige: Schenkung
Eine Alternative zur Vermietung an Angehörige ist die Schenkung: Bis zu einem Immobilienwert von 400.000 Euro ist dies steuerfrei. Nutzt der Nachwuchs die Immobilie selbst, zahlt dieser ebenfalls keine Steuern.
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