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Vermieter müssen laut Trinkwasserverordnung (TrinkwV) ihre Mehrfamilienhäuser regelmäßig auf Legionellen prüfen lassen. Sonst drohen erhebliche Strafen. Das müssen Vermieter zur Legionellenprüfung und zu den Vorgaben der Trinkwasserverordnung wissen.

In Kürze: Was ist die Legionellenprüfung?

Die Legionellenprüfung ist ein wichtiger Bestandteil der gesetzlichen Vorgaben zur Gewährleistung der Wasserqualität in Deutschland gemäß der EU-Trinkwasserrichtlinie und der deutschen Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Ihr Ziel ist es, potenzielle Gesundheitsrisiken für Menschen durch Verunreinigungen im Wassersystem zu minimieren.

Pflichten des Eigentümers
Primär liegt die Verantwortung für die Qualität des Trinkwassers bei den Wasserwerken, die sicherstellen müssen, dass es in gesetzlich vorgeschriebener Qualität bis zu den Gebäudeleitungen gelangt. Vermieter übernehmen ab dem Hausanschluss die Pflicht, sicherzustellen, dass die Wasserqualität bis zum Wasserhahn erhalten bleibt. Dies erfordert regelmäßige Überprüfungen, insbesondere die Legionellenprüfung sowie Tests auf weitere potenzielle Keime und Schadstoffe.

Inhalt

Was sind Legionellen?
Legionellenprüfung: Das müssen Vermieter beachten
Wie oft müssen Vermieter das Trinkwasser auf Legionellen prüfen lassen?
Wann Vermieter nicht auf Legionellen prüfen müssen
Was kostet die Legionellenprüfung den Vermieter?
Legionellenbefall: Das müssen Vermieter jetzt tun
Übersicht: Welche Maßnahmen bei welchem Legionellenbefall?
Trinkwasserverordnung: Vermieter muss Ergebnisse Mietern mitteilen
Vermieter muss Veränderung des Trinkwassers ans Gesundheitsamt melden
Meldepflichten von Vermietern mit kleinen Wasserwerken und Brunnenanlagen
Welche Strafen gibt es bei Verstößen gegen die Trinkwasserverordnung?

Was sind Legionellen?

Legionellen sind gefährliche stäbchenförmige Bakterien, die in hoher Konzentration die Legionärskrankheit, eine spezielle und manchmal tödliche verlaufende Form der Lungenentzündung, auslösen können. Nach Schätzungen des Umweltbundesamtes erkranken daran zwischen 20.000 und 32.000 Menschen jährlich in Deutschland.
Die Ansteckungsgefahr ist insbesondere beim Duschen oder im Whirlpool hoch – überall dort, wo es zu einer Vernebelung des Trinkwassers kommt und Personen den Wasserdampf einatmen. Auch über die Klimaanlage ist eine Verbreitung möglich. Wird das Wasser getrunken oder zum Händewaschen benutzt, besteht keine Gefahr, zu erkranken. Der jährliche Grenzwert liegt bei 100 KbE (Kolonie bildenden Einheiten) Legionellen je 100 Milliliter Wasser.
Legionellen fühlen sich bei Temperaturen zwischen 20 und 45 Grad besonders wohl und vermehren sich dann am meisten. Begünstigt wird dies zusätzlich durch stehendes Wasser. Daher wird empfohlen, eine Temperatur von mindestens 60 Grad in den Warmwasserleitungen und von mindestens 55 Grad am Austritt des Warmwasserbereiters einzuhalten.

Legionellenprüfung: Das müssen Vermieter beachten

„Vermieter haben eine große Verantwortung für die Gesundheit der Mieter, die aus ihrer Trinkwasserinstallation, Warmwasserbereitung oder Brunnenanlage versorgt werden“, sagt Corinna Kodim von Haus & Grund Deutschland. „Der Vermieter hat sicherzustellen, dass das Trinkwasser in seinem Haus nicht kontaminiert wird.“ Die regelmäßige Legionellenuntersuchung ist eine der wichtigsten Pflichten des Vermieters.

Wie oft müssen Vermieter das Trinkwasser auf Legionellen prüfen lassen?

Vermieter müssen in vielen Fällen das Trinkwasser in den Mehrfamilienhäusern regelmäßig kontrollieren lassen. Zunächst wird unterschieden, ob es sich bei der Wasseranlage um eine Groß- oder Kleinanlage handelt.

Was ist eine Großanlage?

Warmwasserspeicher ist größer als 400 Liter oder
Das Rohrleitungsvolumen ist größer als 3 Liter vom Boiler bis zur weitentferntesten Abnahmestelle

Bei einer Großanlage müssen Vermieter unaufgefordert die Legionellenprüfung mindestens alle 3 Jahre durchführen (§ 14b Abs. 4 TrinkwV). Die erste Kontrolle von Anlagen, die seit dem 9. Januar 2018 neu in Betrieb genommen wurde, muss innerhalb von 3 bis 12 Monaten nach der Inbetriebnahme durchgeführt werden (§ 14 Abs. 6 TrinkwV).

Was ist eine Kleinanlage?

Warmwasserspeicher ist kleiner als 400 Liter oder
Das Rohrleitungsvolumen ist kleiner als 3 Liter vom Boiler bis zur weitentferntesten Abnahmestelle

Ist der Warmwasserspeicher kleiner als 400 Liter, das Rohrleitungsvolumen aber größer als 3 Liter bis zur entferntesten Entnahmestelle, handelt es sich der Definition nach auch um eine Großanlage.

Bei Kleinanlagen im Sinne der oben genannten Definition bestimmt das Gesundheitsamt, in welchen Zeitabständen welche Untersuchungen des Trinkwassers durchzuführen sind (§ 14 Abs. 2 TrinkWV). Mehr als 5 Jahre dürfen zwischen den Legionellenprüfungen aber nicht vergehen. Mindestens einmal im Jahr muss bei Hausbrunnen jedoch geprüft werden, dass die Grenzwerte von E.-coli-Bakterien beziehungsweise Enterokokken nicht überschritten werden.

Wo besteht keine routinemäßige Kontrollpflicht?

Ein- und Zweifamilienhäuser: Großanlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern gelten nicht als gewerblich genutzte Großanlagen im Sinne der regelmäßigen Untersuchungspflicht.
Kleinanlagen: Anlagen mit einem Speichervolumen unter 400 Litern und weniger als 3 Litern Rohrleitungsinhalt bis zur Zapfstelle gelten als Kleinanlagen.

Bei Kleinanlagen bestimmt das Gesundheitsamt bei begründetem Verdacht oder im Einzelfall, in welchen Zeitabständen Untersuchungen durchzuführen sind. Mindestens einmal im Jahr muss bei eigenen Hausbrunnen geprüft werden, dass die Grenzwerte von E.-coli-Bakterien bzw. Enterokokken nicht überschritten werden.

Stillgelegte Leitungen und leerstehende Wohnungen

Generell gilt für alle Vermieter unabhängig von der Anlagengröße:

Stillgelegte Trinkwasserleitungen müssen fachgerecht vom Netz getrennt oder zurückgebaut werden.
Steht eine Wohnung leer, muss der Vermieter dafür sorgen, dass die Leitungen regelmäßig gespült werden, um Stagnationswasser und Keimbildung zu vermeiden.

Wann Vermieter nicht auf Legionellen prüfen müssen

Legionellenprüfung, Mädchen lehnt auf Spüle und trinkt aus laufendem Wasserhahn

Die Legionellenprüfung ist Teil der Trinkwasserverordnung, um sauberes Leitungswasser zu garantieren. Foto: iStock / PeopleImages

Vermieter von Gebäuden, die eine Trinkwasseranlage ohne zentrale Erwärmung bzw. ohne zentralen Warmwasserspeicher nutzen, müssen keine Legionellenprüfung durchführen. Wird das Wasser dezentral erhitzt – beispielsweise ausschließlich über dezentrale Durchlauferhitzer oder Gasthermen in den einzelnen Wohnungen –, entfällt die systemische Prüfpflicht.

Wer entnimmt Wasserproben?

Der Vermieter darf in der Regel nicht selbst die Wasserprobe entnehmen. Berechtigt sind nur zertifizierte Probennehmer sowie akkreditierte Labore, die die gesetzlichen Anforderungen der Trinkwasserverordnung erfüllen.

Der Vermieter muss gewährleisten, dass an mindestens 3 repräsentativen Stellen der Anlage Proben entnommen werden können. Wichtig ist, dass die Zapfstellen thermisch oder chemisch desinfizierbar sind. In der Regel sind dies:

Am Austritt/Vorlauf des Warmwasserspeichers
Am Wiedereintritt/Rücklauf der Zirkulationsleitung
An der vom Trinkwassereingang am weitesten entfernten Entnahmestelle (z. B. Dusche im obersten Stockwerk)

Wo finde ich zertifizierte Probennehmer für Legionellen?

Nicht jeder darf das Trinkwasser nach Legionellen überprüfen. Es gibt dafür spezielle Dienstleister, beispielsweise von der Techem, Ivario oder auch der Deutschen Wasserakademie. Das Legionellen Zentrum vermittelt ebenfalls Probennehmer in ganz Deutschland für eine Trinkwasseruntersuchung.

Was kostet die Legionellenprüfung den Vermieter?

Die Kosten der Legionellenprüfung hängen von der Gebäude- und Anlagengröße ab:

30 bis 60 Euro je Wohneinheit zuzüglich An- und Abfahrt.
Kleinere Mehrfamilienhäuser: Im Mittel etwa 200 bis 300 Euro pro Untersuchung.
Größere Liegenschaften: 800 Euro und mehr.

Kann ich die Kosten des Legionellentests auf den Mieter umlegen?

Ja. Die laufenden Kosten für die regelmäßig wiederkehrenden Legionellentests können, sofern im Mietvertrag vereinbart, als Betriebskosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 5 bzw. Nr. 2 BetrKV).

Sanierung ist nicht auf Mieter umlegbar: Tritt ein Mangel auf oder wird ein Befall festgestellt, muss der Vermieter die Mängel beseitigen. Diese Beseitigungs- und Sanierungsarbeiten gelten als Instandhaltung und dürfen nicht als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Legionellenbefall: Das müssen Vermieter jetzt tun

Bei einer Überschreitung des technischen Maßnahmenwertes wird das zuständige Gesundheitsamt in der Regel direkt vom untersuchenden Labor informiert. Auf den Vermieter kommen unverzüglich folgende Aufgaben zu:

Mieter informieren: Alle Bewohner sofort über den Befund und eventuelle Verhaltensregeln unterrichten.
Gefährdungsanalyse einleiten: Unverzüglich eine Gefährdungsanalyse sowie weitergehende Untersuchungen veranlassen, um die Ursachen der Verkeimung festzustellen.

Übersicht: Welche Maßnahmen bei welchem Legionellenbefall?

Maßnahmenwert bei Legionellenbefall in KBE/100 ml	Maßnahmen
0	Zielwert eingehalten; nur turnusgemäße Nachprüfungen erforderlich.
100 – 1000	Weitergehende Untersuchung innerhalb von 4 Wochen; Durchführung einer Gefährdungsanalyse.
1000 - 10.000	Sofortige weitergehende Untersuchung und umgehende Gefährdungsanalyse; Sanierung der Anlage veranlassen.
Über 10.000	Sofortige Gefährdungsanalyse und Akutmaßnahmen; Duschverbot/Nutzungseinschränkungen, Desinfektion der Anlage und bautechnische Sanierung erforderlich.

Trinkwasserverordnung: Vermieter muss Ergebnisse Mietern mitteilen

Ist der Vermieter zu regelmäßigen Überprüfungen des Trinkwassers verpflichtet, geht damit auch die Pflicht einher, die Ergebnisse anschließend seinen Mietern schriftlich mitzuteilen. Das kann über einen Brief oder auch über einen gut sichtbaren Aushang im Haus passieren.

Weitere Vorgaben:

Die Ergebnisse sind zudem vom Hauseigentümer mindestens 10 Jahre lang aufzubewahren.
Weicht das Ergebnis der Trinkwasserkontrolle von den geforderten Grenzwerten ab, unterliegt die Untersuchungsstelle einer Anzeigepflicht.
Vernachlässigt sie diese, muss der Vermieter die Überschreitung der Grenzwerte selbst dem Gesundheitsamt melden (§ 16 Abs.1 TrinkwV).

Vermieter muss Veränderung des Trinkwassers ans Gesundheitsamt melden

Für alle Vermieter gilt, dass sie dem Gesundheitsamt melden müssen, wenn ihnen eine wahrnehmbare Veränderung des Trinkwassers auffällt – sei es nun durch Verfärbung oder aufgrund von Geruch. Vermieter müssen sich, wenn eine mögliche Verunreinigung des Trinkwassers vorliegt, sofort kümmern: Dabei gilt es nachzuforschen, ob der Grund dafür vielleicht in der eigenen Trinkwasser-Installation liegt.

Es müssen dann folgende Schritte unternommen werden

Meldung beim Gesundheitsamt.
eine Ortsbesichtigung und Prüfung der technischen Anlage
eine Gefährdungsanalyse durch das Gesundheitsamt oder eine der akkreditierten Prüfstellen erstellen lassen.

Daraus können sich Einschränkungen der Verwendung des Trinkwassers ergeben und im schlimmsten Fall muss die Trinkwasserversorgung zeitweise eingestellt werden.

„Außerdem müssen Vermieter mindestens jährlich die Mieter über die Qualität des Trinkwassers informieren. Dazu erhalten sie in der Regel vom regionalen Wasserversorger mit der Jahresabrechnung ein Informationsblatt“, sagt Kodim. Seit Dezember 2013 müssen Vermieter ihre Mieter zusätzlich über vorhandene Bleileitungen informieren. Gemäß der neuen Trinkwasserverordnung, die seit Juni 2023 in Deutschland gilt und sich an den Richtlinien der EU orientiert, müssen alle alten Bleirohre bis zum 12. Januar 2026 ausgetauscht oder außer Betrieb genommen werden.

Austauschpflicht für Bleileitungen

Gemäß der Trinkwasserverordnung gilt eine strikte Frist für alte Bleirohre: Alle noch vorhandenen Bleileitungen oder bleihaltigen Leitungsteile mussten bis spätestens 12. Januar 2026 vollständig ausgetauscht oder stillgelegt werden. Der Blei-Grenzwert liegt bei 0,005 mg/l (5 µg/l).

Besitzer einer Brunnenanlage müssen sofort Bescheid geben, wenn ihnen eine Belastung des Rohwassers bekannt wird, die zur Überschreitung der Grenzwerte im Trinkwasser führen kann.

Meldepflichten von Vermietern mit kleinen Wasserwerken und Brunnenanlagen

Vermieter mit dezentralen Wasserwerken oder eigenen Brunnenanlagen unterliegen besonderen Anmeldepflichten gegenüber dem Gesundheitsamt:
Meldepflicht: Errichtung, Inbetriebnahme, bauliche oder betriebstechnische Änderungen sowie Eigentumsübertragungen müssen gemeldet werden.
Fristen: Eine Inbetriebnahme ist spätestens innerhalb von 3 Tagen zu melden; geplante bauliche Änderungen müssen mindestens 4 Wochen im Voraus angekündigt werden.

Welche Strafen gibt es bei Verstößen gegen die Trinkwasserverordnung?

Wer die Vorgaben der Trinkwasserverordnung nicht einhält, riskiert rechtliche Konsequenzen:

Ordnungswidrigkeit: Bei Verletzung der Untersuchungs-, Nachweis- oder Handlungspflichten drohen Bußgelder von bis zu 25.000 Euro.
Straftatbestand: Werden Mieter durch verunreinigtes Trinkwasser gesundheitlich geschädigt und liegt seitens des Vermieters eine vorsätzliche oder fahrlässige Pflichtverletzung vor, greift das Infektionsschutzgesetz. Dies kann Geldstrafen oder Freiheitsstrafen von bis zu 2 Jahren nach sich ziehen.
Zivilrechtliche Folgen: Mieter können unter Umständen das Recht zur Mietminderung geltend machen oder Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche stellen.

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