Geschrieben am 30.07.2025
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Wer eine Möblierte Wohnung vermieten möchte, profitiert von mehreren Vorteilen. Im Vergleich zur unmöblierten Vermietung sind die Mieteinnahmen meist höher. Hinzu kommen steuerliche Vorteile, eine größere Zielgruppe und mehr Flexibilität bei Mietverträgen. Die 4 Vorteile der möblierten Vermietung im Detail.
Inhaltsübersicht
1. Höhere Miete durch Möblierungszuschlag
Wer eine Möblierte Wohnung vermieten möchte, kann einen Möblierungszuschlag bei der Miete verlangen. Foto: Casaimagenes / stock.adobe.com
Ein klarer Vorteil: Möblierte Wohnungen bringen oft mehr Miete ein. Vermieter dürfen zur Kaltmiete einen Möblierungszuschlag verlangen. Dieser liegt meist bei 10 bis 30 Prozent.
Wichtig ist: Die Wohnung muss vollständig möbliert sein. Dazu gehören alle notwendigen Einrichtungsgegenstände, etwa:
- Bett
- Tisch und Stühle
- Schrank
- Beleuchtung
- Küche mit Herd und Kühlschrank
Die Ausstattung muss so vollständig sein, dass der Mieter direkt einziehen kann.
Damit der Zuschlag rechtlich zulässig ist, sollte er sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Eine bewährte Methode ist die Abschreibung über 10 Jahre. Beispiel: Die Einrichtungsgegenstände haben einen Wert von 5.000 Euro. Daraus ergibt sich ein Zuschlag von rund 40 bis 50 Euro pro Monat.
Auch in Städten mit Mietpreisbremse ist ein angemessener Möblierungszuschlag erlaubt. Er zählt zur Miete, muss aber gesondert begründbar sein. Vermieter sollten daher dokumentieren, was genau in der Wohnung vorhanden ist.
Praxis-Tipp: Am besten wird eine Inventarliste erstellt, die alle Möbel und Geräte aufführt. Diese Liste sollte vom Mieter beim Einzug unterschrieben werden – so lassen sich später Streitigkeiten vermeiden.
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2. Steuervorteile durch Möbel und laufende Kosten
Wer eine Möblierte Wohnung vermietet, kann viele Kosten steuerlich geltend machen. Dazu zählen:
- Anschaffung der Einrichtungsgegenstände
- Reparaturen und Instandhaltung
- Verwaltungskosten
- Kreditzinsen
- Betriebskosten
Möbel können über die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) abgeschrieben werden. In der Regel erfolgt die Abschreibung über 10 Jahre mit 10 % pro Jahr.
Kleinere Anschaffungen unter 800 Euro netto gelten als geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG). Sie können sofort komplett abgesetzt werden.
Die Angaben erfolgen über die Anlage V der Steuererklärung. Das senkt die steuerliche Belastung deutlich – besonders bei hochwertigen Möbeln oder regelmäßig vermietetem Wohnraum.
Beispiel: Wenn ein Vermieter 3.000 Euro in neue Möbel investiert, kann er jährlich 300 Euro als Werbungskosten absetzen. Zusätzlich lassen sich auch Maklerkosten, Fahrtkosten zur Wohnung und Kosten für Anzeigen steuerlich geltend machen.
3. Flexiblere Mietverträge und kurze Kündigungsfristen
Ein weiterer Vorteil betrifft die Vertragsgestaltung. Wer Möblierte Wohnungen vermietet, hat mehr Möglichkeiten als bei unmöblierten Objekten.
Befristete Mietverträge sind erlaubt, wenn es einen gültigen Grund gibt. Beispiele:
- Eigennutzung nach Ablauf der Mietzeit
- geplante Sanierung
- Vermietung an Mitarbeiter
Wichtig: Der Grund muss im Mietvertrag schriftlich genannt werden. Sonst gilt das Mietverhältnis automatisch als unbefristet (§ 575 BGB).
Noch flexibler wird es, wenn ein möbliertes Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung vermietet wird. In diesem Fall dürfen Vermieter laut § 573c Abs. 3 BGB bis zum 15. eines Monats zum Monatsende kündigen. Das Besondere: Sie müssen dafür keinen Grund angeben.
Die Kündigungsfrist beträgt dann nur rund 2 Wochen. Auch Mieter können in diesen Fällen mit verkürzter Frist kündigen.
Hinweis: Diese Sonderregel gilt nur bei Vermietung einzelner Räume – nicht bei ganzen Wohnungen in fremden Gebäuden. Für solche Fälle gelten die regulären Kündigungsfristen des BGB.
4. Große Zielgruppe und geringer Leerstand
Möblierte Mietwohnungen sprechen viele Menschen an. Besonders in Städten ist die Nachfrage hoch. Typische Zielgruppen sind:
- Studierende und Auszubildende
- Pendler mit Zweitwohnsitz
- Handwerker
- Temporär Projektbeschäftigte und Expats
- Menschen in Trennung oder beruflicher Umorientierung
Diese Personen suchen oft schnell bezugsfertigen Wohnraum. Eine komplett ausgestattete Wohnung ist dabei ein großer Vorteil.
Für Vermieter bedeutet das:
- Weniger Leerstand
- Schnellere Neuvermietung
- Stetige Einnahmen
Zudem lassen sich bei häufigeren Mieterwechseln die Mietpreise regelmäßig anpassen – immer im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben. Besonders in angespannten Wohnungsmärkten kann das zu besseren Renditen führen.
Was beim möbliert vermieten wichtig ist
Bevor man eine Möblierte Wohnung vermietet, sollten einige Punkte beachtet werden:
- Mietvertrag klar regeln: Möblierung dokumentieren, Befristung nur mit zulässigem Grund, Kautionshöhe korrekt angeben.
- Zustand der Möbel prüfen: Nur funktionsfähige und sichere Möbel verwenden. Defekte Geräte vor der Vermietung reparieren oder ersetzen.
- Wohnungsübergabeprotokoll nutzen: Zustand der Einrichtungsgegenstände bei Ein- und Auszug festhalten – mit Fotos.
- Mietkaution korrekt berechnen: Maximal drei Monatskaltmieten (§ 551 BGB). Ratenzahlung durch den Mieter ist erlaubt.
Diese Punkte helfen, spätere Konflikte zu vermeiden und sichern die Vermietung rechtlich ab.
FAQ
Wann gilt eine Wohnung als möbliert?
Eine Wohnung gilt als möbliert, wenn sie mit allen wesentlichen Einrichtungsgegenständen ausgestattet ist. Dazu zählen Bett, Tisch, Stühle, Schrank, Beleuchtung sowie eine Kochgelegenheit und ein Kühlschrank. Die Wohnung muss direkt bezugsfertig sein – ohne dass der Mieter eigene Möbel mitbringen muss.
Wie hoch darf der Möblierungszuschlag sein?
Der Zuschlag liegt in der Praxis meist bei 10 bis 30 % der Kaltmiete. Er sollte sich am Zeitwert der Möbel orientieren. Daher ist eine nachvollziehbare Berechnung zum Beispiel über lineare Abschreibung empfehlenswert.
Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, aber der Zuschlag muss angemessen sein.
Gilt die Mietpreisbremse auch für möblierte Wohnungen?
Grundsätzlich ja. Die Mietpreisbremse gilt auch für Möblierte Wohnungen. Allerdings nicht, wenn es sich um:
- ein möbliertes Zimmer in der selbst genutzten Wohnung des Vermieters handelt
- oder um ein Mietverhältnis zum vorübergehenden Gebrauch (z. B. bei Projektarbeit oder einer Handwerkerwohnung)
In diesen Fällen sind Mietpreisgrenzen ausgesetzt.
Wie lange darf ein möblierter Mietvertrag laufen?
Der Vertrag kann unbefristet oder befristet sein. Eine Befristung ist nur zulässig, wenn ein gesetzlich anerkannter Grund vorliegt – etwa Eigenbedarf oder geplante Sanierung. Fehlt der Grund, gilt der Vertrag automatisch als unbefristet.
Wie hoch darf die Kaution bei möblierten Wohnungen sein?
Auch bei möbliertem Wohnraum gilt: maximal 3 Monatskaltmieten dürfen als Kaution verlangt werden (§ 551 BGB). Mieter haben das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Eine höhere Kaution ist unzulässig – auch wenn zusätzliche Einrichtungsgegenstände vorhanden sind.
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