Aktualisiert am
Stirbt dein Mieter, haften seine Erben ab dem Todestag für alle offenen und künftigen Mietzahlungen (§ 1967 BGB). Das Mietverhältnis endet dadurch nicht automatisch – wer den Vertrag übernehmen darf und wer ihn kündigen kann, hängt davon ab, ob der Mieter allein, mit Angehörigen oder mit Mitmietern in der Wohnung gelebt hat.
Als Vermieter stehst du nach einer solchen Nachricht vor drei Fragen: Wer zahlt jetzt die Miete? Können Erben oder Mitbewohner in den Vertrag eintreten? Und was passiert, wenn sich niemand meldet? Die Antworten unterscheiden sich je nach Konstellation – wir erklären alle drei Fälle sowie das Vorgehen ohne Erben.
Übersicht
- Tod des Mieters: Was ist jetzt zu tun und wer zahlt die Miete?
- Fall 1: Alleinstehender Mieter stirbt
- Fall 2: Dein verstorbener Mieter lebte in einem Haushalt mit mehreren Personen
- Fall 3: Mehrere Personen sind Mieter
- Die drei Fälle im Vergleich
- Erben oder Mitbewohner übernehmen Mietvertrag: Kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Tod des Mieters: Was ist jetzt zu tun und wer zahlt die Miete?
Nach dem Tod des Mieters haften die Erben für alle Nachlassverbindlichkeiten – dazu zählen auch die Mietzahlungen (§ 1967 BGB). Das Mietverhältnis läuft also zunächst unverändert weiter, es endet nicht automatisch mit dem Todesfall. Ob und wie es fortgeführt oder beendet wird, regeln drei unterschiedliche Fallkonstellationen, je danach, wer den Mietvertrag unterschrieben hatte und wer in der Wohnung lebte.
Fall 1: Alleinstehender Mieter stirbt
Hatte dein verstorbener Mieter den Mietvertrag allein unterschrieben und lebte auch allein in der Wohnung, gilt:
- Das Mietverhältnis wird zunächst mit den Erben fortgesetzt.
- Sowohl Erben als auch Vermieter dürfen das Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Das Sonderkündigungsrecht gilt einen Monat nach Kenntnis vom Tod des Mieters.
Achtung: Möchtest du nicht, dass die eintrittsberechtigten Erben in das Mietverhältnis eintreten, musst du dein Kündigungsschreiben an alle Erben richten, um dein Sonderkündigungsrecht fristgerecht zu wahren.
Fall 2: Dein verstorbener Mieter lebte in einem Haushalt mit mehreren Personen
War dein verstorbener Mieter zwar allein Vertragspartner, lebten aber weitere Angehörige mit ihm im Haushalt, gilt:
- Überlebende eintrittsberechtigte Haushaltsangehörige dürfen in den Mietvertrag eintreten – in dieser Reihenfolge: Ehegatten oder Lebenspartner, im gemeinsamen Haushalt lebende Kinder, andere Verwandte oder verschwägerte Angehörige im gemeinsamen Haushalt, sonstige Haushaltsangehörige.
- Eingetretene Personen können ihr Sonderkündigungsrecht nutzen und dem Vermieter innerhalb eines Monats erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen.
- Treten mehrere Personen ein, kann jede Person die Erklärung individuell abgeben.
Form des Ablehnungsschreibens
Es genügt ein kurzes Schreiben mit eindeutigem Betreff und Unterschrift, dass eine Fortsetzung nicht gewünscht ist – eine bestimmte Form ist nicht vorgeschrieben. Als Vermieter musst du diese Erklärung als rechtswirksame Ablehnung akzeptieren.
Auch du als Vermieter hast unter Umständen ein Sonderkündigungsrecht: Du kannst der eintretenden Person innerhalb eines Monats außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn ein triftiger Grund vorliegt – etwa mangelnde Zahlungsfähigkeit.
BGH stärkt Kündigungsschutz für nachgerückte Mieter
Der BGH hat den Kündigungsschutz für nachgerückte Mieter gestärkt: Im verhandelten Fall trat der Lebensgefährte einer verstorbenen Mieterin in den Mietvertrag ein. Der Vermieter wollte ihm kündigen, weil er dessen Zahlungsfähigkeit anzweifelte. Das BGH wertete diese bloße Vermutung nicht als wichtigen Kündigungsgrund und wies die Klage des Vermieters zurück.
Fall 3: Mehrere Personen sind Mieter
Nach dem Tod des Mieters: Nach der Trauer um den verstorbenen Mieter stellt sich die Frage, was mit der Mietwohnung passiert. Wird sie geräumt, oder kann sie von Mitmietern oder Erben übernommen werden? Foto: iStock.com / Mondela
War dein verstorbener Mieter Mitmieter der Wohnung, gilt:
- Das Mietverhältnis wird automatisch mit den überlebenden Mitmietern fortgesetzt – etwa Ehegatte, Lebenspartner oder anderer Angehöriger.
- Die überlebenden Mieter haben ein außerordentliches Kündigungsrecht: Sie können innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod mit gesetzlicher Frist den Mietvertrag kündigen (Link: /ratgeber/mieten/wohnung-kuendigen).
- Du als Vermieter kannst in diesem Fall nicht kündigen.
Info: Treten Hinterbliebene in den Mietvertrag ein oder wird er fortgesetzt, übernehmen sie alle Rechte und Pflichten aus dem bestehenden Mietvertrag.
Die drei Fälle im Vergleich
| Fall 1: Alleinstehender Mieter | Fall 2: Mieter mit Haushaltsangehörigen | Fall 3: Mehrere Mitmieter | |
| Wer übernimmt den Vertrag? | Die Erben | Eintrittsberechtigte Haushaltsangehörige (Ehegatte/Lebenspartner > Kinder > andere Verwandte > sonstige Haushaltsangehörige) | Automatisch die überlebenden Mitmieter |
| Wer haftet für die Miete? | Die Erben (§ 1967 BGB) | Die eintretende Person | Die überlebenden Mitmieter |
| Wer darf kündigen? | Erben und Vermieter | Eintretende Person und Vermieter (nur bei triftigem Grund) | Nur die überlebenden Mitmieter – Vermieter kann nicht kündigen |
| Frist für Sonderkündigung | 1 Monat nach Kenntnis vom Tod, dann gesetzliche Kündigungsfrist | 1 Monat nach Kenntnis vom Tod, dann gesetzliche Kündigungsfrist | 1 Monat nach Kenntnis vom Tod, dann gesetzliche Kündigungsfrist |
| Besonderheit für Vermieter | Kündigung muss an alle Erben gerichtet werden, sonst unwirksam | Vermieter braucht triftigen Grund (reine Vermutung reicht laut BGH nicht) | Keine Kündigungsmöglichkeit für den Vermieter – Vertrag läuft zu alten Konditionen weiter |
Kurz zum Mitnehmen: In allen drei Fällen gilt dieselbe Monatsfrist fürs Sonderkündigungsrecht – der Unterschied liegt darin, wer kündigen darf und wen die Haftung trifft. Nur in Fall 3 hat der Vermieter selbst gar kein Kündigungsrecht.
Erben oder Mitbewohner übernehmen Mietvertrag: Kann der Vermieter die Miete erhöhen?
Setzt ein eintrittsberechtigter Erbe oder Mitmieter den Vertrag fort, darfst du die Miete nicht einfach erhöhen. Eine Erhöhung muss über eine reguläre Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorgaben durchgesetzt werden. Nachgerückte Mieter oder Erben müssen zudem für Schulden des Verstorbenen einstehen. Außerdem darfst du laut BGB vom neuen Mieter eine Kaution verlangen – auch dann, wenn der verstorbene Mieter keine zahlen musste (§ 563b Abs. 3 BGB).
Was passiert, wenn es keine Nachfolger oder Erben gibt?
Bei alleinstehenden Personen kann es vorkommen, dass es keine eintrittsberechtigten Erben gibt, diese nicht auffindbar sind oder die Erbschaft ausschlagen. Für dich als Vermieter ist das aus zwei Gründen schwierig: Zum einen besteht die Gefahr, auf ausstehenden Kosten sitzen zu bleiben. Zum anderen soll die Wohnung schnellstmöglich weitervermietet werden – beides musst du parallel im Blick behalten.
Zutritt der Wohnung nach Todesfall
Du darfst dir nach Kenntnis über den Todesfall nicht einfach Zutritt zur Wohnung verschaffen und diese eigenmächtig leerräumen, wenn kein Erbe auffindbar ist. Räumst du aus und es tauchen später doch noch Erben auf, können diese Schadensersatz verlangen.
Nachlassgericht hilft beim Auffinden von Erben
Melden sich keine Erben, kontaktierst du am besten zunächst das Nachlassgericht. Es ist für die Nachlasspflegschaft verantwortlich und kann dir Auskunft geben, ob es Erben gibt und wie du sie erreichst.
Nachlasspfleger kümmert sich um Abwicklung des Erbes
Bleibt die Suche nach Erben weiter erfolglos, solltest du als Vermieter beim Amtsgericht eine Nachlasspflegschaft für Kündigung und die Haushaltsauflösung und anschließende Räumung der Wohnung beantragen. Das Amtsgericht beauftragt dann einen sogenannten Nachlasspfleger. Dieser kümmert sich als Stellvertreter der Erben um den Nachlass, also auch die Abwicklung des bestehenden Mietvertrages. Außerdem kannst du ihm gegenüber die Kündigung aussprechen. Je nach Auftrag kümmert sich der Nachlasspfleger dann um folgende Dinge:
- Zahlen der ausstehenden Miete aus dem Vermögen des Verstorbenen
- Begleichen von entstandenen Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung
- Kosten für Schönheitsreparaturen
- Räumung der Wohnung
Für dich als Vermieter entstehen dabei keine Kosten für den Nachlasspfleger – diese trägt entweder das Vermögen des Verstorbenen oder der Staat.
Besteht ein Mietrückstand und reicht das Vermögen des verstorbenen Mieters nicht aus, bleibst du unter Umständen auf den Kosten sitzen: Der Staat haftet nur bis zur Höhe des Nachlasswertes. Schlägt der Erbe die Erbschaft aus, geht der Nachlass auf den Landesfiskus über. Der Nachlasspfleger prüft dann in der Regel die Wohnung und verwertet Hab und Gut des Verstorbenen – etwa Wertgegenstände, Bargeld oder einen Bausparvertrag. In diesen Fällen stehen die Chancen gut, dass offene Schulden beglichen werden.
FAQ: Tod des Mieters
Mieter verstorben: Wer zahlt die Miete?
Lebte der Mieter alleine in der Wohnung, sind die Erben für die Mietzahlung zuständig. Wenn sie von ihrem Kündigungsrecht Gebrauch machen, allerdings nur für den Zeitraum bis zur Übergabe der Wohnung. Treten Mitbewohner in den Mietvertrag ein oder gab es weitere Mitmieter, so läuft der Mietvertrag mit diesen zu den alten Konditionen weiter.
Todesfall: Wie lange muss noch Miete gezahlt werden?
Nach dem Tod des Mieters gibt es ein Sonderkündigungsrecht. Danach können Erben oder Mitbewohner innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Frist (3 Monate) kündigen. Nach der Räumung erlischt dann die Pflicht zur Mietzahlung.
Der Mieter ist verstorben und es gibt keine Erben: Wer räumt jetzt die Wohnung
Gibt es keine Erben des Mieters, so kümmert sich der Nachlasspfleger um alle Angelegenheiten, auch um die Räumung der Mietwohnung.
Darf der Vermieter die Wohnung nach dem Tod des Mieters sofort betreten und räumen?
Nein. Ohne auffindbaren Erben darfst du dir keinen eigenmächtigen Zutritt verschaffen und die Wohnung leerräumen. Tauchen später doch noch Erben auf, können sie dafür Schadensersatz verlangen.
Muss der neue Mieter eine Kaution zahlen, wenn der Verstorbene keine gezahlt hat?
Ja. Nach § 563b Abs. 3 BGB darfst du als Vermieter auch dann eine Kaution verlangen, wenn der verstorbene Mieter keine hinterlegt hatte.
Wer trägt die Kosten für den Nachlasspfleger?
Dir als Vermieter entstehen dafür keine Kosten. Sie werden entweder aus dem Vermögen des Verstorbenen oder vom Staat getragen.
Was passiert, wenn das Vermögen des Verstorbenen nicht für die offenen Mietschulden reicht?
Dann haftet der Staat nur bis zur Höhe des Nachlasswertes. Reicht dieser nicht aus, um den Mietrückstand vollständig zu decken, bleibst du unter Umständen auf einem Teil der Kosten sitzen.
Was benötigt der Vermieter, um beim Nachlassgericht Auskunft über Erben zu erhalten?
Du brauchst ein berechtigtes Interesse. Dafür reicht in der Regel der bestehende Mietvertrag als Nachweis aus.
Kann der Vermieter die Miete erhöhen, wenn ein Erbe in den Vertrag eintritt?
Nein, nicht automatisch. Eine Erhöhung ist nur über eine regulär durchgesetzte Mieterhöhung nach den gesetzlichen Vorgaben möglich.
Kann der Vermieter dem nachgerückten Mieter wegen Zahlungsbedenken kündigen?
Nur bei einem konkreten, belegbaren Grund. Eine bloße Vermutung mangelnder Zahlungsfähigkeit reicht laut BGH nicht aus, um das Sonderkündigungsrecht zu rechtfertigen.
Anzeige:
Immobilienanzeige kostenlos aufgeben
Finde erfolgreich Käufer oder Mieter für deine Immobilie über immowelt. Neue und regelmäßige Privatvermieter inserieren Wohnungen oder Häuser zur Miete jetzt 1 Monat kostenlos1!
Seite weiterleiten
Artikel drucken
