Die Hausordnung: Was Vermieter von ihren Mietern erwarten dürfen

Grundsätzlich gilt, dass Vermieter nicht verpflichtet sind, eine Hausordnung aufzustellen. Aber sie können mit einer Hausordnung für ein Mietshaus das Zusammenleben regeln, Streitigkeiten unter den Bewohnern oder mit der Hausverwaltung zuvorkommen und Mietern bestimmte Pflichten auferlegen. Beispielsweise regelt die allgemeine Hausordnung in einem Mehrfamilienhaus, wie und wann Mieter Gemeinschaftsräume nutzen können oder wann Ruhezeiten gelten. 

Auch bestimmte Pflichten wie die turnusmäßige Reinigung des Treppenhauses oder der Winterdienst kann der Eigentümer auf den Mieter übertragen. Allerdings müssen Vermieter auch einige Regeln beachten, wenn sie eine Hausordnung für Mieter erstellen wollen.

Rechtlich spielt es eine große Rolle, ob sie Teil des Mietvertrags ist oder lediglich ein Ausdruck der Hausordnung im Treppenhaus aufgehangen wird.

Will der Vermieter seinem Mieter beispielsweise bestimmte Arbeiten wie Schneeschippen, Hofkehren oder die Treppenhausreinigung auferlegen, muss die Hausordnung zwingend Bestandteil des Mietvertrags sein. Das heißt: Die Hausordnung für die Mietwohnung muss entweder ein Anhang zum Mietvertrag sein oder im Mietvertrag erwähnt werden.  

• Mit unserer Vorlage kannst du dir hier einen kostenfreien Mietvertrag erstellen.
   

Ist die Hausordnung nur ein Aushang im Flur oder überreichst du sie den Mietern getrennt vom Mietvertrag, darfst du den Hausbewohnern darin keine Aufgaben und Pflichten auferlegen, die über gesetzliche oder vertragliche Pflichten hinausgehen. 

Die Hausordnung darf dann nur sogenannte „ordnende Regelungen“ enthalten. Hierzu zählen etwa

• Nutzungsbestimmungen für Gemeinschaftsräume, 
• Schließzeiten der Haustür oder 
• Regelungen zu Ruhezeiten. 

Natürlich dürfen die Regelungen den Mieter nicht in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken oder gegen geltendes Recht verstoßen.

Es gibt kein Gesetz, das Vermieter dazu verpflichtet, eine Hausordnung aufzustellen. Aus diesem Grund gibt es auch keine einheitlichen Formulare. Dennoch gibt es unsere kostenlose Vorlage für Hausordnungen zum Ausdrucken, die du nutzen kannst, um die folgenden Punkte zu regeln:

Generell gilt: Die Hausordnung darf nicht gegen geltendes Recht verstoßen oder den Mieter in seinem Persönlichkeitsrecht einschränken.

Mit diesen Verboten und Regelungen hatten Vermieter in der Vergangenheit vor Gericht schlechte Karten:

• Besuchsverbot
• Generelle Verbote zur Haustierhaltung
• Untersagen von Kinderlärm
• Generelles Bade- und Duschverbot nach 22 Uhr
• Kinderwagenverbot im Hausflur
• Verbot, den Fahrstuhl in den Nachtstunden zu nutzen
• Übernachtungsverbot für Besucher des Mieters
• Regelung der Zimmertemperatur in der Wohnung
• Generelles Verbot, in der Wohnung zu musizieren
• Regeln zur Balkongestaltung (Farbe und Form der Blumenkästen, Art der Balkonmöbel)
• Verbot, die Wäsche auf dem Balkon oder in der Wohnung aufzuhängen (führt das Trocknen allerdings zu Schimmelbildung, ist der Mieter schadenersatzpflichtig)
   

Problematisch wird es für Vermieter meist auch, wenn die Hausordnung regelt, ob und wann in der Mietwohnung eine Waschmaschine betrieben werden darf. Nach vorherrschender Meinung der Gerichte müssen normale Wohngeräusche von anderen Bewohnern hingenommen werden. Dazu zählen auch die Geräusche von Waschmaschinen und Trocknern. 

Ein Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln entschied, dass Waschmaschinen auch am Sonntag laufen dürfen (Az.: 16 Wx 165/00). Allerdings sollten die Geräte während der Nachtruhe (22 bis 6 Uhr) nicht laufen (Landgericht Frankfurt, Az.: 2/25 O 359/89).

Ob und welche Konsequenzen ein Verstoß gegen die Hausordnung hat, hängt wieder davon ab, ob sie Teil des Mietvertrags oder ein Aushang ist.

Ist die Hausordnung Teil des Mietvertrags, ist sie rechtlich bindend. Verletzt der Mieter die Klauseln der Hausordnung erheblich oder missachtet sie regelmäßig, wird das häufig als Vertragsbruch bewertet. Hat der Vermieter zuvor eine Abmahnung erteilt, kann er auch eine Kündigung aussprechen (§ 543 Abs. 2 BGB). Bei wiederholter Verletzung der Hausordnung ist danach die fristlose Kündigung möglich.

Anders ist es, wenn die Hausordnung nur als Aushang im Treppenhaus hängt. Der Aushang entspricht einer allgemeinen Hausordnung. Das bedeutet: Sie enthält nur Hinweise zum Verhalten, legt aber keine konkreten Rechte oder Pflichten fest. Entsprechend gestaltet sich das Feststellen eines Vertragsbruches als schwierig. Vermieter können in diesem Fall nicht sofort abmahnen, sondern erst nach wiederholten und schweren Verstößen bei Störung des Hausfriedens tätig werden.

Verstoß gegen die Hausordnung

Ob Aushang im Treppenhaus oder Bestandteil des Mietvertrags: In beiden Fällen liegt die Beweislast bei Verstößen gegen die Hausordnung beim Vermieter. Daher sollten Vermieter Zeugen benennen können, die auch vor Gericht aussagen würden.

• Hier liest du, wann du fristlos kündigen kannst.

Mit der Hausordnung können Vermieter so manche Arbeit auf den Mieter übertragen. Alles dürfen sie jedoch nicht verlangen. 

Ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags, kann sie auch nicht so einfach vom Vermieter geändert werden. Der Mieter muss erst seine Zustimmung geben.

Ist die Hausordnung hingegen kein Bestandteil des Mietvertrags, darf der Vermieter einseitige Änderungen vornehmen. Allerdings dürfen auch diese wieder nur ordnenden Charakter haben. Wenn beispielsweise im Haus nachträglich ein Waschraum oder Fahrradkeller eingerichtet wird, darf der Vermieter auch nachträglich Regelungen für die Ordnung in diesen Räumen in der Hausordnung erlassen. 

Wohnen in einem Mehrfamilienhaus Mieter wie Eigentümer gemeinsam, stellt sich die Frage, ob es verschiedene Hausordnungen für die jeweiligen Parteien gibt. Dabei ist die Antwort klar: Es kann de facto nur eine gültige Hausordnung geben. 

Mehrfamilienhäuser, in denen auch nur eine einzelne Wohnung an einen Eigentümer verkauft wurde, müssen von einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet werden. Diese Eigentümergemeinschaft ist gesetzlich verpflichtet, eine Hausordnung zu erstellen (§ 27 Abs. 1 WEG). Die Hausordnung regelt, wie Wohnungseigentümer Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum nutzen dürfen. Zunächst ist diese Hausordnung für alle Wohnungseigentümer gleichermaßen bindend. Allerdings vermieten viele Eigentümer ihre Wohnung an Dritte.

Das Problem: Hausordnungen können nur zwischen direkten Vertragspartnern geschlossen werden. Vermieten Wohnungseigentümer nun eine Wohnung an Dritte, überträgt sich die Hausordnung der WEG nicht automatisch auf den Mieter. Schließlich hat dieser keinen Vertrag mit der WEG geschlossen. Verstößt der Mieter in diesem Fall gegen die Hausordnung der WEG, ist der Wohnungseigentümer in der Pflicht, sich vor der WEG-Verwaltung zu verantworten beziehungsweise für Schäden aufzukommen.

Die Lösung: Vermietest du eine Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft an Dritte, ergänze den Mietvertrag um eine Hausordnung, die der WEG-Hausordnung gleichkommt. Nur dadurch wird der Mieter an die geltenden WEG-Regelungen gebunden.

Vereinbart ein Vermieter im Mietvertrag eine abweichende Hausordnung, ist er im Zweifel für die Erfüllung der nicht übertragenen Regeln zuständig. Hat der Wohnungseigentümer zum Beispiel vergessen, die turnusgemäße Reinigung des Treppenhauses in die Hausordnung seines Mieters zu übernehmen, muss er die Reinigung selbst durchführen. 

Um sich auch für die Zukunft abzusichern, ist es für Wohnungseigentümer ratsam, sich Änderungen der Hausordnung vertraglich vorzubehalten. Es ist schließlich durchaus denkbar, dass eine WEG die Hausordnung auf Wunsch der Eigentümer anpasst. Ohne eine solche Klausel im Mietvertrag wäre der Mieter in der Theorie nicht verpflichtet, sich an die neue Hausordnung zu halten, da für sein Mietvertrag die alte Hausordnung gilt.