Aktualisiert am 08.01.2026
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Experten sind sich uneins: Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase? Steht sie kurz vor dem Platzen oder hat sich der Markt stabilisiert? Ein Überblick, was aktuell dafür und dagegen spricht sowie welche Auswirkungen die Preisdynamik von Ende 2025 auf das neue Jahr hat.
Gibt es in Deutschland eine Immobilienblase? Steht sie kurz vor dem Platzen oder sinkt die Immobilienblasengfahr gerade? Foto: ccat82 / stock.adobe.com
Übersicht
- Was ist eine Immobilienblase?
- Welchen Einfluss haben Bauzinsen auf eine Immobilienblase?
- Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?
- Wann platzt eine Immobilienblase?
- Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?
- Kann eine Immobilienblase verhindert werden?
- Drohende Immobilienblase: Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen?
- Welchen Einfluss hat die Inflation auf die Immobilienblase?
Was ist eine Immobilienblase?
Eine Immobilienblase lässt sich mit einer Seifenblase vergleichen. Je mehr spekulative "Luft" hineingeblasen wird, desto wahrscheinlicher platzt sie. Bei einer Immobilienblase sind die Kaufpreise die treibende Kraft: Wenn Käufer bereit sind, Preise zu zahlen, die sich völlig vom eigentlichen Sachwert oder der Mietentwicklung entkoppeln, steigt die Gefahr.
Anfang 2026 sehen wir jedoch eine Besonderheit: Laut dem aktuellen immowelt Preiskompass Q4/2025 steigen die Preise wieder – Bestandswohnungen verteuerten sich im Gesamtjahr 2025 um 4,6 %, während sich Häuser um 2,0 % verteuerten. Diese Entwicklung ist jedoch primär durch echten Wohnraummangel getrieben und weniger durch rein spekulative Käufe.
Wie zeigt sich, dass eine Immobilienblase existiert?
Für eine Immobilienblase gibt es verschiedene Anhaltspunkte:
- Sehr starker Preisanstieg: Die Kaufpreise für Immobilien steigen nahezu grenzenlos an und entkoppeln sich von den Mietpreisen, der Inflation und den Durchschnittseinkommen der Bevölkerung.
- Überbewertung von Immobilien: Die stark gestiegenen Kaufpreise stehen nicht mehr im Verhältnis zum eigentlichen Sachwert der Immobilie.
- Zunahme von Spekulationen: Immobilien werden häufiger als schnelle Kapitalanlage gekauft. In der Regel werden hier renovierungsbedürftige Häuser gekauft, renoviert und zu einem höheren Preis wieder verkauft. Begünstigt wird dies noch, wenn alternative Kapitalanlagen an Attraktivität verlieren. Das können beispielsweise die niedrigen Zinsen auf Sparguthaben sein.
- Zu geringe Bautätigkeit: Wird zu wenig gebaut, bleibt das Verhältnis zwischen Nachfrage und Angebot in Schieflage, was zu weiter steigenden Preisen führt.
- Politik versucht gegenzusteuern: Greift die Politik in den Immobilienmarkt ein, beispielsweise über vermehrte Neubauprojekte, spricht es dafür, dass die Regierung von einer Blasengefahr ausgeht.
Welchen Einfluss haben Bauzinsen auf eine Immobilienblase?
Damit eine Blase platzt, muss die Nachfrage abrupt einbrechen – oft ausgelöst durch steigende Zinsen. Nachdem die Bauzinsen 2025 auf einem Niveau von ca. 3,8 % verharrten, ist die Leistbarkeit für viele Haushalte gesunken. Die Kaufkraft ging 2025 um 7,6 % zurück. Dennoch hat dies nicht zum Platzen der Blase geführt, da das Angebot weiterhin zu knapp ist. Für 2026 bedeutet das: Hohe Zinsen bremsen zwar das Preiswachstum, verhindern aber (noch) keinen Markteinstieg derer, die über ausreichend Eigenkapital verfügen.
Was sind die Ursachen für eine Immobilienblase?
Zwei Hauptfaktoren führen meist zur Blasenbildung:
- Lockere Kreditvergabe: Wenn Banken Kredite ohne ausreichende Sicherheiten vergeben. In Deutschland sind die Vergaberichtlinien jedoch weiterhin streng, was als Sicherheitsnetz dient.
- Fehlgeleitete Fiskalpolitik: Steuerliche Anreize können die Nachfrage künstlich aufblähen. Aktuell wirkt eher der stockende Neubau als Preistreiber, da staatliche Neubauziele auch 2025 erneut verfehlt wurden.
Wann platzt eine Immobilienblase?
Ein Platzen passiert meist dann, wenn das Angebot die Nachfrage plötzlich übersteigt – etwa durch eine massive Verkaufswelle wegen unbezahlbarer Anschlussfinanzierungen oder durch einen Bauboom. Da in Deutschland aber Ende 2025 bundesweit immer noch hunderttausende Wohnungen fehlen, ist ein solches Szenario für 2026 unwahrscheinlich.
Was passiert, wenn eine Immobilienblase platzt?
Wenn eine Immobilienblase platzt, wird in der Regel eine gewisse Kettenreaktion ausgelöst:
- Nachfrage sinkt abrupt – dafür kann ein einzelner Auslöser sorgen oder es kommen mehrere zusammen.
- Durch die gesunkene Nachfrage fallen auch die Preise.
- Durch gefallene Preise sinkt die Bewertung von Immobilien.
- Die niedrigere Bewertung sorgt zum einen dafür, dass Verkäufer weniger für ihre Immobilie bekommen, als sie selbst gezahlt haben – sie machen also Verlust. Zum anderen können unter Umständen jene, die ihre Immobilie zwar behalten wollen, aber eine Anschlussfinanzierung benötigen, diese nicht mehr finanzieren, weil die Kreditkosten steigen.
- Es kommt zu vorschnellen Verkäufen und Zwangsversteigerungen.
- Dadurch sinken die Preise noch stärker.
- Das Angebot ist irgendwann höher als die Nachfrage, was die Preise weiter auf niedrigem Niveau hält.
Diese Kettenreaktion hat auf Käufer, Eigentümer, Verkäufer und Mieter unterschiedliche Folgen:
Auswirkung einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilieneigentümer
Ist die Immobilie bereits abbezahlt und es besteht kein Wunsch, sie zu veräußern, so hat das Platzen einer Immobilienblase keine akuten Auswirkungen auf einen Eigentümer. Ihr Vermögen verringert sich zwar auch, aber das hat erst dann spürbare Folgen, wenn die Immobilie als Sicherheit für einen Kredit genutzt oder verkauft werden soll.
Problematisch kann es werden, wenn das Darlehen noch nicht abbezahlt ist und eine Anschlussfinanzierung notwendig ist. Denn die Konditionen für die Anschlussfinanzierung werden aufgrund des gesunkenen Immobilienwertes schlechter ausfallen. Noch problematischer wird es, wenn sich gleichzeitig das Zinsniveau erhöht. Kann der Eigenheimbesitzer aufgrund dessen seine Raten nicht mehr zahlen, muss er die Immobilie verkaufen – wahrscheinlich zu einem viel geringeren Preis als der, den er selbst dafür gezahlt hat. Im schlimmsten Fall droht sogar eine Zwangsversteigerung.
Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienverkäufer
Wer seine Wohnung oder sein Haus verkaufen will oder muss, der hat durch die geplatzte Blase sehr wahrscheinlich mit großen finanziellen Verlusten zu rechnen. Denn mit sehr großer Wahrscheinlichkeit, muss die Immobilie zu einem weit geringeren Preis verkauft werden, als sie zuvor erworben wurde.
Wer also nicht tatsächlich verkaufen muss, sollte sich in der Situation den Verkauf seiner Immobilie überlegen und sie vielleicht vorerst vermieten. Hat sich der Markt erholt, kann erneut über einen Verkauf nachgedacht werden.
Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Immobilienkäufer
Für Kaufinteressenten ist das Platzen einer Blase grundsätzlich nicht negativ. Jedoch ist auch hierbei das Timing entscheidend. Denn sollten nach dem Kauf einer Immobilie die Preise weiterhin sinken, so verliert auch das neuerworbene Objekt schnell an Wert. Es kann also passieren, dass auch Immobilienkäufer finanzielle Verluste erleiden.
Kaufinteressenten sollten in Zeiten sinkender Immobilienpreise nicht nur diese im Blick haben, sondern auch die Finanzierungskonditionen beobachten. Denn steigen die Kreditkosten wieder an, kann sich manch einer das Darlehen gar nicht mehr leisten.
Auswirkungen einer geplatzten Immobilienblase auf Mieter
Auch auf Mieter hat eine platzende Immobilienblase meist einen Einfluss. Bedingt durch die steigenden Zinsen sinkt die Nachfrage nach Kaufimmobilien. Die Folge ist eine höhere Nachfrage bei den Mietimmobilien, die zu höheren Mietpreisen bei Neuvermietungen führt. Auch manche Vermieter sind dann gewzungen ihre Immobilie zu verkaufen - es kommt zum Eigentümerwechsel.
Sinkende Immobilienpreise: Ist die Blase geplatzt?
Der Immobilienmarkt erlebte in den vergangenen Monaten eine komplette Trendwende. Nachdem jahrelang die Angebotspreise für Immobilien immer stärker in die Höhe kletterten, stiegen die Preise nun nicht mehr an, sondern sanken sogar flächendeckend. Laut einer Marktanalyse von immowelt sind die Angebotspreise für Immobilien im 4. Quartal 2023 im Vergleich zum Vorquartal beinahe konstant geblieben. In einigen Städten gab es sogar einen moderaten Anstieg.
Aufgrund der aktuellen Zinsniveaus und der gestiegenen Baukosten sind dennoch weniger Bürger in der Lage, sich eine Immobilie zu kaufen oder neu zu bauen. Aber da es in Deutschland noch immer an Wohnraum mangelt, übersteigt die Nachfrage das Angebot noch immer. Dementsprechend konnte in den vergangenen zwei Jahren eher von einem Schrumpfen der Blase als von einem Platzen gesprochen werden. Diese Entwicklung könnte sich bei sinkenden Zinsen als beendet erweisen.
Kann eine Immobilienblase verhindert werden?
Der Staat steuert bereits gegen. Instrumente wie die Grundsteuer C (seit 2025 aktiv), die Spekulationen mit baureifen Grundstücken verteuern soll, sowie Kapitalpuffer für Banken (BaFin-Vorgaben) sollen den Markt stabilisieren. Die aktuelle Entwicklung zeigt, dass diese Maßnahmen zusammen mit der Zinswende eher zu einer „sanften Landung“ oder einer Seitwärtsbewegung geführt haben als zu einem Crash.
Drohende Immobilienblase: Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen?
Die Lage für Verkäufer hat sich Ende 2025 wieder gebessert. In 13 der 15 größten Städte stiegen die Preise im Q4 2025 an (z. B. Dresden +3,7 %, Essen +3,4 %). Wer eine energetisch sanierte Immobilie besitzt, kann 2026 gute Preise erzielen. Bei sanierungsbedürftigen Objekten sind Käufer aufgrund der hohen Baukosten jedoch weiterhin zurückhaltend.
Welchen Einfluss hat die Inflation auf die Immobilienblase?
Inflation entwertet Geld, was Sachwerte wie Immobilien theoretisch attraktiver macht. Allerdings senkt eine hohe Inflation auch das verfügbare Einkommen der Haushalte. Im Jahr 2025 hat die Kombination aus Inflation und moderaten Lohnsteigerungen dazu geführt, dass sich Suchende durchschnittlich 9 Quadratmeter weniger Wohnfläche leisten konnten als zuvor. Dies wirkt als natürliches Korrektiv gegen eine Überhitzung des Marktes.
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