Aktualisiert am 07.05.2025 von 
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Wenn Eltern ihr Haus an die Kinder verkaufen, spart das nicht nur die Erbschafts- oder Schenkungssteuer. Eltern können auch selbst davon profitieren. Wir erklären, wie.
Haus an Kind verkaufen – Das Wichtigste in Kürze
- Steuerliche Vorteile: Keine Erbschafts- oder Schenkungssteuer beim Verkauf des Hauses an das eigene Kind.
- Rechtliche Sicherheit: Notariell beurkundeter Immobilienverkauf verhindert Erbstreitigkeiten.
- Finanzielle Unterstützung: Eltern erhalten durch den Verkauf Mittel für altersgerechtes Wohnen oder das Pflegeheim.
- Kaufpreisvorteile für das Kind: Keine Grunderwerbsteuer und oft Kaufpreis unter Marktwert.
- Flexibilität: Möglichkeit, Renovierungs- oder Sanierungskosten geltend zu machen, wenn Eltern weiterhin als Mieter im Haus wohnen.
Übersicht
Warum kann es sinnvoll sein, das Haus an das eigene Kind zu verkaufen?
Bei einem Hausverkauf innerhalb der Familie kannst du einige steuerliche Vorteile nutzen und Geld sparen. Denn dabei darf der Kaufpreis unter dem Marktwert liegen und bleibt trotzdem innerhalb der Freibeträge.
- Du kannst Erbschafts– und Schenkungssteuer vermeiden
- Eine frühzeitige Übertragung von Vermögen beugt familiären Streitigkeiten, zum Beispiel unter Geschwistern, im Erbfall vor
- Im Kaufvertrag kannst du dir ein Wohnrecht oder regelmäßige Zahlungen sichern und so die eigene finanzielle Absicherung gewährleisten.
- Anders als bei einer Schenkung bietet ein Verkauf zudem mehr Gestaltungsspielraum, etwa durch Rückfallklauseln oder eine flexible Finanzierung.
Welche Vorteile hat es für die Eltern, das Haus an ein Kind zu verkaufen?
Zu Lebzeiten der Eltern können sie ihr Haus oder ihre Eigentumswohnung an einen Nachkommen verkaufen. So wissen sie, dass ihr Wohneigentum an die von ihnen ausgewählte Person geht. Das ist auch bei einer Schenkung der Fall. Allerdings besteht hier das Risiko, dass nicht bedachte Erben diese innerhalb von 10 Jahren anfechten.
Ein Verkauf hingegen ist rechtssicher, da er notariell beurkundet wird. Außerdem beugt es Streitigkeiten unter Geschwistern vor, die häufig nach dem Tod der Eltern durch Erbschaften entstehen. Neben emotionalen und rechtlichen Vorteilen bringt der Hausverkauf an ein Kind auch finanzielle und steuerliche Vorteile mit sich:
- Der Verkaufserlös ist für die Eltern steuerfrei. Das gilt, wenn sie die Immobilie selbst bewohnt haben. Oder auch, wenn sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren vermietet war.
- Mit dem Verkaufserlös kann der Umzug in eine altersgerechte Wohnung oder ein Pflegeheim finanziell gestemmt werden.
- Eltern können beim Verkauf des Hauses innerhalb der Familie im Kaufvertrag persönliche Regelungen treffen. Zum Beispiel ein lebenslanges Wohnrecht oder Pflegeverpflichtungen durch das Kind – so bleiben sie auch im Ruhestand abgesichert.
- Auch der Verbleib der Immobilie in der Familie ist gesichert, was vielen Eltern emotional wichtig ist.
- Eltern können ihr Haus zu einem fairen Preis, aber eventuell leicht unter Wert verkaufen. Damit können sie Schenkung- und Erbschaftssteuer sparen, sofern der Freibetrag nicht überschritten wird. So wird der Verkauf zum strategischen Instrument der Übertragung von Vermögen – mit Vorteilen für alle Beteiligten.
Welche Vorteile hat es für ein Kind, das Haus der Eltern zu kaufen?
Das Haus an das eigene Kind verkaufen spart diesem nicht nur Erbschaft- oder Schenkungsteuer. Die Eltern können auch selbst davon profitieren. Foto: zinkevych / stock.adobe.com
Mit der Nutzung entsprechender Freibeträge kann sich der Kauf des Elternhauses lohnen. Denn beim Kauf des Hauses der Eltern fällt keine Erbschaft- oder Schenkungsteuer an.
Das lohnt sich vor allem, wenn der Wert des Hauses über dem Freibetrag von 400.000 Euro liegt. Für Enkelkinder gilt ein Freibetrag von 200.000 Euro, wenn die Kinder noch leben.
Aber auch sonst bringt der Hauskauf von den Eltern noch ein paar Vorteile für das Kind mit sich:
- Bei einem Kauf des Hauses von den Eltern beziehungsweise Großeltern fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- In der Regel kauft das Kind das Haus der Eltern unter Wert. Eine vergleichbare Immobilie wäre meist deutlich teurer.
- Renovierungs- oder Sanierungsmaßnahmen können als Werbemaßnahmen geltend gemacht, wenn Kinder das Haus an die Eltern vermieten.
Welche Nachteile kann es geben das Haus der Eltern zu kaufen?
Sind Eltern irgendwann auf staatliche Hilfe angewiesen, kann ein zu günstiger Verkauf des Hauses rückwirkend problematisch werden. Das betrifft zum Beispiel Sozialhilfe oder Pflegeleistungen. Das Sozialamt prüft bei Bedürftigkeit, ob Vermögen in der Vergangenheit „verschenkt“ oder unter Wert verkauft wurde. Liegt ein Verkauf unter Marktwert vor, kann das Amt innerhalb von 10 Jahren Schenkungen oder schenkungsähnliche Geschäfte rückfordern.
Was bedeutet das konkret?
- Eltern, die im Pflegefall Sozialleistungen brauchen, könnten das Amt dazu veranlassen, beim Kind Regressansprüche geltend zu machen.
- Eine notarielle Beurkundung schützt nicht zwingend vor dieser Prüfung, da auch „verdeckte Schenkungen“ aufgedeckt werden können.
- Ein realistischer, vom Gutachter bestätigter Verkaufspreis kann dieses Risiko minimieren oder ausschließen.
Worin unterscheiden sich Erbe, Schenkung und Hausverkauf innerhalb der Familie?
Der Hauptunterschied beim Verkauf des Hauses zu Erbe und Schenkung ist, dass weder Erbschaftssteuer noch Schenkungssteuer anfallen. Auch die Grunderwerbsteuer sparen sich die neuen Eigentümer. Allerdings muss ein Kaufpreis vereinbart werden. Dieser darf nicht zu niedrig sein, da sonst der Verdacht einer getarnten Schenkung entstehen könnte.
Wenn die Eltern oder Großeltern ihre Immobilie vererben wollen, halten sie das in der Regel im Testament fest. Dieses wird beim Notar verwahrt. Der Erbfall tritt mit dem Tod des Erblassers ein. Zu diesem Zeitpunkt wechselt dann zunächst unentgeltlich auch der Eigentümer des Hauses.
- Ein Erbe kann sich lohnen, wenn der Wert der Immobilie im Rahmen des Freibetrags liegt.
- Bei mehreren Erben kann es leicht zu Streitigkeiten kommen. In jedem Fall gibt es Anspruch auf einen Pflichtteil am Erbe für alle Geschwister.
Bei der Schenkung bekommt der Beschenkte das Eigentum ebenfalls ohne Zahlung eines Kaufpreises. Allerdings mit dem Unterschied zum Erbe, dass die Eigentumsverhältnisse bereits zu Lebzeiten des Schenkenden auf den Beschenkten übergehen.
- Liegt der Wert der Immobilie über dem Freibetrag, kann sich eine gestückelte Schenkung als lohnenswert erweisen. Der Schenkungsfreibetrag kann alle 10 Jahre genutzt werden.
- Mit einer solchen Schenkung sollte dementsprechend frühzeitig begonnen werden. So stellst du sicher, dass das Haus bis zum Tod des Schenkers vollständig auf den Beschenkten übergegangen ist.
Sowohl beim Erbe als auch bei der Schenkung werden ab einem gewissen Freibetrag eine Erbschaft- oder Schenkungssteuer fällig. Unabhängig vom Wert der Immobilie muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden.
Welche Kosten fallen beim Hauskauf innerhalb der Familie an?
Neben dem Kaufpreis muss das Kind auch beim Kauf des Elternhauses mit weiteren Nebenkosten rechnen. Zum Beispiel fallen Kosten für Notar und die Eintragung im Grundbuch an. Zusammen machen sie in der Regel 0,8 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises aus. Allerdings spart man sich beim Haus verkaufen ohne Makler die Maklerprovision von 3,57 Prozent.
Was sollten Eltern beachten, bevor sie das Haus an ihr Kind verkaufen?
Damit das Haus zu einem realistischen Preis verkauft wird, sollten Eltern den Verkehrswert der Immobilien schätzen lassen. Viele wissen gar nicht, welchen Marktwert ihr Wohneigentum mittlerweile hat.
Ein realistischer Preis ist wichtig. Ist er zu niedrig könnte das Finanzamt den Verkauf unter Umständen als getarnte Schenkung werten und entsprechend besteuern. Eine gesetzliche Regelung zu getarnter Schenkung gibt es in Deutschland nicht.
Aber eine Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro für 30.000 Euro an den Nachwuchs zu verkaufen, fällt mit Sicherheit darunter. Es ist also in jedem Fall ratsam auch bei einem Verkauf an Familienmitglieder einen realistischen Preis anzusetzen.
Kennen Eltern den Wert der Immobilie können sie den Verkauf besser abschätzen. Sie wissen dann, ob Schenkungs- und Erbschaftssteuer überhaupt gespart werden. Deren Freibeträge sind nach Paragraf 16 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes identisch und richten sich nach dem Verwandtschaftsgrad:
| Erbe und Schenkung (Steuerklasse) | Freibetrag | Steuersatz, wenn das Erbe den Freibetrag um bis zu 75.000 Euro übersteigt | Steuersatz, wenn das Erbe den Freibetrag um bis zu 300.000 Euro übersteigt |
| Kinder (Steuerklasse I) | 400.000 Euro | 7 Prozent | 11 Prozent |
| Enkel (Steuerklasse I), sofern die Kinder des Erblassers bereits verstorben sind. | 400.000 Euro | 7 Prozent | 11 Prozent |
| Enkel (Steuerklasse I), sofern die Kinder des Erblassers noch leben. | 200.000 Euro | 7 Prozent | 11 Prozent |
Beispiel: Liegt der Wert der Immobilie bei 500.000 Euro wird die Differenz zum Freibetrag besteuert.
Wert der Immobilie: 500.000 Euro -Freibetrag 400.000 Euro = 100.000 Euro
Besteuert wird zu 11 Prozent. Das Kind muss also für das Wohneigentum der Eltern 11.000 Euro Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen.
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Welche Sicherheiten haben Eltern nach dem Hausverkauf innerhalb der Familie?
Für die meisten Eltern ist das Eigenheim Teil der Altersvorsorge. Auch mit dem Immobilienverkauf an ihr Kind gibt es einige Möglichkeiten unbesorgt zu sein:
- Das Haus von den Eltern kaufen mit Wohnrecht. Eltern oder Großeltern können mit dem neuen Eigentümer ein lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauchrecht vereinbaren. Die Eltern können so in ihrem Haus wohnen bleiben und das drückt den Wert des Hauses. Der neue Eigentümer muss weniger zahlen – ohne beim Finanzamt einen Verdacht der getarnten Schenkung zu erwecken.
- Finanzierung eines Pflegeheims: Eltern oder Großeltern können den Verkaufserlös verwenden, um ein Alters- oder Pflegeheim zu finanzieren.
- Rentenkauf: Neben der einmaligen Auszahlung des Kaufpreises an die Eltern gibt es noch ein weiteres Modell: den Rentenkauf. Eltern bekommen so vom Kind, in dessen Besitz die Immobilie übergegangen ist, eine monatliche Rente. Das kann über einen bestimmten Zeitraum oder auf Lebenszeit vereinbart werden
Der Rentenkauf lohnt sich in der Regel dann, wenn die Eltern beispielsweise eine altersgerechte Wohnung mieten. Die Mietzahlung können sie dann über die monatliche Rente des Kindes bestreiten. Das Kind kann in das Elternhaus ziehen, ohne den Kaufpreis über einen Kredit finanzieren zu müssen.
Praxis-Tipp
Vor- und Nachteile der verschiedenen Optionen sollten möglichst sachlich gegenübergestellt werden. Wir empfehlen einen Steuerberater zu Rate zu ziehen. Dieser blickt unabhängig und ohne Emotionen auf die Fakten und Zahlen.
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