Wohnungspreise in Bayern: Ein Bundesland, zwei Welten

Die günstigsten Regionen Bayerns verzeichnen derzeit die stärksten Preissteigerungen beim Wohnungskauf. Doch obwohl viele Landkreise in Nord- und Ostbayern prozentual aufholen, bleibt der Abstand zu München und dem Alpenvorland gewaltig.

In vielen günstigen Regionen Bayerns steigen die Angebotspreise derzeit besonders kräftig. Vor allem im Norden des Freistaats verteuern sich Bestandswohnungen binnen eines Jahres um bis zu 10 Prozent. In zahlreichen Hochpreisregionen fällt der Zuwachs dagegen deutlich geringer aus. Von einer Angleichung kann dennoch keine Rede sein: Zwischen den günstigsten und teuersten Regionen liegen weiterhin mehrere Tausend Euro pro Quadratmeter, wie eine immowelt Analyse der Angebotspreise von Wohnungen in den kreisfreien Städten und Landkreisen in Süddeutschland zeigt.

Der bayerische Wohnungsmarkt entwickelt sich mit unterschiedlichen Geschwindigkeiten. In nahezu allen Städten und Landkreisen sind die Angebotspreise für Bestandswohnungen binnen eines Jahres gestiegen. Die stärksten prozentualen Zuwächse verzeichnen dabei häufig Regionen mit vergleichsweise niedrigem Preisniveau.

In den teuersten Gegenden stoßen Kaufinteressenten angesichts hoher Gesamtkosten dagegen zunehmend an finanzielle Grenzen. Das dämpft dort die Preisdynamik. Die enormen Unterschiede beim Preisniveau bleiben davon jedoch nahezu unberührt: Selbst deutliche prozentuale Anstiege können den Abstand zu München und den hochpreisigen Regionen im Alpenvorland nur geringfügig verkleinern.

München bleibt in einer eigenen Preisklasse

Mit durchschnittlich 8.078 Euro pro Quadratmeter ist München der mit Abstand teuerste Wohnungsmarkt Bayerns. Binnen eines Jahres stiegen die Angebotspreise in der Landeshauptstadt allerdings nur um 0,5 Prozent. Auch der Landkreis München verzeichnet mit 0,6 Prozent lediglich einen geringen Zuwachs.

In anderen Großstädten ist die Dynamik deutlich stärker. In Nürnberg erhöhten sich die Angebotspreise um 5,1 Prozent, in Augsburg um 5,0 Prozent. Das Preisniveau liegt dort dennoch weit unter dem Münchner.

Wie groß die Kluft weiterhin ist, zeigt der Vergleich mit Hof: Ein Quadratmeter kostet in München durchschnittlich rund viereinhalbmal so viel wie in der oberfränkischen Stadt. Die günstigeren Märkte holen bei den Wachstumsraten auf – bei den tatsächlichen Kaufpreisen trennen sie von München nach wie vor Welten.

Die höchste Wachstumsrate unter den bayerischen Städten weist Hof auf. Dort verteuerten sich Bestandswohnungen innerhalb eines Jahres um 10,2 Prozent. Trotz dieses kräftigen Anstiegs kostet der Quadratmeter im Durchschnitt lediglich 1.799 Euro – und damit 6.279 Euro weniger als in München.

Ein möglicher Grund für die Entwicklung ist das wachsende Interesse von Kapitalanlegern. Die weiterhin niedrigen Kaufpreise bieten vergleichsweise attraktive Voraussetzungen für Mietrenditen. Gleichzeitig sorgen die Hochschulen der Stadt für einen stetigen Zuzug junger Menschen und damit für eine stabile Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen.

Auch Straubing mit einem Plus von 8,4 Prozent und Bamberg mit 7,9 Prozent zählen zu den Städten mit den stärksten Preissteigerungen. Ihr vergleichsweise niedriges Ausgangsniveau lässt größere prozentuale Veränderungen zu. Die hohen Wachstumsraten dürfen daher nicht darüber hinwegtäuschen, dass das absolute Preisgefälle zu den teuersten Regionen weiterhin erheblich ist.

Nordbayerische Landkreise legen kräftig zu

Außerhalb der Städte zeigt sich die Verlagerung der Preisdynamik besonders deutlich. Vor allem in Nordbayern verzeichnen mehrere vergleichsweise günstige Landkreise hohe Zuwächse:

• Landkreis Hof: +10,0 Prozent
• Landkreis Kronach: +9,7 Prozent
• Landkreis Kulmbach: +9,2 Prozent
• Landkreis Lichtenfels: +8,3 Prozent

Trotz der deutlichen Steigerungen bleiben diese Regionen ausgesprochen günstig. Im Landkreis Hof kostet ein Quadratmeter durchschnittlich 1.396 Euro – weniger als in jeder anderen bayerischen Region. München ist damit fast sechsmal so teuer.

Eine Ausnahme vom verbreiteten Muster bildet das bayerische Alpenvorland. Dort treffen bereits hohe Kaufpreise weiterhin auf spürbare Steigerungen. Binnen eines Jahres verteuerten sich Eigentumswohnungen unter anderem in:

• Garmisch-Partenkirchen: +6,0 Prozent
• Bad Tölz-Wolfratshausen: +6,0 Prozent
• Miesbach: +5,1 Prozent
• Starnberg: +4,9 Prozent

Mit durchschnittlich 6.636 Euro pro Quadratmeter ist Miesbach nach München die zweitteuerste Region Bayerns. Die Entwicklung deutet darauf hin, dass die Nachfrage in besonders begehrten Wohnlagen weiterhin hoch ist und selbst auf dem bereits hohen Preisniveau zusätzliche Steigerungen ermöglicht.

Zwei Preiswelten bleiben bestehen

Die höchsten Kaufpreise konzentrieren sich weiterhin auf München, dessen Umland und das Alpenvorland. Die stärksten prozentualen Steigerungen finden sich dagegen zunehmend in günstigeren Städten und Landkreisen Nord- und Ostbayerns.

Diese Regionen holen bei der Preisdynamik auf. Das enorme Preisgefälle innerhalb des Freistaats bleibt jedoch bestehen. Zwischen dem Landkreis Hof mit durchschnittlich 1.396 Euro und München mit 8.078 Euro pro Quadratmeter liegen fast 6.700 Euro. Bayern bleibt damit ein Bundesland mit zwei sehr unterschiedlichen Immobilienwelten.