Preisrallye in teuersten Städten gestoppt: Wohnungspreise in Süddeutschland steigen vor allem in günstigeren Regionen

Die Preise für Eigentumswohnungen sind in weiten Teilen Süddeutschlands gestiegen. Besonders kräftige Zuwächse verzeichnen günstigere Mittelstädte und ländliche Regionen, während sich die Entwicklung in teuren Großstädten abschwächt.

Einer Analyse von immowelt zufolge verteuerten sich Bestandswohnungen innerhalb eines Jahres in 126 der 140 untersuchten kreisfreien Städten und Landkreisen Bayerns und Baden-Württembergs. Verglichen wurden die Angebotspreise zum 1. Juli 2025 und 1. Juli 2026.

In den hochpreisigen Metropolen bleibt der Spielraum für weitere Steigerungen begrenzt. München ist mit durchschnittlich 8.078 Euro pro Quadratmeter weiterhin der mit Abstand teuerste Markt im Süden. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Angebotspreise dort lediglich um 0,5 Prozent. Im Landkreis München betrug das Plus bei einem Quadratmeterpreis von 6.415 Euro ebenfalls nur 0,6 Prozent.

In Stuttgart gingen die Preise sogar um 1,3 Prozent auf durchschnittlich 4.310 Euro pro Quadratmeter zurück. Heidelberg, mit 5.375 Euro die teuerste Stadt Baden-Württembergs, verzeichnete keine Veränderung. Auch in Ulm, Mannheim, Karlsruhe und Freiburg lagen die Zuwächse lediglich zwischen 1 und 2,4 Prozent.

Andere bayerische Großstädte entwickelten sich dynamischer. In Nürnberg erhöhten sich die Angebotspreise um 5,1 Prozent, in Augsburg um 5 Prozent.

„Das Preisniveau bestimmt zunehmend, wo weitere Steigerungen noch möglich sind. In den teuersten Städten stoßen viele Kaufinteressenten angesichts der hohen Gesamtkosten an ihre finanziellen Grenzen. Gleichzeitig verlagern sich die Preisanstiege zunehmend auf günstigere Mittelstädte. Dort sind die benötigten Finanzierungssummen deutlich niedriger, auch wenn die Preise zuletzt spürbar gestiegen sind.“
immowelt Geschäftsführer Theo Mseka

Die größten Preissteigerungen unter den untersuchten Städten gab es in Hof. Dort verteuerten sich Bestandswohnungen binnen eines Jahres um 10,2 Prozent auf durchschnittlich 1.799 Euro pro Quadratmeter. Dahinter folgen Straubing mit einem Plus von 8,4 Prozent und Bamberg mit 7,9 Prozent.

Als mögliche Gründe für die Entwicklung in Hof gelten die vergleichsweise niedrigen Kaufpreise und die daraus resultierenden Mietrenditen. Zudem könnten die örtlichen Hochschulen für eine stabile Nachfrage nach kleineren Mietwohnungen sorgen.

In Baden-Württemberg führen Heilbronn mit einem Anstieg von 4,3 Prozent und Pforzheim mit 4,2 Prozent die Rangliste der Stadtkreise an. Beide Standorte sind weiterhin deutlich günstiger als Stuttgart, Heidelberg oder Freiburg.

Auch außerhalb der Städte steigen die Preise besonders stark in bislang preiswerten Regionen. An der Spitze liegt der Landkreis Hof: Dort erhöhten sich die Angebotspreise um 10 Prozent. Mit durchschnittlich 1.396 Euro pro Quadratmeter bleibt er dennoch die günstigste Region der gesamten Untersuchung.

Deutliche Zuwächse gab es außerdem in den Landkreisen Kronach mit 9,7 Prozent, Kulmbach mit 9,2 Prozent und Lichtenfels mit 8,3 Prozent. Weil die Ausgangspreise dort niedrig sind, schlagen bereits moderate absolute Aufschläge prozentual stark zu Buche.

In Baden-Württemberg führen der Ortenaukreis mit einem Plus von 8,4 Prozent, Rottweil mit 7,7 Prozent, Freudenstadt mit 7,3 Prozent und der Hohenlohekreis mit 7 Prozent. Trotz der Steigerungen kosten Eigentumswohnungen dort im Durchschnitt weiterhin weniger als 3.000 Euro pro Quadratmeter.

Alpenvorland bleibt eine Ausnahme

Vom allgemeinen Muster hebt sich das bayerische Alpenvorland ab. In mehreren bereits sehr teuren Landkreisen stiegen die Preise weiterhin deutlich.

In Garmisch-Partenkirchen und Bad Tölz-Wolfratshausen verteuerten sich Bestandswohnungen jeweils um 6 Prozent. Die Quadratmeterpreise liegen dort bei 5.661 beziehungsweise 5.038 Euro. Im Landkreis Miesbach stiegen die Preise um 5,1 Prozent auf 6.636 Euro. Damit ist Miesbach nach München die zweitteuerste Region der Analyse. Im Landkreis Starnberg betrug das Plus 4,9 Prozent bei durchschnittlich 6.346 Euro pro Quadratmeter.

Die Entwicklung deutet darauf hin, dass die Nachfrage in besonders begehrten Lagen des Alpenvorlands trotz hoher Preise stabil bleibt. Insgesamt zeigt die Analyse jedoch eine klare Verschiebung: Der stärkste Preisauftrieb findet zunehmend in Märkten statt, in denen Wohneigentum noch vergleichsweise erschwinglich ist.

Hinweis: Die Untersuchung basiert auf inserierten Angebotspreisen. Diese können von den tatsächlich vereinbarten Kaufpreisen abweichen.