Immobilienpreise ziehen wieder an: So teuer sind Wohnungen und Häuser jetzt

Die Immobilienpreise in Deutschland steigen wieder – allerdings längst nicht überall. Während Düsseldorf, Essen und Stuttgart bei Wohnungen kräftig zulegen, sinken die Preise in Duisburg und Dortmund. München bleibt mit Abstand die teuerste Großstadt. Gleichzeitig sorgen hohe Bauzinsen dafür, dass sich immer mehr Interessenten dem Mietmarkt zuwenden.

Das Wichtigste in Kürze:

• Kaufpreise steigen: Bestandswohnungen und Häuser verteuerten sich bundesweit im dritten Quartal 2026 jeweils um 0,7 Prozent.
• München bleibt am teuersten: Wohnungen kosten dort durchschnittlich 8.035 Euro, Häuser 9.389 Euro pro Quadratmeter.
• Kaufinteresse sinkt: Anteil der Mietanfragen steigt deutschlandweit auf über 81 Prozent. Mietanfragen in Stuttgart steigen allein um 5,3 Prozentpunkte.

Immobilienpreise steigen bundesweit um 0,7 Prozent

Der deutsche Immobilienmarkt bleibt in Bewegung. Im dritten Quartal 2026 sind die Angebotspreise für Wohnimmobilien bundesweit erneut gestiegen – allerdings deutlich langsamer als zuvor. Sowohl Bestandswohnungen als auch Häuser verteuerten sich im Vergleich zum Vorquartal um durchschnittlich 0,7 Prozent.

Damit kostet eine Bestandswohnung deutschlandweit aktuell durchschnittlich 3.288 Euro pro Quadratmeter. Bei Häusern werden im Mittel 2.886 Euro pro Quadratmeter verlangt. Die Kaufpreise liegen damit inzwischen wieder bei rund 97 Prozent des bisherigen Höchststands vom Juni 2022.

Die Entwicklung unterscheidet sich allerdings deutlich von Stadt zu Stadt. Während einige Großstädte kräftige Preissteigerungen verzeichnen, sind die Angebotspreise andernorts bereits wieder gesunken.

„Weitere Preisanstiege werden zunehmend schwieriger, und die Großstädte entwickeln sich immer stärker auseinander“, sagt immowelt-Geschäftsführer Theo Mseka. Gleichzeitig verschiebe sich die Nachfrage zunehmend in Richtung Mietmarkt. Damit sich die Situation auf dem Kaufmarkt wieder grundlegend verbessere, müssten sich laut Mseka vor allem die Rahmenbedingungen für Käufer verbessern.

München bleibt mit Abstand die teuerste Großstadt

Unter den 15 größten deutschen Städten bleibt München das teuerste Pflaster. Für eine Bestandswohnung werden im dritten Quartal durchschnittlich 8.035 Euro pro Quadratmeter verlangt. Das sind 0,8 Prozent mehr als drei Monate zuvor.

Dahinter folgt Hamburg mit 6.010 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt kommt auf 5.585 Euro, Berlin auf 5.007 Euro. Deutlich günstiger ist Wohneigentum dagegen in Städten wie Dortmund und Duisburg.

München bleibt mit Abstand die teuerste Großstadt

Unter den 15 größten deutschen Städten bleibt München das teuerste Pflaster. Für eine Bestandswohnung werden im dritten Quartal durchschnittlich 8.035 Euro pro Quadratmeter verlangt. Das sind 0,8 Prozent mehr als drei Monate zuvor.

Dahinter folgt Hamburg mit 6.010 Euro pro Quadratmeter. Frankfurt kommt auf 5.585 Euro, Berlin auf 5.007 Euro. Deutlich günstiger ist Wohneigentum dagegen in Städten wie Dortmund und Duisburg.

Düsseldorf und Essen verzeichnen die stärksten Preissprünge

Die stärksten Preissteigerungen gibt es dabei nicht in den teuersten Metropolen. Spitzenreiter unter den 15 untersuchten Städten ist im dritten Quartal Düsseldorf. Dort verteuerten sich Bestandswohnungen innerhalb von nur drei Monaten um 3,7 Prozent auf 4.537 Euro pro Quadratmeter.

Fast ebenso kräftig fällt das Plus in Essen aus. Die Angebotspreise erhöhten sich dort um 3,5 Prozent auf 2.799 Euro pro Quadratmeter. Auch Stuttgart gehört mit einem Plus von 2,5 Prozent zu den stärkeren Märkten.

Damit zeigt sich auch, dass ein niedriges oder mittleres Preisniveau nicht automatisch mit schwacher Preisentwicklung einhergeht. Essen ist trotz deutlich niedrigerer Quadratmeterpreise zuletzt einer der dynamischsten Wohnungsmärkte unter den untersuchten Großstädten.

Berlin verliert deutlich an Schwung

Besonders auffällig ist die Entwicklung in Berlin. In der Hauptstadt steigen die Wohnungspreise zwar noch, doch die Dynamik hat stark nachgelassen. Nach einem Plus von 1,4 Prozent im zweiten Quartal erhöhten sich die Angebotspreise im dritten Quartal nur noch um 0,2 Prozent auf 5.007 Euro pro Quadratmeter.

Bei Häusern zeigt sich bereits ein Minus: Die Angebotspreise gingen innerhalb eines Quartals um 0,5 Prozent auf durchschnittlich 4.826 Euro pro Quadratmeter zurück. Die nachlassende Dynamik in Berlin kann auch auf politische Unsicherheiten rund um die Vergesellschaftung-Debatte zurückzuführen sein.

Gleichzeitig verschiebt sich die Nachfrage in der Hauptstadt deutlich vom Kauf- zum Mietmarkt. Der Anteil der Mietanfragen legte in Berlin im bisherigen Jahresverlauf gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 4,0 Prozentpunkte zu.

In Duisburg und Dortmund fallen die Wohnungspreise

In mehreren der 15 Großstädte steigen die Wohnungspreise nicht mehr. Besonders deutlich ist der Rückgang in Duisburg. Dort verbilligten sich Bestandswohnungen im dritten Quartal um 1,9 Prozent auf durchschnittlich 2.069 Euro pro Quadratmeter.

Auch Dortmund verzeichnet mit −1,0 Prozent einen Rückgang. In Hannover beträgt das Minus 0,8 Prozent, in Nürnberg 0,3 Prozent. Köln stagniert bei 4.874 Euro pro Quadratmeter.

Die Entwicklung zeigt, wie wenig ein bundesweiter Durchschnitt inzwischen über einzelne Städte aussagt. Während die Wohnungspreise deutschlandweit steigen, befinden sich einzelne Großstadtmärkte bereits wieder in einer leichten Korrektur.

Bei Häusern sieht die Preisentwicklung anders aus

Wer ein Haus kaufen möchte, trifft teilweise auf eine vollkommen andere Preisentwicklung. München bleibt auch hier mit 9.389 Euro pro Quadratmeter mit Abstand am teuersten. Im dritten Quartal verteuerten sich Häuser dort um weitere 2,3 Prozent.

Dahinter folgen Stuttgart mit 5.946 Euro, Düsseldorf mit 5.450 Euro und Hamburg mit 5.411 Euro pro Quadratmeter.

Auffällig sind insbesondere Essen und Dortmund. In beiden Städten verteuerten sich Häuser innerhalb eines Quartals um 4,2 Prozent. Köln folgt mit einem Plus von 3,8 Prozent.

In Frankfurt entwickelt sich der Markt dagegen in die andere Richtung. Die Hauspreise gingen um 1,7 Prozent auf 4.778 Euro pro Quadratmeter zurück. In Berlin beträgt das Minus 0,5 Prozent, in Düsseldorf 0,3 Prozent. Insgesamt stiegen die Hauspreise in zwölf der 15 untersuchten Großstädte.

Immer mehr Interessenten suchen eine Mietwohnung

Dass der Kaufmarkt an Schwung verliert, zeigt sich nicht nur an den Preisen. Auch bei den Immobilienanfragen verschiebt sich das Verhältnis zwischen Kaufen und Mieten.

Von Januar bis August 2026 entfielen nur noch 18,3 Prozent der Anfragen auf Kaufimmobilien. Im gleichen Zeitraum des Vorjahres waren es noch 19,4 Prozent. Der Anteil der Mietanfragen erhöhte sich entsprechend von 80,6 auf 81,7 Prozent.

Besonders stark fällt die Verschiebung in Stuttgart aus. Dort erhöhte sich der Anteil der Mietanfragen um 5,3 Prozentpunkte. In Essen waren es 4,4 Prozentpunkte, in Nürnberg und Köln jeweils 4,1 und in Berlin 4,0 Prozentpunkte.

Bauzinsen von mehr als vier Prozent bremsen Käufer

Eine wichtige Ursache für die Zurückhaltung der Käufer sind die weiterhin hohen Finanzierungskosten. Das Volumen der Baufinanzierungen sank im zweiten Quartal 2026 gegenüber dem Vorquartal um sechs Prozent auf 58,2 Milliarden Euro (Europace). Gegenüber dem Vorjahresquartal beträgt das Minus vier Prozent.vGleichzeitig liegen die durchschnittlichen Baufinanzierungszinsen bei rund 4,13 Prozent und damit 0,26 Prozentpunkte höher als ein Jahr zuvor. Käufer reagieren auf die Belastung unter anderem mit niedrigeren Tilgungsraten. Die anfängliche Tilgung liegt inzwischen nur noch bei etwa 1,85 bis 1,90 Prozent.

Das senkt zwar zunächst die monatliche Rate, kann die Finanzierung langfristig aber erheblich verteuern. In einer Modellrechnung reduziert eine Absenkung der Tilgung von 3,0 auf 1,85 Prozent die monatliche Belastung um rund 300 Euro. Nach zehn Jahren bleiben dafür rund 44.500 Euro zusätzliche Restschuld. Über die gesamte Laufzeit fallen rund 64.100 Euro beziehungsweise 41 Prozent mehr Zinsen an.

Der Immobilienmarkt entwickelt sich immer stärker auseinander

Deutschlandweit steigen die Angebotspreise damit weiterhin. Von einem neuen Immobilienboom kann angesichts der nachlassenden Dynamik jedoch kaum gesprochen werden. Während Düsseldorf, Essen oder Stuttgart bei Wohnungen kräftige Quartalszuwächse verzeichnen, stagnieren oder fallen die Preise in anderen Städten. Noch deutlicher zeigt sich die unterschiedliche Entwicklung beim Vergleich von Wohnungen und Häusern: In Dortmund beispielsweise werden Wohnungen günstiger, während Häuser gleichzeitig um mehr als vier Prozent zulegen.

Der bundesweite Durchschnitt von +0,7 Prozent verdeckt deshalb große regionale Unterschiede. Der Kaufmarkt steigt – aber längst nicht überall.