Geschrieben am 07.09.2025
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Die Immobilienpreise in Deutschlands größten Städten entwickeln sich uneinheitlich. Während in Leipzig und Dortmund die Quadratmeterpreise deutlich steigen, können Käufer in Städten wie Hannover oder Essen bei Häusern günstiger zuschlagen. Besonders teuer bleibt München – doch es gibt auch Überraschungen.
Immobilienpreise in Deutschland. Foto: aliececome / stock.adobe.com
München bleibt Spitzenreiter – trotz verlangsamtem Anstieg
München ist und bleibt die teuerste Stadt Deutschlands: Käufer zahlen im Schnitt 8.187 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung und sogar 9.744 Euro für ein Haus. Beide Werte liegen rund 4 bis 5 Prozent über dem Vorjahr. Damit setzt sich der Aufwärtstrend fort – auch wenn das Wachstum nicht mehr so dynamisch ausfällt wie noch vor einigen Jahren.
Leipzig und Dortmund: Aufsteiger im Osten und Westen
Besonders auffällig sind die starken Zuwächse in Leipzig und Dortmund.
- Leipzig: +10,8 Prozent bei Wohnungen, +9,2 Prozent bei Häusern. Der Quadratmeter kostet hier inzwischen 2.545 Euro (Wohnung) und 3.084 Euro (Haus).
- Dortmund: +8,0 Prozent bei Wohnungen, +3,8 Prozent bei Häusern. Käufer zahlen aktuell 2.640 Euro (Wohnung) und 3.352 Euro (Haus).
Beide Städte zeigen eine bemerkenswerte Preisentwicklung im vergangenen Jahr und sind damit, trotz der im Vergleich zu anderen Metropolen noch moderaten Preisniveaus, zu den absoluten Preistreibern auf dem Immobilienmarkt geworden.
Gewinner und Verlierer bei den Häusern
Bei den Hauspreisen zeigt sich ein gemischtes Bild:
- Deutlich gestiegen sind die Preise in Düsseldorf (+8,9 %), Frankfurt (+6,4 %) und Bremen (+5,9 %).
- Gesunken sind die Preise in Hannover (-1,9 %), Essen (-1,9 %) und Hamburg (-0,2 %).
Gerade Hamburg sticht hervor: Während Wohnungen um 4,8 Prozent teurer wurden, gaben die Hauspreise leicht nach – ein Indiz für eine Verschiebung der Nachfrage.
Berlin, Köln, Stuttgart: Stabil auf hohem Niveau
- Berlin verzeichnet nur moderate Anstiege: Wohnungen +2,9 %, Häuser +0,5 %. Die Hauptstadt bleibt damit stabil – bei Preisen um die 4.900 €/qm.
- Köln bleibt gefragt: Wohnungen +5,4 %, Häuser +1,6 %.
- Stuttgart zeigt nur ein leichtes Plus bei Wohnungen (+1,0 %), dafür aber einen kräftigen Zuwachs bei Häusern (+5,8 %).
Die 15 größten Städte im Überblick*
| Stadt | Wohnungspreis €/qm | Veränderung seit 1 Jahr | Hauspreis €/qm | Veränderung seit 1 Jahr |
| München | 8.187 | +4,0 % | 9.744 | +5,1 % |
| Hamburg | 5.976 | +4,8 % | 5.116 | -0,2 % |
| Frankfurt | 5.610 | +4,0 % | 4.765 | +6,4 % |
| Köln | 4.940 | +5,4 % | 5.029 | +1,6 % |
| Berlin | 4.883 | +2,9 % | 4.543 | +0,5 % |
| Stuttgart | 4.479 | +1,0 % | 6.282 | +5,8 % |
| Düsseldorf | 4.274 | +3,9 % | 5.162 | +8,9 % |
| Nürnberg | 3.578 | +5,4 % | 4.239 | +0,1 % |
| Hannover | 3.466 | +3,8 % | 3.364 | -1,9 % |
| Bremen | 3.085 | +5,6 % | 2.784 | +5,9 % |
| Dresden | 2.744 | +5,0 % | 3.582 | +4,3 % |
| Leipzig | 2.545 | +10,8 % | 3.084 | +9,2 % |
| Dortmund | 2.640 | +8,0 % | 3.352 | +3,8 % |
| Essen | 2.628 | +5,8 % | 3.841 | -1,9 % |
| Duisburg | 1.828 | -0,4 % | 2.774 | +7,5 % |
*Berechnungsgrundlage
Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf immowelt.de inserierte Angebote in den 15 größten Städten Deutschlands. Die mittels hedonischer Verfahren errechneten Werte geben die Quadratmeterpreise von Bestandswohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, 1. Stock, Baujahr 1990er-Jahre) zum 01.09.2025 sowie deren Entwicklung im Vergleich zum 01.09.2024 wieder. Es handelt sich um Angebots-, keine Abschlusspreise.
Fazit: Regionale Unterschiede nehmen zu
Die Daten zeigen: Der Immobilienmarkt ist in Bewegung. Während Metropolen wie München und Frankfurt weiter auf sehr hohem Preisniveau bleiben, holen Städte wie Leipzig, Dortmund oder Bremen auf. Käufer müssen regional genau hinschauen: In einigen Städten lohnt es sich, jetzt einzusteigen, während andere Märkte bereits stark überhitzt sind.
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