Immobilienpreise in Süddeutschland: Wo du in Bayern und Baden-Württemberg 2025 noch sparen kannst

Nach Jahren der Stagnation ziehen die Immobilienpreise in Süddeutschland wieder spürbar an. Eine neue Analyse zeigt, wo die Quadratmeterpreise besonders steigen – und wo Käufer im Vergleich zu früher noch deutlich günstiger zum Zug kommen.

In Bayern und Baden-Württemberg verzeichnen die meisten Städte und Landkreise steigende Angebotspreise für Bestandswohnungen. Laut einer aktuellen Auswertung von immowelt sind es 122 von 140 Regionen, in denen die Preise im Vergleich zum Vorjahr gestiegen sind – teilweise deutlich.

Der Blick auf die untersuchten Wohnungen (75 Quadratmeter, 3 Zimmer, Baujahr 1990er-Jahre, 1. Stock) zeigt: Trotz der Preiszuwächse bleibt das Niveau noch unter dem Rekordhoch aus dem Sommer 2022, als der Immobilienboom seinen Höhepunkt erreichte.

Erlangen und Ulm mit den kräftigsten Preissprüngen

In Bayern liegt der Spitzenreiter beim Anstieg in Erlangen: 11,7 Prozent mehr als im Vorjahr, was aktuell 4.513 Euro pro Quadratmeter bedeutet. Auch in Großstädten wie Nürnberg (+6,6 Prozent), Augsburg (+6,7 Prozent) und München (+4,0 Prozent) sind die Preise wieder auf dem Weg nach oben.

In Baden-Württemberg führt Ulm mit einem Preissprung von 11,2 Prozent auf 4.367 Euro pro Quadratmeter das Feld an. Stuttgart zeigt sich dagegen mit einem Plus von nur 0,7 Prozent weitgehend stabil.

Dynamische Entwicklung in Niederbayern

Auffällig ist die Entwicklung in Teilen Niederbayerns. Regionen wie Passau (+10,4 Prozent), der Landkreis Freyung-Grafenau (+10,3 Prozent) und Landshut (+9,8 Prozent) verzeichnen deutliche Preissprünge. Grund dafür ist unter anderem das nach wie vor günstigere Preisniveau im Vergleich zu südlichen Ballungsräumen – das weckt zunehmend Kaufinteresse.

Beispiele:

• Passau: 3.359 Euro/qm (+10,4 %)
• Landkreis Passau: 2.278 Euro/qm (+8,2 %)
• Landshut: 4.361 Euro/qm (+9,8 %)

Preiszuwächse auch in kleineren Städten Baden-Württembergs

Nicht nur die Metropolen, auch einige mittelgroße Städte und Landkreise in Baden-Württemberg legen preislich zu. Der Bodenseekreis (+5,3 Prozent), Göppingen (+6,0 Prozent) und Tübingen (+6,2 Prozent) zeigen, dass die Nachfrage auch außerhalb der großen Zentren wächst – oft wegen hoher Lebensqualität oder guter Anbindung an wirtschaftsstarke Regionen.

Im Vergleich zu 2022 bleibt der Preisdeckel bestehen

Trotz der aktuellen Aufwärtsbewegung sind die Preise in ganz Süddeutschland weiterhin niedriger als beim bisherigen Höhepunkt im Jahr 2022. Damals hatten viele Regionen von einem historisch niedrigen Zinsniveau profitiert, bevor die EZB-Wende den Markt bremste.

Heute zahlen Käufer zum Teil deutlich weniger:

• Starnberg: -17,9 % (aktuell 6.156 €/qm)
• Fürstenfeldbruck: -16,8 %
• Stuttgart: -16,4 %
• Enzkreis bei Pforzheim: -11,0 %

Gerade hochpreisige Regionen zeigen also nach wie vor Sparpotenzial – zumindest im historischen Vergleich.

Markt kehrt langsam zur Normalität zurück

Die jüngsten Preisbewegungen deuten auf eine Normalisierung des Marktes hin. Käufer kehren zurück, das Vertrauen steigt, und mit ihm die Preise. Gleichzeitig bietet der Rückblick auf 2022 eine wichtige Orientierung: In vielen Regionen liegt der Einstiegspreis noch immer deutlich unter dem damaligen Niveau – ein Umstand, der nicht ewig anhalten dürfte.