Chance für Käufer? Hohe Bauzinsen treiben Nachfrage in den Mietmarkt – und bremsen Kaufpreise

Steigende Bauzinsen halten viele Menschen vom Immobilienkauf ab. Dadurch wird der Käufermarkt kleiner und der Druck auf die Kaufpreise lässt nach – während gleichzeitig mehr Nachfrage in den ohnehin angespannten Mietmarkt wandert.

Was du wissen musst

• Hohe Bauzinsen verschieben die Nachfrage vom Kauf- in den Mietmarkt: Bundesweit stieg der Anteil der Mietanfragen von 80,6 auf 81,7 Prozent.
• In 13 von 14 untersuchten Großstädten nahm der Mietanteil zu. Besonders stark war die Verschiebung in Stuttgart (+5,3 Prozentpunkte), Essen (+4,4), Nürnberg und Köln (je +4,1).
• Die Verschiebung wirkt auf beide Marktseiten: Zusätzliche Nachfrage erhöht den Druck auf die Mieten, während weniger Kaufinteressenten den Preisdruck bei Immobilien begrenzen können.

Suchende weichen auf Mieten aus

Hohe Bauzinsen verändern den Immobilienmarkt in zwei Richtungen. Sie verteuern auf der einen Seite den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses. Für einen Teil der Haushalte erschwert das eine Finanzierung. Wer deshalb nicht kauft, sucht aber dennoch Wohnraum und weicht in den Mietmarkt aus. Und dort wird es zunehmend enger. 

Eine Analyse von Daten des immowelt Portals macht diese Bewegung sichtbar. Bundesweit stieg der Anteil der Mietanfragen zwar nur um 1,1Prozentpunkte von 80,6 auf 81,7 Prozent. Schaut man aber in die Großstädte, wo Mietraum bekanntermaßen Mangelware ist, erkennt man ein anderes Bild. In 13 von 14 untersuchten Großstädten nahm der Mietanteil teils drastisch zu. Besonders stark war die Verschiebung in Stuttgart (+5,3 Prozentpunkte), Essen (+4,4), Nürnberg und Köln (je +4,1) sowie Berlin (+4,0).

Der Käufermarkt schrumpft

Was nach wenigen Prozentpunkten klingt, ist auf der Käuferseite eine erhebliche Veränderung. In Hamburg entfallen inzwischen 94,8 Prozent der Anfragen auf Mietobjekte – für Kaufimmobilien bleiben nur 5,2 Prozent. Im Vorjahr waren es noch 7,9 Prozent. Der Anteil der Kaufinteressierten ist damit relativ betrachtet um rund ein Drittel geschrumpft.

Die zusätzliche Nachfrage trifft auf einen Mietmarkt, in dem Wohnraum ohnehin knapp ist, weil zu wenig neues Angebot hinzukommt: Für 2026 werden bundesweit lediglich rund 185.000 Wohnungsfertigstellungen erwartet – deutlich weniger als die lange angestrebten 400.000 Wohnungen pro Jahr.

Mieten steigen häufig stärker als Kaufpreise

Diese Verschiebung zeigt sich auch bei den Preisen. In neun der 13 Großstädte mit wachsendem Mietanteil stiegen die Mieten stärker als die Kaufpreise.

Besonders groß ist die Differenz in einigen stark mietdominierten Märkten. In Hamburg legten die Mieten um 6,1 Prozent zu, die Kaufpreise dagegen nur um 1,7 Prozent. In Frankfurt stehen +6,5 Prozent bei den Mieten lediglich +1,5 Prozent bei den Kaufpreisen gegenüber. In Köln sind es +6,5 beziehungsweise +3,1 Prozent.

Interessant sind die beiden Städte ohne wachsenden Mietanteil. In Dresden blieb die Verteilung der Anfragen unverändert; dort stiegen die Kaufpreise mit 4,7 Prozent etwas stärker als die Mieten mit 4,2 Prozent. In Duisburg, der einzigen Stadt mit rückläufigem Mietanteil, legten die Kaufpreise mit 7,2 Prozent sogar deutlich stärker zu als die Mieten mit 3,9 Prozent.

Die Daten belegen damit keine direkte Ursache-Wirkungs-Beziehung. Sie zeigen aber ein auffälliges Muster: Wo sich Nachfrage vom Kauf- zum Mietmarkt verschiebt, steigen häufig auch die Mieten stärker als die Kaufpreise. Die zusätzliche Nachfrage trifft dort auf ein knappes Angebot und kann den bestehenden Mietpreisdruck verstärken.

Weniger Konkurrenz kann Käufern helfen

Auf dem Kaufmarkt wirkt die Entwicklung in die entgegengesetzte Richtung. Hohe Finanzierungskosten verkleinern den Kreis potenzieller Käufer. Aber: Weniger Nachfrage bedeutet auch weniger Konkurrenz um die angebotenen Immobilien. Und das begrenzt damit den Spielraum für weitere Preissteigerungen.

Stuttgart zeigt das besonders deutlich. Dort stieg der Mietanteil mit 5,3 Prozentpunkten am stärksten. Während die Mieten um 3,5 Prozent zulegten, gingen die Kaufpreise um 0,9 Prozent zurück.

Für Haushalte, die sich eine Finanzierung trotz hoher Zinsen leisten können, kann das mehr Verhandlungsspielraum bedeuten. Bleibt die Kaufnachfrage länger schwach, lassen sich höhere Angebotspreise schwieriger durchsetzen. In einzelnen Märkten können Verkäufer dann gezwungen sein, ihre Preisvorstellungen nach unten anzupassen.

Der Bauzins verschärft damit die Zweiteilung des Wohnungsmarktes: Er lenkt zusätzliche Nachfrage in den ohnehin angespannten Mietmarkt und erhöht dort den Preisdruck. Gleichzeitig nimmt er Nachfrage aus dem Kaufmarkt – und kann Kaufpreise stabilisieren oder regional sogar unter Druck setzen.