Die Mieten in Berlin steigen – doch für Singles bleibt die Hauptstadt überraschend bezahlbar. Anders sieht es aus, sobald mehr Platz für Kinder benötigt wird: Dann überschreiten die Wohnkosten in fast allen Ortsteilen die kritische Belastungsgrenze. Warum Berlin Singles anzieht, während Familien zunehmend nach Brandenburg ausweichen.

Seit Jahren gilt Berlin als Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die Mieten steigen, bezahlbarer Wohnraum wird knapper und besonders bei Neuvermietungen müssen Haushalte mit deutlich höheren Kosten rechnen. Doch wie stark die Belastung tatsächlich ausfällt, hängt entscheidend von der Lebenssituation ab. Eine aktuelle Analyse von immowelt zeigt: Wer allein lebt und mit einer kleinen Wohnung auskommt, kann sich Berlin mit einem mittleren Einkommen weiterhin leisten. Für Familien sieht die Situation dagegen deutlich schwieriger aus.

In den vergangenen drei Jahren sind die Mieten in Berlin um fast 12 Prozent gestiegen. Trotzdem bleibt eine typische Singlewohnung bei einer Neuanmietung in allen 93 von immowelt untersuchten Ortsteilen unter der häufig verwendeten Belastungsgrenze von 30 Prozent des Nettoeinkommens.

Ausgangspunkt der Analyse ist eine 40 Quadratmeter große Wohnung sowie das Berliner Mediannettoeinkommen von 2.835 Euro im Monat. Demnach sollten die monatlichen Wohnkosten 851 Euro nicht überschreiten, damit die Wohnkostenquote unter 30 Prozent bleibt.

Diese Grenze wird in keinem der untersuchten Ortsteile erreicht. Selbst in Wilmersdorf, dem teuersten Ortsteil der Analyse, kostet eine 40-Quadratmeter-Wohnung durchschnittlich 812 Euro warm. Damit bleiben Singles mit mittlerem Einkommen rechnerisch noch 39 Euro unter der 30-Prozent-Schwelle.

Auch andere hochpreisige Lagen liegen darunter. In Grunewald und Wilhelmstadt werden für 40 Quadratmeter jeweils durchschnittlich 796 Euro warm verlangt, in Tiergarten sind es 785 Euro.

Deutlich günstiger ist das Wohnen in anderen Teilen der Hauptstadt. Im Märkischen Viertel liegt die durchschnittliche Warmmiete für 40 Quadratmeter bei lediglich 531 Euro. In Waidmannslust werden 545 Euro fällig, in Haselhorst 574 Euro und in Hellersdorf 581 Euro. In Spandau sind es durchschnittlich 583 Euro.

Damit zeigt sich: Trotz des deutlichen Mietanstiegs der vergangenen Jahre ist eine kleine Wohnung für Singles mit mittlerem Einkommen bei einer Neuanmietung statistisch noch bezahlbar.

Das ist für Berlin besonders relevant, denn kaum eine Haushaltsform prägt die Hauptstadt stärker als der Singlehaushalt. Von insgesamt rund 1,97 Millionen Haushalten werden 977.000 nur von einer Person bewohnt. Das entspricht etwa jedem zweiten Haushalt.

Zugleich wohnen rund 85 Prozent der Berliner Haushalte zur Miete. Die Frage, wie hoch die Belastung durch Neuvertragsmieten ausfällt, betrifft damit einen großen Teil der Bevölkerung unmittelbar.

„Unsere Analyse zeigt: Für Singles mit mittlerem Einkommen ist Wohnen in Berlin auch bei einer Neuanmietung grundsätzlich noch bezahlbar. Kritisch wird es, wenn Familien mehr Platz benötigen. Das eigentliche Bezahlbarkeitsproblem des Berliner Mietmarkts ist deshalb vor allem ein Mangel an ausreichend großen Wohnungen zu bezahlbaren Preisen.“

Theo Mseka, Geschäftsführer von immowelt

Denn die Rechnung verändert sich erheblich, sobald aus einem Einpersonenhaushalt eine Familie wird. Mit Kindern steigt der Bedarf an Zimmern und Wohnfläche – das Haushaltseinkommen wächst jedoch meist nicht im gleichen Verhältnis.

Das zeigt der Vergleich mit einer 90 Quadratmeter großen Wohnung für eine dreiköpfige Familie. Bei einer Neuanmietung liegt die Wohnkostenquote laut einer weiteren immowelt Analyse in 89 von 93 untersuchten Berliner Ortsteilen über der 30-Prozent-Grenze.

Besonders deutlich wird die Belastung beispielsweise in der Gropiusstadt: Dort müsste eine Familie für eine entsprechende Wohnung 44,3 Prozent ihres mittleren Haushaltseinkommens für die Warmmiete aufbringen.

Damit verläuft auf dem Berliner Wohnungsmarkt eine deutliche Trennlinie zwischen verschiedenen Lebensphasen. Solange ein Haushalt wenig Platz benötigt, kann selbst das Wohnen in beliebten und vergleichsweise teuren Lagen finanziell machbar sein. Wer jedoch eine Familie gründet und ein zusätzliches Kinderzimmer braucht, trifft auf einen deutlich schwierigeren Markt.

Die höhere finanzielle Belastung von Familien entsteht somit nicht zwangsläufig dadurch, dass diese weniger Geld zur Verfügung hätten. Vielmehr steigen die benötigte Wohnfläche und damit die Wohnkosten stärker als das verfügbare Haushaltseinkommen.

Die Folgen dieser Entwicklung lassen sich auch in den Wanderungsbewegungen zwischen Berlin und Brandenburg erkennen. Familien weichen zunehmend auf günstigere Wohnlagen am Stadtrand und im Umland aus.

Die amtliche Wanderungsstatistik für 2024 zeigt einen deutlichen Unterschied zwischen den Altersgruppen. Im Austausch mit Berlin verzeichnete Brandenburg bei Kindern und Jugendlichen unter 18 Jahren einen Wanderungsgewinn von 4.393 Personen.

Noch größer fällt der Saldo bei den 30- bis unter 45-Jährigen aus. In dieser Altersgruppe, in der viele Menschen Familien gründen oder bereits Kinder haben, gewann Brandenburg gegenüber Berlin 6.631 Einwohner hinzu.

Bei jungen Erwachsenen zeigt sich dagegen die entgegengesetzte Bewegung. Unter den 18- bis unter 30-Jährigen verlor Brandenburg im Austausch mit Berlin 612 Personen an die Hauptstadt.

Berlin bleibt damit insbesondere für jüngere Erwachsene attraktiv, während Familien und Menschen im typischen Familienalter häufiger den umgekehrten Weg einschlagen.

Dass Berlin insgesamt dennoch weiter wächst, liegt vor allem am Zuzug aus anderen Regionen sowie an internationaler Migration. Während neue Bewohner in die Hauptstadt kommen, zeigt sich im Verhältnis zu Brandenburg eine Abwanderung von Familien und Kindern.

Die Zahlen verdeutlichen damit eine zentrale Herausforderung für die Berliner Wohnungspolitik: Das Problem ist nicht allein die allgemeine Höhe der Mieten. Entscheidend ist auch, welche Wohnungen zu welchen Preisen verfügbar sind.

Für einen Single mit mittlerem Einkommen kann eine 40-Quadratmeter-Wohnung selbst bei einer Neuanmietung noch innerhalb einer als gesund geltenden Wohnkostenquote liegen. Benötigt derselbe Haushalt einige Jahre später jedoch 90 Quadratmeter für eine Familie, sieht die Rechnung völlig anders aus.

Vor dem Hintergrund der anstehenden Wahlen dürfte deshalb insbesondere die Frage nach ausreichend großem und bezahlbarem Wohnraum weiter an Bedeutung gewinnen. Denn während Berlin für Singles vielerorts noch bezahlbar ist, wird das Kinderzimmer für immer mehr Haushalte zum entscheidenden Kostenfaktor.