Aktualisiert am 17.07.2025
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Ohne Unbedenklichkeitsbescheinigung kein Grundbucheintrag – selbst nach dem Hauskauf! Denn nur weil du ein Haus kaufst, stehst du nicht automatisch als Eigentümer im Grundbuch.
Als Käufer musst du dich dort nämlich erst eintragen lassen. Damit dies erfolgen kann, muss eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegen. In diesem Artikel erfährst du, was sie ist, wie du sie erhältst und wann du sie nicht benötigst.
Inhaltsübersicht
- Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
- Was passiert, wenn es Probleme bei der Steuerzahlung gibt?
- Wozu benötige ich die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach dem Hauskauf?
- Was ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
- Wo gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
- Was kostet die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
- Wann ist keine Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig?
Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Kurz und knapp: Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung (Bescheinigung in Steuersachen) belegt das Finanzamt, dass du deinen Zahlungs- und Steuerpflichten nachgekommen bist. Sie bezieht sich ausschließlich auf steuerliche Fakten und spricht dich bei positiver Bescheinigung von steuerlichen Bedenken frei. Private Zahlungsverpflichtungen, wie beispielsweise Konsumkredite, fließen dort nicht mit ein.
Das Finanzamt muss über jeden Immobilienkauf Bescheid wissen!
Da in Deutschland Grunderwerbsteuer anfallen, muss auch das Finanzamt von einem Immobilienkauf erfahren – eine sogenannte Veräußerungsanzeige. Sie fällt nicht nur beim Kauf, sondern auch Tausch oder einer Zwangsversteigerung der Immobilie an. Ein Schritt, den du nach der Unterschrift unter dem Kaufvertrag allerdings nicht selbst einleiten musst. Dies übernimmt der zuständige Notar, das Gericht oder die Behörde.
Was passiert, wenn es Probleme bei der Steuerzahlung gibt?
Die Unbedenklichkeitsbescheinigung ist ein wichtiger Punkt beim Immobilienkauf. Foto: iStock.com / andresr
Sobald das Finanzamt die Grunderwerbsteuer berechnet hat, schicken sie dir sozusagen eine Rechnung mit einer Zahlungsfrist zu. Die Zahlungsfrist beträgt hierfür normalerweise einen Monat, nachdem du den Bescheid bekommen hast. Aber was passiert, wenn du diese nicht pünktlich bezahlst? Erst einmal stellt dir das Finanzamt nach dem Hauskauf keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
Abgesehen davon kennen die Sachbearbeiter bei Steuerrückständen in der Regel keinen Spaß! Du erhältst als Nächstes einen sogenannten Säumniszuschlag von 0,25 Prozent pro angefangenen Monat. Solltest du daraufhin immer noch im Rückstand sein, leitet das Finanzamt ein Mahnverfahren ein. Schlimmstenfalls endet dies in einer Zwangsvollstreckung. Zusätzlich verzögert sich trotz Hauskauf auch weiterhin der Grundbucheintrag – du erhältst nämlich keine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
Wozu benötige ich die Unbedenklichkeitsbescheinigung nach dem Hauskauf?
Nach dem Hauskauf musst du dich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen (Auflassungsvormerkung), dies funktioniert jedoch nur mit einer Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne sie ist ein Eintrag schlichtweg nicht möglich. Du belegst mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung, dass du die Grunderwerbsteuer für die Wohnung oder das Wohnhaus entrichtet hast.
Was ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Die Zahlung der Grunderwerbsteuer ist beim Hauskauf die einzige Voraussetzung, um eine Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt zu erhalten. Aber wie hoch ist die Grunderwerbsteuer eigentlich? Sie beläuft sich je nach Bundesland auf zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Allerdings gibt es Unterschiede, wofür du die Steuer zahlen musst:
- Kauf eines unbebauten Grundstücks: Du zahlst nur hierfür die Grunderwerbsteuer.
- Kauf eines Grundstücks mit geplantem Haus aus einer Hand, zum Beispiel von einem Bauunternehmen: In diesem Fall zahlst du für das gesamte Paket.
- Kauf eines Grundstücks und späterer Auftrag an ein Bauunternehmen, das nicht mit dem Grundstücksverkäufer in Verbindung steht: Auch hier fällt die Grunderwerbsteuer ausschließlich für das Grundstück an.
- Kauf eines Grundstücks mit bestehendem Haus: Du zahlst die Grunderwerbsteuer auf den Kaufpreis, der das Grundstück und das Haus einschließt.
Wo gibt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Wie beziehungsweise wo du die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung erhältst, steht in Paragraf 22 des Grunderwerbsteuergesetzes. Es besagt: „Das Finanzamt hat die Bescheinigung zu erteilen, wenn die Grunderwerbsteuer entrichtet, sichergestellt oder gestundet worden ist oder wenn Steuerfreiheit gegeben ist.“
Hast du die Grunderwerbsteuer nach dem Hauskauf bezahlt? Dann schickt das Finanzamt sie an den zuständigen Notar. Dieser reicht die Unbedenklichkeitsbescheinigung sowie alle zum Hauskauf vorliegenden Unterlagen beim Grundbuchamt ein. Damit veranlasst er, dass du als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wirst.
Welche Rolle übernimmt der Notar im Zusammenhang mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Der Notar kommuniziert mit dem Finanzamt und dem Grundbuchamt. Das bedeutet: Du musst dich um viele Aufgaben nicht selbst kümmern. Er beantragt nach dem Hauskauf die Unbedenklichkeitsbescheinigung und sendet alle notwendigen Unterlagen an das zuständige Grundbuchamt. Sobald du im Grundbuch stehst, meldet er den Eigentümerwechsel an das Finanzamt (Veräußerungsanzeige).
Wie läuft der Ablauf von dem Hauskauf über die Unbedenklichkeitsbescheinigung bis zum Grundbucheintrag genau ab?
Du kannst dich für den kompletten Ablauf auf einen mehrstufigen Prozess einstellen, der eng mit der Arbeit des Notars und des Finanzamtes verbunden ist. Nachfolgend erklären wir dir, wie der Prozess in der Praxis aussieht:
- Kaufvertrag aufsetzen: Dies ist sozusagen der Grundstein zu deiner eigenen Immobilie. Ein von dir oder der anderen Partei gewählter Notar setzt einen rechtlich einwandfreien Kaufvertrag auf. Seid ihr mit allen Details einverstanden, müssen beide Parteien ihn unterschreiben.
- Auflassungsvormerkung: Der Notar beantragt in der Regel gleichzeitig eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert dich bis zur endgültigen Eigentumsumschreibung vor dem Verkauf der Immobilie an Dritte ab. Zu diesem Zeitpunkt stehst du beispielsweise als Käufer fest.
- Veräußerungsanzeige: Nach der notariellen Beurkundung ist der Notar verpflichtet, den Immobilienkauf dem zuständigen Finanzamt innerhalb von zwei Wochen anzuzeigen (sogenannte „Veräußerungsanzeige“).
- Grunderwerbsteuer: Auf Grundlage der Veräußerungsanzeige berechnet das Finanzamt die fällige Grunderwerbsteuer. Sie liegt je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,9 Prozent. Anschließend schickt sie dir den Bescheid mit einer Zahlungsfrist von einem Monat zu.
- Unbedenklichkeitsbescheinigung: Hast du den Steuerbescheid bezahlt, stellt dir das Finanzamt nach dem Hauskauf die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus.
- Grundbuchamt: Mit der Unbedenklichkeitsbescheinigung beantragt der Notar die endgültige Eigentumsumschreibung beim zuständigen Grundbuchamt.
Eintragung: Sind alle Unterlagen vorhanden, erfolgt der Eintrag ins Grundbuch. Mit der Eintragung ist der Eigentümerwechsel vollzogen. Erst zu diesem Zeitpunkt wirst du offiziell zum Eigentümer der Immobilie.
Wie lange dauert es, bis nach dem Hauskauf die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt?
Die Frage lässt sich pauschal nicht beantworten. Es gibt neben der Bearbeitungszeit des Finanzamtes noch einige Einflussfaktoren, die den Prozess hinauszögern können. In der Regel solltest du jedoch von mehreren Wochen ausgehen. Indem du die Grunderwerbsteuer jedoch pünktlich zahlst, kannst du den Prozess beschleunigen.
Und welche Verzögerungen können entstehen? Das ist beispielsweise der Fall, wenn Unterlagen fehlen oder das Finanzamt zusätzliche Fragen hat. In der Praxis zeigt sich allerdings Folgendes: Der Prozess vom Grunderwerbssteuerbescheid bis zur Unbedenklichkeitsbescheinigung dauert zwischen vier bis acht Wochen.
Was kostet die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Sie kostet je nach Gemeinde oder Stadt zwischen 5 und 15 Euro. Häufig wickelt dies allerdings auch der Notar direkt mit ab. Die Gebühren für die Unbedenklichkeitsbescheinigung werden den Nebenkosten beim Hauskauf zugerechnet.
Wann ist keine Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig?
In manchen Fällen fällt für den Hauskauf keine Grunderwerbsteuer an – und somit ist auch keine Unbedenklichkeitsbescheinigung nötig. Wann, das regelt Paragraf 22 Absatz 1 Satz 2 Grunderwerbsteuergesetz: Schenkung oder Erbschaft fallen darunter, ebenso wenn der Wert des erworbenen Grundstücks unter 2.500 Euro liegt. Außerdem ist ein Grundstück oder eine Immobilie von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn du mit dem Käufer oder Verkäufer in erster Linie verwandt bist. Das gilt etwa für Eltern, Kinder, Großeltern oder Enkel, wenn du dein Haus an dein Kind verkaufst. Ebenfalls gilt dies, wenn der Ehegatte oder eingetragene Partner des Verkäufers das Haus oder Grundstück kaufen.
FAQ – Die wichtigsten Fragen zu einer Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Hauskauf
Wann wird keine Unbedenklichkeitsbescheinigung für eine Immobilie ausgestellt?
Stuft dich das Finanzamt zum Zeitpunkt des Immobilienkaufs als steuerlich bedenklich ein, stellt es dir keine Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Dies ist häufig der Fall, wenn du noch offene Steuerschulden hast. Sprich: Du hast nach dem Immobilienkauf die Grunderwerbsteuer bislang nicht beglichen.
Wie bekomme ich die Unbedenklichkeitsbescheinigung?
Um eine Unbedenklichkeitsbescheinigung nach einem Immobilien- oder Grundstückkauf zu beantragen, stellst du einen Antrag beim zuständigen Finanzamt. Gibt es von ihrer Seite keine Bedenken, erhältst du gemäß §22 GrEStG eine schriftliche Bescheinigung. Ist hingegen ein Notar im Kauf involviert, beantragt er diese und kümmert sich um die Eintragung.
Ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung erforderlich?
Nein, weder bei einer Schenkung noch bei einer Erbschaft benötigst du eine Unbedenklichkeitsbescheinigung.
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