Aktualisiert am 10.07.2025
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Ob ein Stadthaus mit Café im Erdgeschoss oder ein Bauernhof mit großen Ackerflächen. Kapitalanleger sollten sichmit den Besonderheiten des Pachtvertrages auskennen. Grundsätzlich gelten zwar die Bestimmungen des Mietrechtes, dennoch gibt es einige Unterschiede. Worauf zukünftige Verpächter achten sollten, liest du hier.
Das Wichtigste in Kürze
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Ein Pachtvertrag erlaubt zusätzlich zur Nutzung auch das wirtschaftliche Erwirtschaften von Gewinnen (Fruchtziehung).
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Schriftform ist Pflicht bei Laufzeiten über 2 Jahren (§ 585a BGB).
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Pachtverträge lassen mehr Gestaltungsspielraum als Mietverträge zu.
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Eine Pachtzinserhöhung ist nur bei Landpacht oder per Vertrag möglich.
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Der Verkauf der Immobilie beendet den Pachtvertrag nicht – er geht auf den Käufer über.
Pachtvertrag abschließen – so gehst du vor
Wer eine Immobilie oder ein Grundstück verpachten möchte, sollte von Beginn an systematisch vorgehen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Ein durchdachter Ablauf spart nicht nur Zeit, sondern schützt auch vor rechtlichen Fallstricken.
- Verwendungszweck klären: Überlege zunächst, wie das Objekt genutzt werden soll – gastronomisch, landwirtschaftlich oder gewerblich. Denn davon hängen die Vertragsinhalte, der Pachtzins und mögliche Vorschriften zur Bewirtschaftung ab.
- Inventar auflisten: Wird das Objekt mit Inventar verpachtet (z. B. Möbel, Maschinen oder Anlagen), sollte dies genau dokumentiert werden. Eine Inventarliste mit Zustand und Wert gehört in den Anhang des Vertrags.
- Pachtzins und Laufzeit festlegen: Einigt euch auf einen angemessenen Pachtzins – ob fix, umsatzabhängig oder mit Mindestbetrag. Die Laufzeit sollte schriftlich vereinbart werden, insbesondere bei Verträgen über zwei Jahre (§ 585a BGB).
- Besondere Vereinbarungen regeln: Ob ökologische Bewirtschaftung, Unterverpachtung oder Renovierungspflichten – je individueller der Vertrag, desto wichtiger ist eine klare Formulierung. Nutze den Gestaltungsspielraum, den das Pachtrecht bietet.
- Vertrag schriftlich festhalten und unterschreiben: Ein schriftlicher Vertrag bietet Sicherheit für beide Seiten. Neben den Standardinhalten solltest du auch Absprachen zur Rückgabe, Betriebskosten und Haftung aufnehmen. Idealerweise lässt du den Vertrag rechtlich prüfen, bevor beide Parteien unterschreiben.
Übersicht: Pachtvertrag
Was ist ein Pachtvertrag?
Restaurants, Hotels oder landwirtschaftliche Flächen werden oft verpachtet statt vermietet – aus gutem Grund: Pächter dürfen das Objekt nicht nur nutzen, sondern auch Gewinne damit erzielen. Diese sogenannte „Fruchtziehung“ ist der zentrale Unterschied zur Miete.
Beispiel: Wer einen Bauernhof vermietet, erlaubt nur das Wohnen und Halten einiger Tiere. Bei einer Verpachtung darf der Hof dagegen wirtschaftlich genutzt werden – etwa für Viehzucht oder Getreideanbau.
Die genauen Rechte und Pflichten müssen im Pachtvertrag schriftlich festgehalten werden.
Pachtvertrag abschließen: Was Verpächter beachten sollten
Wie im Mietrecht ist auch ein mündlicher Pachtvertrag gültig. Doch um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Verpächter stets einen detaillierten schriftlichen Pachtvertrag aufsetzen. Rein rechtlich basiert der Pachtvertrag grundsätzlich auf den gesetzlichen Bestimmungen des Mietrechts.
„Der Pachtvertrag lässt dem Verpächter jedoch mehr Gestaltungsspielraum als der Mietvertrag“, erklärt Josef Deuringer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht. Er umfasst also nicht nur alle wichtigen Rahmenbedingungen des Pachtverhältnisses, sondern kann auch besondere Abmachungen und Eventualitäten festhalten.
Dabei gilt laut Deuringer: „Ob Vorschriften zur Bewirtschaftung, Verbote oder Renovierungspflichten – was im Pachtvertrag steht, ist gültig.“
Folgende 4 Punkte sollten Verpächter im Pachtvertrag berücksichtigen:
Unser Pachtexperte ist Josef Deuringer, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Agrarrecht. Foto: Josef Deuringer
1. Laufzeit
Ein Pachtvertrag kann unbefristet oder befristet abgeschlossen werden – Verpächter und Pächter sollten dies jedoch schriftlich festhalten.
Bei der Dauer einer befristeten Pacht gibt es keine gesetzlichen Vorschriften; der Vertrag kann ein Jahr aber auch lebenslang laufen. Denn während Pächter und Verpächter beispielsweise in der Gastronomie meist kürzere Laufzeiten von bis zu 3 Jahren vereinbaren, sind in der Landwirtschaft Verträge mit Laufzeiten zwischen 10 und 15 Jahren üblich.
Achtung: Einen Pachtvertrag, der länger als 2 Jahre andauert, sollten Verpächter unbedingt schriftlich abschließen. Ansonsten gilt er laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) für unbestimmte Zeit, also dauerhaft abgeschlossen (§585a BGB). Dies kann unter Umständen zu Problemen bei der Kündigung führen.
2. Pachtzins
Eigentümer einer gastronomischen Immobilie, sollten sich mit den Besonderheiten der Pacht auskennen. Denn da der Betreiber mit dem Café oder Restaurant Geld verdient, reicht ein Mietvertrag nicht mehr aus. Foto: iStock / shapecharge
Der Pachtzins ist meist ein fester monatlicher Betrag. In der Gastronomie kann er aber auch umsatzabhängig sein – mit einem festen Mindestbetrag zur Absicherung der Verpächter. So zahlen Pächter bei schwachem Umsatz weniger, Verpächter sichern sich dennoch ein Grundeinkommen.
In der Regel wird monatlich gezahlt, möglich ist aber auch eine vierteljährliche Abrechnung.
Eine Erhöhung des Pachtzinses während der Laufzeit ist nur möglich, wenn sie im Vertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Ohne solche Regelung kann erst nach Vertragsende neu verhandelt werden.
Eine Ausnahme gilt für Landpachtverträge: Hier erlaubt § 593 BGB eine Anpassung alle zwei Jahre – etwa wenn die ortsübliche Pacht deutlich steigt. Voraussetzung: Die wirtschaftlichen Verhältnisse haben sich wesentlich verändert.
3. Betriebskosten
Der Unterhalt eines Pachtobjektes ist mit hohen Kosten verbunden. Doch Verpächter dürfen diese als Betriebskosten vom Pächter zurückverlangen. Welche Positionen umgelegt werden dürfen, ist in der Betriebskostenverordnung (§§1-2 BetrKV) geregelt. Dazu zählen beispielsweise:
- Kosten für Heizung und Warmwasser
- Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Grundsteuer
- Abwassergebühr
- Gebäudereinigung
Verpächter dürfen diese Kosten entweder als Pauschale monatlich abrechnen, oder verlangen, dass Pächter sie jährlich entrichten.
Wer eine gemischt genutzte Immobilie mit mehreren Mietern und Pächtern besitzt, also beispielsweise ein Wohnhaus mit gastronomischen Flächen im Erdgeschoss, muss die Betriebskosten von Wohn- und Gewerbeflächen getrennt voneinander abrechnen.
4. Inventar
Üblicherweise werden Pachtobjekte samt Inventar verpachtet. Dazu zählen beispielsweise Mobiliar oder Schankanlagen bei Restaurants, aber auch Pflanzen oder Tiere in der Landwirtschaft. Der Pächter darf das Inventar nutzen, muss es aber pfleglich behandeln und am Ende der Pachtdauer unversehrt zurückgeben. Beschädigt oder verliert der Pächter das Inventar, darf der Verpächter ihn dazu verpflichten, es zu ersetzen (§535 BGB).
Vorschriften und Pflichten des Pächters
Pächter sind laut BGB verpflichtet, das Pachtobjekt ordnungsgemäß zu bewirtschaften. Was genau „ordnungsgemäß“ heißt, ist gesetzlich nicht definiert – es hängt von der Art des Betriebs und den Vorstellungen des Verpächters ab.
Der Verpächter kann im Vertrag konkret festlegen, wie der Betrieb geführt werden soll – etwa um den Ruf der Immobilie zu wahren. In der Landwirtschaft ist es üblich, ökologische Vorgaben zu vereinbaren, z. B. den Verzicht auf Düngemittel wie Glyphosat. In der Gastronomie kann der Verpächter bestimmen, ob etwa ein Tanzlokal oder ein Feinschmeckerrestaurant betrieben werden darf.
Solche Anforderungen sollten immer klar im Pachtvertrag geregelt sein. Dazu gehören auch die Unterverpachtung sowie Instandhaltung und Renovierungspflichten:
Unterverpachtung
Eine Unterverpachtung an Dritte ist laut BGB ausgeschlossen (§589 BGB).
Einzige Ausnahme: Verpächter und Pächter haben eine Unterverpachtung vertraglich vereinbart. Dies ist beispielsweise in der Landwirtschaft üblich, wenn der Landwirt aus gesundheitlichen Gründen kürzertreten muss und seine Pachtflächen vom Nachbar bewirtschaften lässt. Doch selbst dann haftet der Pächter noch für Schäden, die der Unterpächter verursacht hat.
Instandhaltung und Renovierungspflichten
Beim Pachtvertrag ist klar geregelt: Der Verpächter ist für die Instandhaltung zuständig, der Pächter für gewöhnliche Ausbesserungen wie Schönheitsreparaturen.
Beispiel: Wird das Dach nach einem Sturm beschädigt, muss der Verpächter den Schaden beheben – damit der Pächter den Betrieb fortführen kann.
Kleinere Arbeiten wie das Streichen von Fensterrahmen, das Ersetzen von Weidezäunen oder das Spülen von Drainagen trägt der Pächter selbst.
Was genau als Ausbesserung gilt, sollten beide Seiten im Vertrag festhalten. Anders als im Mietrecht dürfen auch regelmäßige Renovierungspflichten wirksam vereinbart werden.
Pachtvertrag kündigen: Diese Regeln gelten laut BGB
Möchten Verpächter den Pachtvertrag beenden, müssen sie bestimmte Fristen einhalten. Jedoch unterscheiden sich diese danach, ob es sich um einen befristeten oder unbefristeten Vertrag handelt:
Kündigungsmöglichkeiten für Verpächter
Ein befristeter Pachtvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Laufzeit – eine ordentliche Kündigung ist nicht möglich.
Bei unbefristeten Verträgen kann der Verpächter zum Ende des Pachtjahres kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate; das Schreiben muss bis zum dritten Werktag des Halbjahres vorliegen.
Sonderfall Landpacht: Hier gilt eine Kündigungsfrist von zwei Jahren.
Außerordentliche Kündigung
Zahlt der Pächter nicht oder verwahrlost das Objekt, darf der Verpächter fristlos kündigen – vorausgesetzt, ein triftiger Grund liegt vor.
Bei Landpacht besteht zusätzlich ein Sonderkündigungsrecht im Todesfall: Verpächter dürfen binnen eines Monats mit sechsmonatiger Frist gegenüber den Erben kündigen. In anderen Fällen, etwa in der Gastronomie, läuft der Vertrag mit den Erben weiter.
Info: Kündigungsmöglichkeiten für Pächter
Anders als im Mietrecht gibt es beim Pachtvertrag keinen Kündigungsschutz, der den Pächter schützt. Er hat die gleichen Kündigungsrechte wie der Verpächter und muss sich an die selben Fristen halten.
Was gilt nach Ende des Pachtvertrags?
Mit dem Ende des Pachtvertrags endet nicht nur die Nutzung – auch das Inventar muss zurückgegeben werden, falls es mitverpachtet war.
Hat der Pächter Umbauten vorgenommen, etwa eine neue Theke eingebaut, kann ein Mehrwertausgleich fällig werden – aber nur, wenn der Verpächter vorher zugestimmt hat. Ohne Erlaubnis darf der Verpächter sogar den Rückbau verlangen.
Um Streit zu vermeiden, sollten beide Seiten wertsteigernde Maßnahmen vorab klären und idealerweise vertraglich regeln.
Gleichzeitig kann der Verpächter Schadenersatz fordern, wenn der Pächter das Objekt übermäßig abgenutzt oder beschädigt hat – etwa bei defektem Inventar oder zerstörten Drainagen. In solchen Fällen darf der Verpächter laut BGB sogar ein Pfandrecht geltend machen, um offene Forderungen abzusichern.
Verjährungsfrist beachten!
Hat sich der Wert des Pachtobjektes verändert, sollten Verpächter bei Ansprüchen schnell reagieren. Denn die Verjährungsfrist ist beim Mehrwertausgleich sehr kurz:
- Verpächter können Ansprüche können nur innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe des Pachtobjektes geltend machen.
- Hat der Pächter Ansprüche gegen den Verpächter, so sind diese bereits nach 6 Monaten ab rechtlicher Beendigung des Pachtverhältnisses verjährt.
Sonderfall: Verkauf der verpachteten Immobilie
Ein Verkauf beendet das Pachtverhältnis nicht – der Vertrag bleibt bestehen und geht automatisch auf den neuen Eigentümer über.
Ein Vorkaufsrecht hat der Pächter nur, wenn es ausdrücklich im Vertrag steht. In diesem Fall muss der gesamte Vertrag notariell beurkundet sein (§ 311b Abs. 1 BGB).
Möchte der Pächter wegen des Verkaufs aus dem Vertrag aussteigen, muss er fristgerecht kündigen – ein Sonderkündigungsrecht gibt es nicht.
Auch Käufer brauchen sich keine Sorgen zu machen: Die bestehenden Pachtbedingungen gelten weiter, der Eigentümerwechsel läuft in der Regel reibungslos.
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