Aktualisiert am 09.05.2025 von 
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Wenn du ein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln möchtest, brauchst du eine Teilungserklärung. Ohne eine Teilungserklärung kannst du beispielsweise die Wohnungen auch nicht verkaufen! In diesem Artikel beantworten wir dir die wichtigsten Fragen zu diesem Thema.
Übersicht
- Was wird in der Teilungserklärung festgelegt?
- Was gehört zur Teilungserklärung?
- WEG als rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung
- Was kostet eine Teilungserklärung?
- Teilungserklärung: Darauf sollten Wohnungskäufer achten
- Lässt sich die Teilungserklärung nachträglich ändern?
- Lässt sich eine Teilungserklärung rückgängig machen?
Was ist eine Teilungserklärung?
Eine Teilungserklärung regelt die formelle Aufteilung eines Gebäudes sowie die Rechte und Pflichten der einzelnen Wohnungseigentümer. Sie gilt als wichtiger Bestandteil des Immobilienkaufvertrages und ist nur notariell beglaubigt gültig. Denn ohne eine Teilungserklärung könntest du die einzelnen Wohnungen weder im Grundbuch anlegen noch verkaufen. Heißt: Du lässt sie also noch vor dem Verkauf einzelner Wohneinheiten erstellen.
- So kannst du dein Mietshaus in Eigentumswohnungen umwandeln
Können zukünftige Wohnungskäufer die Teilungserklärung mitbestimmen? Nein, denn die Wohneinheiten teilen die Eigentümer noch vor dem Verkauf auf. Den rechtlichen Rahmen hierfür bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Teilungserklärung ist im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs aufgeführt und in der Grundakte einsehbar. In der Regel brauchen Käufer die Teilungserklärung außerdem zur Vorlage bei der Bank.
Wozu gibt es eine Teilungserklärung für eine Wohnung oder ein Grundstück?
In einer Teilungserklärung teilst du oder die Wohnungseigentümergesellschaft dem Grundbuchamt mit, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile aufgeteilt wird. Jedes dieser Anteile gilt dabei entweder als Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung oder als Teileigentum bei nicht zu Wohnzwecken genutzten Räumen.
Wichtige Begriffe zur Teilungserklärung
Wohnungseigentum
Dem Käufer gehört eine einzelne Wohnung eines Mehrparteienhauses sowie der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum
Individuelles Eigentum an Räumlichkeiten in einem Gebäude – zum Beispiel an einer Wohnung, an einem Kellerabteil oder einer Garage.
Gemeinschaftseigentum
Teile eines Gebäudes, die dem Wohnungseigentümer nicht alleine gehören. Dazu zählen beispielsweise das Treppenhaus, tragende Wände oder die Dachdeckung.
Sondernutzungsrecht
Das Sondernutzungsrecht in der Teilungserklärung bestimmt, wer einen Teil des Gemeinschaftseigentums exklusiv nutzen darf (zum Beispiel ein offener Kfz-Stellplatz oder ein Gartenabteil).
Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen
Die Teilungserklärung regelt zum Beispiel auch, ob der Käufer die Wohnung gewerblich nutzen oder ob er einen Dachboden zu Wohnzwecken ausbauen darf.
Wohnungsgrundbuch
Das ist ein besonderes Grundbuchblatt, dessen Grundlage die Teilungserklärung bildet. Sie hält das Sondereigentum der jeweiligen Eigentümer fest.
Was wird in der Teilungserklärung festgelegt?
In der Teilungserklärung für ein Haus beziehungsweise Mehrfamilienhaus lässt sich die räumliche Aufteilung festlegen. Sie regelt vor allem die Verhältnisse der Eigentümer untereinander. Die Teilungserklärung ist auch unter dem Begriff Aufteilungserklärung bekannt und ist relevant für beispielsweise:
- die Aufteilung anfallender Kosten auf die Eigentümer – beispielsweise für Reparaturen
- die Stimmrechtverteilung, zum Beispiel nach Kopf oder nach Eigentumsanteil
- Nutzungs- und Gebrauchsbeschränkungen
- Vorschriften zur Nutzung der Wohnanlage
- die Bestellung einer Hausverwaltung
Was gehört zur Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung besteht aus einzelnen Komponenten:
- Aufteilungsplan des Grundstücks beziehungsweise HausesAbgeschlossenheitsbescheinigung
- gegebenenfalls eine Gemeinschaftsordnung
Was ist der Aufteilungsplan?
Eine Teilungserklärung besteht neben der Abgeschlossenheitsbescheinigung und der Gemeinschaftsordnung auch aus dem Aufteilungsplan. Foto: Rawpixel.com / stock.adobe.com
Der Aufteilungsplan für eine Wohnung ist eine Bauzeichnung, aus der die folgenden Punkte hervorgehen:
- Gebäudeaufteilung
- Lage und Größe der Gebäudeteile
- Sondereigentum
- Gemeinschaftseigentum
Die Höhe des jeweiligen Eigentumsanteils der einzelnen Eigentümer ist meist in Tausendstel angegeben. Liegt dein Anteil etwa bei 87/1.000, gehören dir 8,7 Prozent des gesamten Gebäudes. Die Zahl 87 bezieht sich nicht auf die Quadratmeterzahl deiner Wohnung.
Die Teilungserklärung sollte genau abgrenzen, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist. Im Aufteilungsplan findet sich auch die genaue räumliche Abgrenzung. Sie sollte aber auch kleine Details in der Teilungserklärung regeln, wie: Ob die gesamten Wasserleitungen im Haus Gemeinschaftseigentum sind oder nur die Hauptversorgungsstränge. Der Punkt ist vor allem dann relevant, wenn es zu einem Wasserschaden kommt. Für Kosten am Gemeinschaftseigentum müssen nämlich alle Eigentümer anteilig aufkommen. Für Schäden am Sondereigentum hingegen zahlt nur der jeweilige Wohnungseigentümer.
Was ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung?
Zum Aufteilungsplan gehört auch eine Abgeschlossenheitsbescheinigung. Diese erhältst du direkt von der Baubehörde. Sie bestätigt außerdem, dass sich wirklich alle Wohneinheiten unabhängig voneinander nutzen lassen. Du benötigst die Abgeschlossenheitsbescheinigung auch für den Grundbucheintrag.
Was ist die Gemeinschaftsordnung?
Die Gemeinschaftsordnung regelt „die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander“, wie Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland betont. Dazu gehören Details hinsichtlich der Kostenverteilung, zur Hausordnung oder zu Sondernutzungsrechten. Sie konkretisiert die Vorgaben des WEG für die Gemeinschaft und kann, muss aber keine Hausordnung enthalten. Neben gesetzlich definiertem Gemeinschaftseigentum kann sich die Gemeinschaftsordnung mit sogenannten Öffnungsklauseln teils vom WEG lösen.
Einen Blick auf die Gemeinschaftsordnung werfen
Zukünftige Käufer sollten neben den üblichen Dokumenten auch die Gemeinschaftsordnung vor dem Wohnungskauf genau unter die Lupe nehmen! Denn auch sie lässt sich nachträglich nur ändern, wenn alle Eigentümer zustimmen.
WEG als rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung
Die rechtliche Grundlage für die Teilungserklärung ist im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. „Da das Gesetz oftmals sehr starr ist, sollten die Eigentümer in der Gemeinschaftsordnung sogenannte Öffnungsklauseln vereinbaren“, empfiehlt Maren Herbst vom Verband der Immobilienverwalter Deutschland. „Die Eigentümer haben dann die Möglichkeit, mittels Mehrheitsbeschlusses zu entscheiden.“ Diese Beschlüsse dürfen vom Gesetz und der Teilungserklärung abweichen. Von der WEG abweichende Regeln gilt es im Einzelfall zu prüfen. Denn sie muss nicht tatsächlich wirksam sein.
Geteilt nach WEG
In Immobilienanzeigen für Doppel- oder Reihenhäuser steht oft der Zusatz „geteilt nach WEG“. Aber was bedeutet das? Es bedeutet: Ein Grundstück ist rechtlich nicht getrennt, sondern steht unter einer Flurnummer im Grundbuch. Die Teilungserklärung verfassen die Eigentümer in diesem Fall nach WEG: Das Grundstück und seine Anlagen bilden das gemeinschaftliche Eigentum, das Innere das Sondereigentum.
Grundstück teilen
Möchtest du das Grundstück real teilen, brauchst du keine Teilungserklärung. Das Grundstück lässt sich in diesem Fall aufteilen und jedes Teilstück erhält sein eigenes Grundbuchblatt.
Was kostet eine Teilungserklärung?
Die Teilungserklärung ist mit mehreren Kostenpunkten verbunden:
- Ausstellung Abgeschlossenheitsbescheinigung: je nach zuständiger Behörde in den einzelnen Bundesländern zwischen einem zweistelligem und dreistelligem Eurobetrag.
- Beglaubigung der Teilungserklärung: zwischen 70 und 140 Euro. Mit einer Beglaubigung bestätigt der Notar allerdings nur, dass der Grundstückseigentümer die Teilungserklärung selbst unterschrieben hat. Bevorzugst du eine Beurkundung, bei welcher der Notar auch inhaltlich und rechtliche Richtigkeit bürgt? Dann würde bei den Kosten für die Teilungserklärung das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) greifen und sich an der Immobilienbewertung orientieren.
- Eintrag ins Grundbuch: Auch das Grundbuchamt berechnet die Gebühr, indem es den Immobilienwert ermitteln lässt.
Teilungserklärung: Darauf sollten Wohnungskäufer achten
Die beschlossene Teilungserklärung kann vom Gesetz abweichen. Vor allem Wohnungskäufer sollten sich die Teilungserklärung genau ansehen. Denn wirksame Regelungen können sich als nachteilig für den einzelnen Eigentümer erweisen. Ein paar Beispiele:
- In der Teilungserklärung kann stehen, dass der Käufer einer Eigentumswohnung für die Wohngeldrückstände des Voreigentümers aufkommt.
- Wenn es sich um ein für Wohn- und Gewerbezwecke gemischt genutztes Gebäude handelt, kommt es darauf an, welche Art gewerbliche Nutzung zulässig ist. Die Bezeichnung als „Geschäftsraum“ erlaubt beispielsweise eine vielseitige gewerbliche Nutzung – etwa als Bar. Die Bezeichnung „Ladenfläche“ erlaubt nur einen Einzelhandel beziehungsweise einen Laden.
- Kosten für Sanierungen und Reparaturen müssen laut Wohnungseigentumsgesetz (§ 16, Abs.2) die einzelnen Eigentümer (je nach Anteil) untereinander aufteilen. Abweichende Regelungen sind jedoch erlaubt. Möchtest du beispielsweise die Kostenverteilung ändern lassen, muss die Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer dies beschließen.
- Fenster und Fensterrahmen gehören grundsätzlich zum Gemeinschaftseigentum – auch wenn in der Teilungserklärung etwas anderes steht (BGH Az.: V ZR 174/11). Allerdings lässt sich in der Teilungserklärung vereinbaren, dass jeder Eigentümer bei Fenstertausch oder Reparatur nur die Kosten für seine eigenen Fenster begleichen soll. Fehlt eine solche Regelung und die Fenster zählen zum Gemeinschaftseigentum? Dann bezahlen Wohnungseigentümer anteilig auch den Fensteraustausch beim Nachbarn.
- Auch Punkte wie Tierhaltung lassen sich per Teilungserklärung einschränken. So ist in manchen Teilungserklärungen die Klausel zu finden, die es den Eigentümern verbietet, einen Kampfhund zu halten.
Achtung: Gewohnheiten und mündliche Abmachungen ersetzen nicht die Regelungen in der Teilungserklärung.
Ein Beispiel: Angenommen, der von dir genutzte Dachbodenabteil ist in der Teilungserklärung nicht ausdrücklich als Sondereigentum bezeichnet. Dann hast du kein alleiniges Nutzungsrecht. Das bedeutet: Selbst wenn alle Eigentümer es dulden, können sie es jederzeit widerrufen.
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Lässt sich die Teilungserklärung nachträglich ändern?
Grundsätzlich lässt sich die Teilungserklärung nachträglich ändern, wenn alle Eigentümer zustimmen. Manche Dinge können Eigentümer in ihrer Wohnung aber auch selbst machen, ohne dass die Gemeinschaft zustimmen muss. Bei anderen ist wiederum ein Mehrheitsbeschluss oder sogar eine notarielle Beurkundung und die Zustimmung aller Eigentümer notwendig. Wann was gilt, zeigen folgende Beispiele:
Keine Zustimmung der Eigentümergemeinschaft erforderlich
Eine Änderung betrifft nur wenige Eigentümer, aber nicht die Gemeinschaft. Möchtest du zum Beispiel mit einem anderen Eigentümer die Kellerabteile tauschen? Dann müsst nur ihr euch einigen. Den Kellertausch solltest du allerdings zusätzlich in einer schriftlichen Vereinbarung festhalten.
Beschluss der Eigentümergemeinschaft nötig
Die Eigentümergemeinschaft möchte weitreichende Umbaumaßnahmen durchführen, die über bloße Reparaturen hinausgehen. In einem alten Mehrfamilienhaus gibt es keine Zentralheizung, sondern nur alte, aber funktionsfähige Nachtspeicheröfen. Möchten einige Eigentümer diese durch eine moderne Zentralheizung ersetzen, handelt es sich um eine Modernisierung. Dann müssen drei Viertel der Eigentümer mit mindestens 50 Prozent der Miteigentumsanteile zustimmen. Auch wenn sie nur einen alten Heizkessel gegen einen neueren austauschen (Instandhaltungsmaßnahmen), muss die Eigentümergemeinschaft darüber abstimmen – es genügt jedoch die Zustimmung der einfachen Mehrheit.
Ein Eigentümer will in die Bausubstanz eingreifen. Wenn ein Eigentümer seine Wohnräume oder sonstigen Räume deutlich verändern und dafür eine tragende Wand entfernen will, braucht er die Zustimmung seiner Eigentümergemeinschaft. Schließlich handelt es sich dabei um einen Eingriff in die Statik des Gebäudes und damit ins Gemeinschaftseigentum. Möchte der Eigentümer jedoch nur eine nicht tragende Wand in seiner Wohnung entfernen, kann er dies eigenständig erledigen. Nicht tragende Wände zählen zum Sondereigentum.
Wann muss ich eine Teilungserklärung ändern?
Es gibt bestimmte Baumaßnahmen, welche die Eigentumsverhältnisse verschieben. Aber wann ist das der Fall? Beispielsweise dann, wenn du zwei Wohnungen zusammenlegst und hierdurch einen Teil des Hausflurs zum Wohnungsbestandteil machst. Treppenhaus und Hausflur gelten als Gemeinschaftseigentum. Durch die bauliche Veränderung sinken die Eigentumsanteile aller Beteiligten der Eigentümergemeinschaft. Daher müssen dem Umbau nicht nur alle Eigentümer zustimmen, sondern auch deren Gläubiger – also die finanzierenden Banken.
Solche Änderungen erfordern außerdem eine förmliche notarielle Änderung der Teilungserklärung.
Lässt sich eine Teilungserklärung rückgängig machen?
Dir oder deinem Unternehmen gehört das komplette Gebäude? Dann kannst du die Sondereigentumsrechte aufheben lassen (§ 9 WEG). Sind die sogenannten Wohnungsgrundbücher geschlossen, wird für die Immobilie ein neues Grundbuchblatt angelegt.
Vorsicht! Danach lassen sich keine einzelnen Wohnungen mehr, sondern nur noch das gesamte Gebäude verkaufen. Andernfalls musst du erneut eine Teilungserklärung erstellen lassen.
Die Rücknahme der Teilungserklärung ist mit viel Aufwand und Kosten verbunden.
FAQ – Wichtige Fragen zum Thema Teilungserklärung
Wie bekomme ich die Teilungserklärung?
Grundsätzlich kannst du die Teilungserklärung selbst oder durch einen Architekten erstellen lassen. Wichtig ist, dass du sie anschließend notariell beglaubigen lässt. Denn nur so kannst du sie ins Grundbuch eintragen.
Wie lange ist eine Teilungserklärung gültig?
Einmal beurkundet, ist die Teilungserklärung unbegrenzt gültig. Eine spätere Änderung der Teilungserklärung ist nur möglich, wenn alle Eigentümer zustimmen.
Was tun, wenn es keine Teilungserklärung gibt?
Kurz und knapp: Dann musst du beziehungsweise alle Eigentümer eine Teilungserklärung erstellen lassen. Sie definiert schließlich die Eigentumsverhältnisse und ohne sie kannst du keine Wohnung verkaufen. Eine vorhandene Teilungserklärung kannst du hingegen beim Grundbuchamt oder bei der Hausverwaltung beantragen oder anfordern. Hierzu musst du evtl. einen entsprechenden Antrag stellen.
Kann man eine Teilungserklärung steuerlich absetzen?
Das ist vom Einzelfall abhängig! Es kommt beispielsweise darauf an, ob du gewerblich oder privat agierst. Idealerweise besprichst du diesen Punkt einmal mit deinem Steuerberater.
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