Immobilien in Ungarn mieten, kaufen

Immobilienkauf in Ungarn: Schöne Landschaften, niedrige Kosten

Balaton, Budapest, Puszta: Ungarn hat interessante Metropolen und Landschaften. Wer hier eine Immobilie erwerben will, kann sich oft auch über vergleichsweise moderate Preise freuen.

Wie innerhalb der EU üblich, gibt es für EU-Ausländer kaum rechtliche Hürden beim Immobilienkauf in Ungarn. Sie sind grundsätzlich den Inländern gleichgestellt. Anders sieht es für Nicht-EU-Bürger aus, für die ein Erwerb streng reglementiert oder gar unmöglich ist. Wohn- und Geschäftsimmobilien können sowohl EU-Bürger als auch Ungarn ohne Genehmigung erwerben. Anders sieht es bei landwirtschaftlichen Flächen aus: Sowohl Bürger Ungarns also auch andere Unionsbürger dürfen maximal 300 Hektar Fläche erwerben, wenn sie Landwirte sind. Nicht-EU-Bürger können gar keine Landwirtschaftsflächen kaufen. Wer kein Landwirt ist, kann maximal einen Hektar erwerben, außer, der Verkäufer ist ein enger Verwandter, dann sind auch in diesem Fall 300 Hektar zulässig.

Suche und Kauf der Immobilie

Wer sich in Ungarn auf die Suche nach einer passenden Immobilie begibt, kann dabei verschiedene Möglichkeiten wählen: Immobilienportale im Internet, Anzeigen in Tageszeitungen oder auch Aushänge. Oder man beauftragt einen Makler mit der Suche. Gerade in ländlichen Regionen, die touristisch nicht erschlossen sind, lassen sich echte Schnäppchen machen: Einfamilienhäuser für einen fünfstelligen Preis sind dabei keine Seltenheit. Am Balaton oder auch in der Hauptstadt Budapest sind die Preise höher, liegen in der Regel jedoch immer noch deutlich unter dem, was man in anderen europäischen Ländern zahlt. Ungeachtet dessen, sollte man das Objekt sorgfältig auf Mängel untersuchen, im Zweifel hilft ein Sachverständiger.

Abwicklung und Verträge

Grundsätzlich gestaltet sich der Immobilienerwerb für EU-Bürger relativ einfach. Die Abwicklung erfolgt entweder mit Hilfe eines Notars oder sehr häufig auch mittels eines Rechtsanwalts.
Sind sich Käufer und Verkäufer einig geworden, prüft zunächst der beauftragte Rechtsanwalt oder Notar anhand eines höchstens 30 Tage alten Grundbuchauszugs die Eigentumsverhältnisse. Sodann wird – entweder vom Rechtsanwalt oder einem Notar – ein Kaufvertrag aufgesetzt, der wichtige Informationen enthalten muss:

• die persönlichen Daten von Käufer und Verkäufer
• die genaue Bezeichnung der Immobilie samt Grundstück und dessen Größe
• Kaufpreis
• Übergabedatum

Dabei empfiehlt es sich für deutsche Käufer, eine deutsche Übersetzung des Vertrags in Auftrag zu geben. Der unterzeichnete Vertrag, der Grundbuchauszug und beglaubigte Kopien der Personalausweise von Käufer und Verkäufer werden dann bei der zuständigen Komitatsverwaltung eingereicht. Diese prüft die Eigentumsverhältnisse erneut, nach Abschluss dieser Prüfung wird der Vertrag rechtskräftig. In einem letzten Schritt beantragt der Rechtsanwalt die Eintragung ins Grundbuch.

Üblich ist in Ungarn übrigens eine Anzahlung von bis zu 20 Prozent bei Vertragsabschluss. Kommt es aufgrund des Verschuldens des Käufers nicht zu einem Eigentümerwechsel, verbleibt der Vorschuss beim Verkäufer, umgekehrt muss Verkäufer dem Käufer den Zuschuss und die gleiche Summe noch einmal zahlen, wenn es aufgrund seines Verschuldens nicht zum Eigentümerwechsel kommt.

Gebühren und Kosten beim Immobilienkauf

Bei den Gebühren, Steuern und Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienkauf ist die Grunderwerbsteuer in der Regel die größte Position. Sie beläuft sich bei Wohnimmobilien auf vier Prozent des Verkehrswertes – nicht des Kaufpreises. Es gibt allerdings eine Ausnahme: Wer ein Grundstück erwirbt und innerhalb von vier Jahren ein Wohnhaus errichtet, zahlt keine Grunderwerbsteuer. Die Kosten für den Anwalt beziehungsweise Notar variieren je nach Kaufpreishöhe und liegen in der Regel bei 0,5 bis drei Prozent plus 27 Prozent Mehrwertsteuer. Unter Umständen können noch Kosten für die Übersetzung des Vertrags anfallen. Die Kosten für den Grundbuchauszug sowie die Eintragung ins Grundbuch sind äußerst überschaubar und liegen – umgerechnet – jeweils im niedrigen zweistelligen Eurobereich.

Gebühren, Kosten und Steuern nach dem Immobilienkauf

Nach dem Erwerb wird in vielen Gemeinden eine Grundsteuer fällig. Die Gemeinden können diese selbst festlegen, manche verlangen eine Pauschale, andere haben ein komplexeres Tarifsystem, wieder andere verlangen gar keine Grundsteuer.

Wer seine ungarische Immobilie vermietet, muss auf den Gewinn 16 Prozent Einkommensteuer zahlen. Das gilt auch dann, wenn die Immobilie nicht dauerhaft, sondern temporär als Ferienwohnung vermietet wird – dafür ist allerdings eine behördliche Genehmigung erforderlich.

Wer die Immobilie schon kurze Zeit nach dem Erwerb mit Gewinn weiter verkauft, zahlt eine Wertzuwachssteuer. Deren Höhe ist gestaffelt, abhängig von der Haltedauer. Nach Ablauf von fünf Jahren fällt diese Steuer bei Wohnimmobilie aber nicht mehr an. Für Gewerbeimmobilien gelten längere Fristen.

Regionen, Lage, Preise

Wer lebendige Metropolen dem Landleben vorzieht, ist mit der ungarischen Hauptstadt Budapest bestens bedient: Das Budaer Burgviertel und das Donau-Ufer sind UNESCO-Weltkulturerbe, über 200 Museen und ein lebendiges Nachtleben prägen die Stadt.

Wer lieber am Strand liegt, als sich dem Großstadtgetümmel auszusetzen, sucht seine Ungarn-Immobilie in der Nähe des Plattensees, der der größte Binnensee Mitteleuropas ist. Er bietet viele Kilometer Strand, zauberhafte Ortschaften und eine touristisch erschlossene Infrastruktur. In der nahe dem Plattensee gelegenen Stadt Héviz befindet sich übrigens der größte natürliche Thermalsee der Welt.

Die Puszta ist der ideale Ort für alle, die zu Ruhe und Entspannung kommen wollen. Schier endlose Steppen bieten viel Natur. So ist der in dieser Region gelegene Theiss-See einer der wichtigsten Vogelgebiete Europas – über 300 Arten sind hier heimisch.

Die Weinregion Eger hat nicht nur den Freunden edler Tropfen viel zu bieten, hier gibt es auch einige charmante Barockstädte, Schlösser und Burgen und gleich mehrere Nationalparks.

Die Region Pannonien ist eine ehemalige römische Provinz – was man noch heute an einigen Ruinen erkennen kann. Die Region hat teilweise ein mediterranes Klima, im höher gelegenen Norden ist es allerdings kühler. Immobilien sind hier vergleichsweise preiswert zu erwerben.

Das gilt im Prinzip für ganz Ungarn, bis vielleicht auf Budapest und die Plattensee-Region. Doch auch hier ist noch lange nicht das Preisniveau erreicht, wie es für andere europäische Metropolen heute der Fall ist. In den ländlichen Regionen gibt es dagegen Einfamilienhäuser mit Grundstück oft schon für fünfstellige Summen zu kaufen.

Stand: August 2018