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Sozialwohnung mieten: Dann haben Mieter Anspruch auf den Wohnberechtigungsschein

In Zeiten steigender Mietpreise und knappem Wohnraum haben es vor allem Menschen mit geringem Einkommen schwer, eine Wohnung zu finden. In gewissen Fällen haben sie aber Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und können eine Sozialwohnung mieten. Diese Voraussetzungen müssen hierfür erfüllt sein.

Sozialwohnung mieten, Wohnberechtigungsschein, Voraussetzungen, Foto: alfa27/stock.adobe.com
In vielen Städten sind die Mieten so hoch, dass gewisse Personengruppen wie Senioren Schwierigkeiten haben, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Foto: alfa27/stock.adobe.com

Alleinerziehend, krank oder trotz Arbeit zu wenig Geld: Es gibt zahlreiche Gründe, warum sich manche Menschen die zum Teil hohen Mietpreise nicht leisten können. Sozialwohnungen sind für viele die letzte Möglichkeit, adäquat zu wohnen.

Was ist eine Sozialwohnung?

Sozialwohnungen sind vom Staat geförderte Wohnungen, die explizit für Menschen mit geringem Einkommen wie Auszubildende, Rentner oder kranke Menschen gebaut werden. Der Vermieter darf nur so viel Miete verlangen, wie zur Deckung laufender Aufwendungen wie Betriebs- oder Instandhaltungskosten erforderlich ist. Generell spricht man dabei von Kostenmiete.

Info

Sozialwohnungen, auch preisgebundener Wohnraum, unterliegen unterschiedlichen Gesetzen: Für Wohnungen, die vor dem 01.01.2002 geschaffen wurden, gelten das Wohnungsbaugesetz und Wohnbindungsgesetz. Sozialwohnungen, die nach 01.01.2002 gebaut wurden, unterliegen dem Wohnraumförderungsetz.

Der Vermieter darf die Miete erst dann erhöhen, sobald die die Preisbindung fällt, weil beispielsweise das öffentliche Baudarlehen zurückgezahlt wurde. Auch wenn die Wohnung in diesem Fall ihren Status als Sozialwohnung verliert, muss sich der Vermieter an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren und darf nicht mehr verlangen.

Generell steht eine Sozialwohnung nur Mietern zu, die über einen Wohnberechtigungsschein, kurz WBS, verfügen. Die rechtliche Grundlage bilden dabei das Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG) und § 27 Abs. 3 bis 5 WoFG (Wohnraumförderungsgesetz).

Praxis-Tipp

Ist die Miete noch im Rahmen oder bereits zu hoch? So lesen Sie den Mietspiegel richtig.

Einkommensgrenze: Wer Anspruch auf den Wohnberechtigungsschein hat

Es haben diejenigen Anspruch auf eine Sozialwohnung, deren Einkommen eine gewisse Grenze nicht überschreitet. Die Einkommensgrenze beträgt §9 gemäß WoFG für

EinpersonenhaushaltZweipersonenhaushaltjede weitere Personje Kind zusätzlich
12.000 Euro18.000 Euro4.100 Euro500 Euro

Je nach Bundesland, Stadt und Gemeinden kann es aber Unterschiede und Sonderregelungen bezüglich der Höhe geben. Die Einkommensgrenzen der Bundesländer beziehungsweise Landeshauptstädte sind in den jeweiligen Rechtsverordnungen zu finden.

Generell zählen zum Einkommen neben Arbeitslohn, Arbeitslosengeld, Krankengeld und Ausbildungsförderung, BaföG (abhängig vom Bundesland und der Kommune) auch Krankentagegeld, Weihnachts- und Urlaubsgeld, Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft und Elterngeld  (§ 21 WoFG). Bei der Ermittlung des Jahreseinkommens wird gemäß §22 (WoFG) dabei das Einkommen zugrunde gelegt, das in den zwölf Monaten ab dem Monat der Antragstellung zu erwarten ist.

Für weitere Informationen bezüglich Einkommensgrenzen sollten sich Antragsteller an die entsprechende Behörde wenden. Hier erfahren sie auch, welche Freibeträge, also Einnahmen, die nicht zum Einkommen hinzugerechnet werden, möglich sind. Unter diese Freibeträge fallen beispielsweise Kindergeld, Kinderbetreuungskosten, Einkommensteuern, Pflichtbeiträge zur Krankenkasse oder Pflege- und Rentenversicherung.

Info

Auch das Wohngeld wird nicht zum Einkommen dazugezählt. Lesen Sie in diesem Artikel, wer Wohngeld beantragen darf und wie es berechnet wird.

Zudem können unter anderem Schwerbehinderte, junge Ehepaare oder Alleinerziehende Freibeträge geltend machen (§24 WoFG). In einigen Gemeinden in Hessen und Rheinland-Pfalz müssen Mieter, deren Verdienst sich erhöht und somit über der Einkommensgrenze liegt, müssen eine Fehlbelegungsabgabe zahlen. In Hessen betrifft es diejenigen, deren Einkommen die maßgebliche Grenze um mindestens 20 Prozent übersteigt. Die Fehlbelegungsabgabe berechnet sich dabei aus der Differenz zwischen der aktuell gezahlten Sozialmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Wohnberechtigungsschein: Wer ihn ausstellt, wie lange er gültig ist und welche Voraussetzungen nötig sind

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Nicht jeder erhält den Wohnberechtigungsschein. Dies ist mitunter auch von den Vorgaben der Gemeinden und Kommunen abhängig. Foto: chokniti/stock.adobe.com

Je nach Bundesland können sich die Voraussetzungen, um einen Wohnberechtigungsschein zu erhalten, unterscheiden. Generell muss der Antragsteller wohnungssuchend sein, die deutsche Staatsangehörigkeit besitzen, Bürger der Europäischen Union sein oder über eine Aufenthaltsgenehmigung von mindestens einem Jahr verfügen. Manche Städte verlangen unter anderem, dass der Antragsteller bereits mindestens zwei Jahre dort leben muss.

Den Wohnberechtigungsschein stellt zumeist das Wohnungsamt der Stadt oder Gemeinde aus – zumeist ist auch eine Online-Antragstellung möglich. Ab Ausstellung ist der WBS für ein Jahr gültig –muss aber nur bei einem Umzug neu beantragt werden. Wer in der gleichen Sozialwohnung bleibt, braucht nicht jedes Jahr einen neuen WBS. Der Schein ist nur innerhalb des Bundeslandes gültig, in dem er beantragt wurde. Zieht der Antragsteller in ein anderes Bundesland, muss er diesen dort nochmals beantragen.

Info

Neben dem WBS ohne Dringlichkeit gibt es den mit Dringlichkeitsvermerk. Je nach Stadt und Gemeinde gibt es dabei verschiedenen Dringlichkeitsstufen, mit der die Lebensumstände des Antragstellers eingestuft werden. Je nach Dringlichkeit werden die Antragsteller bevorzugt behandelt. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn ein Mieter von Obdachlosigkeit bedroht ist.

Zu unterscheiden sind zwei Wohnberechtigungsscheine:

Typ A (allgemeiner Wohnberechtigungsschein): Diesen Schein erhalten diejenigen, deren Einkommen die festgelegte Grenze nicht überschreitet.  Die Wohnvergabe erfolgt direkt über die örtliche Behörde.

Typ B (gezielter Wohnberechtigungsschein): Mit diesem Wohnberechtigungsschein vergibt nicht die Behörde die Wohnung, sondern kann sich der Wohnungssuchen selbst eine entsprechende Wohnung suchen  Unter Umständen kann der Antragsteller eine Sozialwohnung anmieten, auch wenn die festgelegte Einkommensgrenze überschritten wird – dies können 40 Prozent mehr sein, in Einzelfällen aber auch 60 Prozent. Ein weiterer Unterschied zu Typ A besteht darin, dass die Wohnungen in der Regel nicht durch das Wohnungsamt vermittelt werden, sondern der Mieter direkt Kontakt mit dem Vermieter aufnimmt.

Achtung

Auch mit einem Wohnberechtigungsschein besteht kein Rechtsanspruch auf eine Sozialwohnung.

Die Kosten für die Antragstellung variieren von Kommune zu Kommune. Während manche diesen kostenlos ausstellen, werden bei anderen bis zu 40 Euro fällig.

So groß darf die Wohnung mit Wohnberechtigungsschein sein

Sozialwohnung mieten, Wohnberechtigungsschein, Wohnungsgröße, Foto: satura/stock.adobe.com
Die Größe der Sozialwohnung ist davon abhängig, wie viele Personen in den Haushalt einziehen. Zwei Personen haben Anspruch auf eine Wohnung mit bis zu einer Fläche von 60 Quadratmetern. Foto: satura/stock.adobe.com

Die Wohnungsgröße hängt davon ab, wie viele Personen beziehungsweise Haushaltsangehörige darin wohnen werden. Dabei gilt der Grundsatz der Angemessenheit. Generell zählen nur bestimmte Personen zu den Haushaltsangehörigen. Darunter fallen Eltern und deren Kindern, auch Adoptiv-, Stief- und Pflegekinder, Ehegatten, Lebenspartner im Sinne des §1 Lebenspartnerschaftsgesetz (LPartG), Geschwister, Schwiegereltern, Schwager und Schwägerinnen. Auch Personen wie Studenten, die zwar auswärts studieren, aber ihren Lebensmittelpunkt dennoch im Haushalt des Wohnungssuchenden haben, gehören zu den Haushaltsangehörigen.

Entsprechend der Anzahl der Haushaltsangehörigen gilt eine Wohnung dann als angemessen, wenn entweder die Zahl der zur Verfügung stehende Räume oder die Größe der Wohnfläche eingehalten wird:

HaushaltsangehörigeRäumeWohnfläche bis zu
1 Person 45 m²
2 Personen260 m²
3 Personen375 m²
4 Personen490 m²
jede weitere Person+ 1 Raum+ 15 m²

Abhängig vom Einzelfall kann die ausstellende Behörde größere Wohnflächen genehmigen. Beispiele hierfür können zusätzlicher räumlicher Bedarf aufgrund einer Behinderung oder einer Schwangerschaft sein.

Diese Unterlagen sollten WBS-Antragsteller vorlegen

Auch bezüglich der benötigten Unterlagen unterscheiden sich die Anforderungen je nach Bundesland. Um welche es sich dabei konkret handelt, können Antragsteller beim jeweiligen Ansprechpartner oder auf der Internetseite der entsprechenden Behörde erfahren. Zur Beantragung für den Wohnberechtigungsschein benötigt der Antragsteller neben dem Antrag auf WBS nach §5 WoBindG/§27 WoFG WBS eine Übersicht der jährlichen Einkünfte in der Einkommenserklärung, Angaben zu allen im Haushalt lebenden Personen und eventuell Partnerschaftserklärungen sowie Erklärung über das gemeinsame Sorgerecht, außerdem noch Angaben zu besonderer Dringlichkeit oder Schwerbehinderung.

Zusätzlich zu diesen Angaben sind unter Umständen noch folgende Dokumente vorzulegen:

  • Einkommensbescheinigung (vom Arbeitgeber ausgefüllt)
  • Erklärung über das gemeinsame Sorgerecht
  • Letzter Steuerbescheid
  • Aktuelle Renten- und Pensionsbescheide
  • Werks- und Betriebsrenten (Kontoauszug)
  • Bescheide über steuerfreie Bezüge wie Arbeitslosen-, Kranken-, Eltern-, Wohngeld sowie Unterhaltsbeihilfen, Pflegegelder etc.
  • Ausbildungsvertrag
  • Nachweis über Unterhaltsleistungen
  • Nachweise über Einkünfte über Kapitalvermögen
  • Meldenachweis
  • Ausweis
  • Geburtsurkunde(n)
  • Mutterpass
  • Vaterschaftsanerkennung
  • Heiratsurkunde
  • Nachweis über Lebenspartnerschaft
  • Aufenthaltsbescheinigung
  • Studienbescheinigung
  • Schwerbehindertenausweis
  • Schulbescheinigung

Auch die Dauer der Bearbeitung des Antrags hängt von der Behörde ab. Während es in manchen Gemeinden nur wenige Wochen dauert, kann es andernorts einige Monate in Anspruch nehmen.

Sozialwohnung: Miete, Mieterhöhung, Kündigung

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Vermieter von Sozialwohnungen müssen sich bei der Miethöhe und bei Mieterhöhungen an gewisse Vorgaben halten. Foto: marcus_hofmann/stock.adobe.com

Da es sich bei Sozialwohnungen um öffentlich geförderte Wohnungen handelt, hat der Vermieter hinsichtlich Miethöhe und -erhöhung gewisse Pflichten zu erfüllen. Wenngleich sich die Kündigung kaum von normalen Mietverhältnissen unterscheidet, so gibt es dennoch wenige Ausnahmen.

Miethöhe und -erhöhung: So hoch dürfen sie sein

Mit einer öffentlich geförderten Wohnung verpflichten sich die Vermieter, preisgebunden zu vermieten.

Mit dieser sogenannten Kostenmiete soll der Vermieter seine Kosten decken können. Zu den Kosten gehören neben Kapitalkosten wie Zinsen und Tilgung für Baudarlehen auch Bewirtschaftungskosten, beispielsweise für Verwaltung, Instandhaltung und Abschreibungen.

Eine Mieterhöhung ist erst dann zulässig, wenn die Kosten für Bewirtschaftung und Zinsen angestiegen sind, öffentliche Fördermittel abgebaut werden, die Anschlussförderung wegfällt oder weil der Vermieter eine notwendige Modernisierung durchgeführt hat. Um für alle Eventualitäten gewappnet zu sein, sollten Mieter in spe vor allem bei älteren Häusern nachfragen, inwieweit Baumaßnahmen geplant sind. Möchte der Vermieter die Miete erhöhen, muss er der zuständigen Behörde eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen und die Erhöhung bewilligen lassen.

Kündigung einer Sozialwohnung

Generell gelten für die Kündigung einer Sozialwohnung die gleichen Regeln wie bei einer normalen Mietwohnung. Wenn der Vermieter die Miete erhöht, kann der Mieter nach §10 Wohnbindungsgesetz spätestens zum dritten Werktag des Monats kündigen, ab dem er die höhere Miete zahlen soll. Im Falle der Kündigung tritt die Mieterhöhung nicht in ein.

Info

Wer die Wohnung kündigen will, muss dabei einige Feinheiten beachten. Welche dies konkret sind, lesen Sie im Artikel Wohnung kündigen: Problemlos raus aus dem Mietvertrag.

Eine Besonderheit gibt es allerdings. Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf, ist dies nur zulässig, wenn er neben dem Eigenbedarf auch eine eigene Wohnberechtigung nachweisen kann. Eine Kündigung darf der Vermieter aber nicht aussprechen, wenn das Einkommen des Mieters die Einkommensgrenze im Laufe der Zeit überschreitet. Allerdings darf der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen, wenn er unwissentlich an einen Mieter vermietet, der über keinen Wohnberechtigungsschein verfügt.

Wer überlegt, einen Wohnberechtigungsschein zu beantragen, sollte sich vorab bei der entsprechenden Stelle informieren, damit er schnell alle nötigen Unterlagen organisieren und die Antragstellung schnell über die Bühne gehen kann.