München bleibt teuerster Markt – doch auch im Umland ziehen die Angebotspreise an

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Der Immobilienmarkt hat sich 2025 weiter stabilisiert, die Angebotspreise steigen erneut moderat. In München zeigt sich zum Jahresende sogar eine beschleunigte Dynamik. Aber: Nicht nur die Landeshauptstadt bleibt teuer – auch umliegende Städte holen spürbar auf.

Die Preise in München ziehen langsam wieder an, noch ist das Hoch aus der Niedrigzinsphase aber nicht erreicht. Foto: iStock.com / sharrocks

München mit neuem Preisschub bei Wohnungen

Zum Jahresende setzte sich der stabile Aufwärtstrend am Wohnimmobilienmarkt fort. Das ergibt eine Auswertung von immowelt. Während die Angebotspreise bundesweit moderat anzogen, fiel die Entwicklung in München stärker aus. Bestandswohnungen verteuerten sich im 4. Quartal um 2,1 Prozent. Zum 01.01.2026 liegt der durchschnittliche Angebotspreis bei 8.246 Euro pro Quadratmeter. Damit bleibt München mit Abstand der teuerste Wohnungsmarkt Deutschlands – deutlich vor Hamburg oder Frankfurt.

Häuser: leichte Korrektur, extrem hohes Niveau

Bei Einfamilienhäusern zeigte sich im 4. Quartal ein anderes Bild. München verzeichnete einen Rückgang von 2,1 Prozent, bleibt aber preislich klar an der Spitze. Zum Jahresbeginn 2026 kostet der Quadratmeter im Bestand im Schnitt 9.269 Euro. Die Daten bestätigen, was sich bereits im Jahresverlauf abzeichnete: In hochpreisigen Märkten bremst das Zinsumfeld die Dynamik, ohne das Preisniveau grundlegend zu verändern.

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Augsburg, Freising, Erding: Umland rückt preislich näher

Der Blick in die umliegenden Städte zeigt, wie stark sich der Großraum München insgesamt verteuert hat.

In Augsburg liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen zum 01.01.2026 bei rund 4.800 Euro pro Quadratmeter, Einfamilienhäuser kosten im Schnitt etwa 5.600 Euro.
Freising rangiert bereits deutlich höher: Wohnungen erreichen rund 5.800 Euro, Häuser etwa 6.300 Euro pro Quadratmeter.
Auch Erding hat kräftig aufgeholt. Dort liegen Wohnungspreise inzwischen bei etwa 5.200 Euro, Häuser bei rund 6.000 Euro pro Quadratmeter. Der Abstand zu München bleibt zwar groß, schrumpft aber weiter.

2026 im Blick: Stabilisierung auf hohem Niveau

Die Zahlen aus dem immowelt Preiskompass und der langfristigen Preisentwicklung zeigen ein klares Bild: Der Markt hat sich 2025 stabilisiert, die Preisrückgänge der Vorjahre gehören der Vergangenheit an. Für 2026 deutet vieles auf eine Fortsetzung der moderaten Aufwärtsbewegung hin – insbesondere in nachgefragten Regionen rund um München. Gleichzeitig rücken die Grenzen der Leistbarkeit stärker in den Fokus, was das Preiswachstum perspektivisch bremsen könnte.