Zwischen München und Hamburg liegen Welten: So stark ist das Nord-Süd-Gefälle am Mietmarkt

München gilt als teuerste Stadt Deutschlands und steht exemplarisch für das hohe Mietniveau im Süden. Hamburg übernimmt diese Rolle im Norden. Doch der direkte Vergleich zeigt: Zwischen beiden Städten liegen Welten – ein Nord-Süd-Gefälle, das sinnbildlich für den deutschen Wohnungsmarkt steht.

Wie stark das Nord-Süd-Gefälle inzwischen ist, zeigt der direkte Vergleich auf Grundlage besonders deutlich:

In München ist die durchschnittliche Angebotsmiete für Bestandswohnungen in den vergangenen vier Jahren von 18,27 Euro auf 20,74 Euro pro Quadratmeter gestiegen. Das entspricht einem Plus von 13,5 Prozent gegenüber 2022.

Hamburg liegt deutlich darunter: Hier zahlen Wohnungssuchende aktuell im Schnitt 13,26 Euro pro Quadratmeter, ein Anstieg von 15,8 Prozent.

Was das konkret bedeutet, zeigt ein Blick auf eine typische Wohnung:

• München (60 qm): 20,74 € × 60 = 1.244 Euro
• Hamburg (60 qm): 13,26 € × 60 = 796 Euro

Differenz: rund 450 Euro pro Monat

Damit kostet eine vergleichbare Wohnung in München etwa 1,5-mal so viel wie in Hamburg – obwohl beide Städte zu den teuersten Standorten Deutschlands zählen.

Mieten steigen überall – aber das Gefälle wächst

Die Angebotsmieten in den 80 größten deutschen Städten sind seit 2022 im Schnitt um 13,7 Prozent gestiegen, in der Spitze sogar um mehr als 22 Prozent. Das zeigt eine Auswertung von immowelt zur Mietpreisentwicklung in den 80 größten deutschen Städten zwischen 2022 und 2026.

Hintergrund sind gestiegene Zinsen, hohe Baukosten und ein eingebrochener Neubau. Gleichzeitig weichen viele Kaufinteressenten auf den Mietmarkt aus.

Das Ergebnis: Die Mieten steigen fast überall – doch die Unterschiede zwischen den Regionen werden immer größer.

Der Vergleich zwischen München und Hamburg ist kein Einzelfall, sondern Teil eines größeren Trends.

In vielen Städten in Bayern und Baden-Württemberg liegt das Mietniveau deutlich über dem bundesweiten Durchschnitt. München führt mit rund 20,70 Euro pro Quadratmeter, doch auch Städte wie Stuttgart (15 Euro), Heidelberg (13,30 Euro), Freiburg (12,80 Euro) oder Augsburg (12,10 Euro) bewegen sich klar im oberen Bereich.

Auffällig ist: Hohe Mieten sind im Süden längst kein reines Metropolenphänomen mehr. Selbst mittelgroße Großstädte erreichen Preise, die andernorts nur Metropolen vorbehalten sind.

Im Norden zeigt sich ein anderes Bild. Hamburg liegt zwar bei rund 13,30 Euro, doch in Städten wie Bremen (10,30 Euro), Hannover (10,90 Euro) oder Kiel (10 Euro) sinkt das Niveau deutlich. In Wolfsburg zahlen Wohnungssuchende im Schnitt sogar nur etwa 8 Euro pro Quadratmeter.

Warum der Süden so teuer ist

Das Nord-Süd-Gefälle auf dem Wohnungsmarkt ist eng mit der wirtschaftlichen Entwicklung Deutschlands verknüpft.

Bayern und Baden-Württemberg zählen zu den wirtschaftsstärksten Regionen Europas. Große Industriekonzerne, ein starker Mittelstand und hohe Einkommen sorgen dafür, dass die Nachfrage nach Wohnraum dauerhaft hoch bleibt. Wer hier arbeitet, kann sich oft höhere Mieten leisten – und genau das treibt die Preise nach oben, auch über die großen Metropolen hinaus.

Diese Stärke ist historisch gewachsen: Während früher der Norden wirtschaftlich dominierte, verlagerte sich die Dynamik im Zuge des Strukturwandels zunehmend in den Süden. Bis heute gilt: Wo die Wirtschaft stark ist, steigen Einkommen, Zuzug und damit auch die Mieten.

Wolfsburg zeigt die Kehrseite des Marktes

Wie stark wirtschaftliche Faktoren den Wohnungsmarkt beeinflussen können, zeigt ein Blick nach Wolfsburg.

Hier sind die Angebotsmieten seit 2022 lediglich um 3,7 Prozent gestiegen – der niedrigste Wert unter den Großstädten. Aktuell liegt das Niveau bei rund 8,03 Euro pro Quadratmeter.

Damit bleibt die Entwicklung sogar deutlich unter der Inflationsrate von rund 16 Prozent im selben Zeitraum.

Ein möglicher Grund ist die angespannte Lage in der Automobilindustrie, also im Falle von Wolfsburg bei VW. Wenn eine zentrale Branche schwächelt, sinkt die Nachfrage nach Wohnraum oder wächst zumindest langsamer.