Neue Zahlen zeigen: Günstige Mieten verschwinden aus deutschen Großstädten

Was vor wenigen Jahren noch die Regel war, ist heute die Ausnahme geworden: Mieten unter 10 Euro pro Quadratmeter verschwinden zunehmend aus deutschen Großstädten. Selbst lange Zeit günstige Standorte holen deutlich auf – und treiben die Preise spürbar nach oben.

Noch 2022 war eine Nettokaltmiete unter 10 Euro pro Quadratmeter in deutschen Großstädten eher die Regel als die Ausnahme. 57 von 80 Städten lagen damals unter dieser Marke.

Vier Jahre später hat sich das Bild deutlich verschoben: 2026 sind es nur noch 35 Städte. Damit ist der Anteil günstiger Großstädte innerhalb kurzer Zeit von rund 71 Prozent auf nur noch 44 Prozent gesunken. Das geht aus einer Auswertung von immowelt zur Mietpreisentwicklung in den 80 größten deutschen Städten zwischen 2022 und 2026 hervor.

Die Entwicklung zeigt, wie stark sich der Mietmarkt in der Breite verteuert hat. Die 10-Euro-Marke, die lange als typische Einstiegsmiete galt, verliert zunehmend an Bedeutung. Immer mehr Städte rutschen darüber – nicht nur die bekannten Metropolen, sondern auch Mittelzentren und ehemalige „günstige Alternativen“.

Selbst günstige Städte holen kräftig auf

Besonders auffällig ist die Dynamik in den bislang preiswerten Städten. Dort steigen die Mieten aktuell am stärksten – ein klassischer Nachholeffekt.

In den Top 5 der Städte mit den größten Mietzuwächsen seit 2022 finden sich gleich mehrere Standorte, die auch 2026 noch unter 10 Euro pro Quadratmeter liegen:

• Krefeld: von 8,1 € auf 9,8 € (+21,8 %)
• Hagen: von 6,6 € auf 8,0 € (+20,9 %)
• Gelsenkirchen: von 5,7 € auf 6,8 € (+19,7 %)
• Bochum: von 7,0 € auf 8,3 € (+18,9 %)

Gerade diese Beispiele zeigen: Niedrige Mieten bedeuten nicht automatisch geringe Dynamik. Im Gegenteil – vielerorts steigen die Preise besonders stark, weil das Ausgangsniveau lange deutlich unter dem Bundesdurchschnitt lag.

Warum die Preise gerade dort so stark steigen

Der zentrale Treiber ist der sogenannte Nachholeffekt. Städte mit bislang niedrigen Mieten holen gegenüber teureren Märkten auf.

Mehrere Faktoren spielen dabei zusammen: Zum einen weichen viele Wohnungssuchende aus Hochpreisregionen gezielt in günstigere Städte aus. Dadurch steigt die Nachfrage genau dort, wo es früher noch vergleichsweise entspannt war.

Zum anderen haben sich viele dieser Städte strukturell verbessert. Investitionen in Infrastruktur, eine bessere Anbindung an wirtschaftsstarke Regionen und eine insgesamt höhere Attraktivität führen dazu, dass sie stärker in den Fokus rücken.

Gleichzeitig bleibt das Angebot begrenzt. Neubau kommt vielerorts nur schleppend voran, während die Nachfrage kontinuierlich wächst. Das sorgt für zusätzlichen Preisdruck – gerade in Märkten, die lange als erschwinglich galten.

Der Markt rückt enger zusammen

Der Nachholeffekt hat eine klare Folge: Die Unterschiede zwischen teuren und günstigen Städten werden kleiner. Während Metropolen wie München, Frankfurt oder Hamburg zwar weiterhin auf hohem Niveau wachsen, holen kleinere Großstädte prozentual deutlich stärker auf.

Für Wohnungssuchende bedeutet das eine spürbare Veränderung: Die Zeiten, in denen sich problemlos eine Großstadt mit Mieten unter 10 Euro pro Quadratmeter finden ließ, gehen zu Ende. Viele der Städte, die heute noch unter dieser Schwelle liegen, dürften sie in den kommenden Jahren überschreiten.