Wohnungspreise in Baden-Württemberg: Das Land hängt die Großstädte ab

Während die Angebotspreise in Stuttgart sinken und in Heidelberg stagnieren, verteuern sich Eigentumswohnungen in mehreren günstigeren Landkreisen kräftig. Im Ortenaukreis beträgt das Plus 8,4 Prozent. Die Preissteigerungen verlagern sich damit zunehmend aus den hochpreisigen Städten in erschwinglichere Regionen. Zwischen deren Preisniveau und den teuersten Märkten liegen allerdings weiterhin Welten.

Auf dem baden-württembergischen Wohnungsmarkt zeigt sich ein deutliches Gefälle: In den teuren Großstädten bewegen sich die Angebotspreise kaum noch oder gehen sogar zurück. Preiswertere Städte und Landkreise verzeichnen dagegen stärkere Zuwächse. Das zeigt eine immowelt Analyse der Angebotspreise von Wohnungen in den kreisfreien Städten und Landkreisen in Süddeutschland.

Ein Grund dafür dürfte die unterschiedliche finanzielle Belastung sein. In den Hochpreisregionen führen bereits geringe Aufschläge zu deutlich höheren Finanzierungssummen. Viele Kaufinteressenten stoßen deshalb an ihre finanziellen Grenzen. In günstigeren Gegenden bleibt dagegen mehr Spielraum für Preissteigerungen.

Besonders deutlich zeigt sich die nachlassende Dynamik in Stuttgart. In der Landeshauptstadt sanken die Angebotspreise für Bestandswohnungen binnen eines Jahres um 1,3 Prozent. Der Quadratmeter kostet derzeit durchschnittlich 4.310 Euro.

Auch in Heidelberg ist der Spielraum für weitere Steigerungen offenbar begrenzt. Mit 5.375 Euro pro Quadratmeter ist die Universitätsstadt der teuerste Wohnungsmarkt Baden-Württembergs. Im Vergleich zum Vorjahr blieben die Angebotspreise jedoch unverändert.

Andere größere Städte verzeichnen zwar Zuwächse, diese fallen aber ebenfalls moderat aus. In Ulm stiegen die Preise um 1,0 Prozent, in Mannheim um 1,1 Prozent und in Karlsruhe um 1,4 Prozent. Freiburg weist mit einem Plus von 2,4 Prozent eine etwas stärkere Entwicklung auf.

Mehr Bewegung gibt es in den vergleichsweise günstigeren Stadtkreisen. Heilbronn verzeichnet mit 4,3 Prozent den stärksten Preisanstieg unter den untersuchten Städten Baden-Württembergs. Knapp dahinter folgt Pforzheim mit einem Plus von 4,2 Prozent.

Beide Städte entwickeln sich damit deutlich dynamischer als Stuttgart, Heidelberg oder Freiburg. Das niedrigere Preisniveau erleichtert den Wohnungskauf und lässt zugleich mehr Raum für prozentuale Steigerungen.

Von einer Angleichung der Märkte kann dennoch keine Rede sein. Die günstigeren Städte holen bei der aktuellen Preisdynamik auf, das absolute Preisgefälle zu Heidelberg und den anderen teuren Standorten bleibt jedoch groß.

Landkreise legen deutlich stärker zu

Noch klarer zeigt sich die Verschiebung außerhalb der Stadtkreise. Die stärksten Preissteigerungen Baden-Württembergs entfallen auf Landkreise:

• Ortenaukreis: +8,4 Prozent
• Landkreis Rottweil: +7,7 Prozent
• Landkreis Freudenstadt: +7,3 Prozent
• Hohenlohekreis: +7,0 Prozent

Damit steigen die Angebotspreise in den führenden Landkreisen ungefähr doppelt so stark wie in Heilbronn und Pforzheim. Gegenüber Stuttgart, wo die Preise gesunken sind, fällt der Kontrast noch größer aus.

Trotz der kräftigen Zuwächse bleiben Eigentumswohnungen in allen vier Landkreisen für weniger als 3.000 Euro pro Quadratmeter erhältlich. Im teuersten Stadtkreis Heidelberg werden dagegen durchschnittlich 5.375 Euro verlangt. Die ländlicheren Regionen holen somit zwar prozentual auf, bleiben beim tatsächlichen Kaufpreis aber erheblich günstiger.

Die hohen prozentualen Veränderungen sind auch eine Folge des niedrigen Ausgangsniveaus. In günstigeren Regionen reichen vergleichsweise moderate Aufschläge pro Quadratmeter aus, um deutliche Wachstumsraten zu erzeugen. In Städten wie Heidelberg oder Stuttgart würden dieselben prozentualen Steigerungen für Käufer eine wesentlich höhere zusätzliche Belastung bedeuten.

Die aktuelle Entwicklung ist daher kein Zeichen dafür, dass sich die Preise zwischen Stadt und Land kurzfristig angleichen. Vielmehr verschiebt sich die Dynamik: Die teuren Märkte verlieren an Schwung, während erschwinglichere Regionen stärker zulegen.

Stadt und Land entwickeln sich auseinander

Der baden-württembergische Wohnungsmarkt teilt sich zunehmend in zwei Geschwindigkeiten. In den hochpreisigen Städten bremsen die hohen Gesamtkosten weitere Preissteigerungen. Stuttgart verzeichnet sogar einen Rückgang, Heidelberg stagniert.

In günstigeren Städten und Landkreisen ziehen die Angebotspreise dagegen spürbar an. Besonders der Ortenaukreis, Rottweil, Freudenstadt und der Hohenlohekreis stechen mit Zuwächsen zwischen 7,0 und 8,4 Prozent hervor. Die größten Preissprünge finden damit nicht mehr in den bekannten Hotspots statt, sondern in Regionen, in denen Wohneigentum noch vergleichsweise erschwinglich ist. Das Preisgefälle zu den teuersten Städten bleibt dennoch beträchtlich.