Wer bekommt eine Sozialwohnung? Diese Voraussetzungen musst du erfüllen

Bezahlbarer Wohnraum wird in Deutschland immer knapper. Während die Mieten steigen, fehlt es vielerorts an Sozialwohnungen. Wer eine öffentlich geförderte Wohnung sucht, muss zudem bestimmte Voraussetzungen erfüllen. Die wichtigste davon ist in der Regel der Wohnberechtigungsschein (WBS). Doch wer bekommt ihn – und bedeutet ein WBS automatisch, dass man auch eine Sozialwohnung erhält?

Eine bezahlbare Mietwohnung zu finden, wird für viele Haushalte immer schwieriger. Bis 1. Oktober 2026 lagen die Angebotsmieten deutschlandweit noch einmal 2,1 Prozent über dem Vorjahreszeitraum.

Gleichzeitig ist die Zahl der Sozialwohnungen langfristig gesunken. Ende 2025 gab es in Deutschland rund 1,03 Millionen Sozialmietwohnungen mit Miet- und Belegungsbindung. 2014 waren es noch rund 1,46 Millionen. Zwar wurden 2025 insgesamt 27.283 neue Sozialmietwohnungen im Neubau gefördert, doch nach Angaben der Bundesregierung könnten in den kommenden Jahren gleichzeitig jährlich rund 55.000 Wohnungen aus der Sozialbindung fallen.

Für Haushalte mit niedrigem oder mittlerem Einkommen können öffentlich geförderte Wohnungen deshalb eine wichtige Alternative zum freien Mietmarkt sein. Doch nicht jeder darf eine solche Wohnung beziehen. Die wichtigste Voraussetzung ist in vielen Fällen der Wohnberechtigungsschein, kurz WBS.

Gut zu wissen: Sozialwohnungen bleiben nicht dauerhaft Sozialwohnungen. Läuft die Miet- und Belegungsbindung aus, fällt die Wohnung grundsätzlich aus dem gebundenen Sozialwohnungsbestand.

Der WBS weist nach, dass ein Haushalt grundsätzlich berechtigt ist, eine entsprechend geförderte Sozialwohnung zu beziehen. Entscheidend sind insbesondere das Einkommen und die Zahl der Personen, die gemeinsam in die Wohnung einziehen.

Allerdings gelten in Deutschland keine vollständig einheitlichen Voraussetzungen. Die Bundesländer können eigene Einkommensgrenzen und Förderbedingungen festlegen. Ob jemand einen WBS erhält und welche Wohnung damit infrage kommt, hängt deshalb auch vom jeweiligen Bundesland und Förderprogramm ab.

Wichtig: Ein WBS ist keine Garantie für eine Sozialwohnung. Er bescheinigt zunächst nur die Berechtigung, eine entsprechend gebundene Wohnung anzumieten.

Gut zu wissen: Nach dem bundesrechtlichen Wohnraumförderungsgesetz wird der WBS grundsätzlich für ein Jahr ausgestellt. Er enthält unter anderem Angaben dazu, welche Wohnungsgröße für den Haushalt vorgesehen ist.

Was ist eine Sozialwohnung?

Sozialwohnungen sind öffentlich geförderte Mietwohnungen, die insbesondere Haushalten zur Verfügung stehen sollen, die sich auf dem freien Wohnungsmarkt nur schwer mit angemessenem Wohnraum versorgen können.

Vermieter beziehungsweise Bauherren erhalten dafür öffentliche Fördermittel. Im Gegenzug unterliegen die Wohnungen für einen bestimmten Zeitraum einer Mietpreis- und Belegungsbindung. Sie dürfen während dieser Zeit grundsätzlich nur an Haushalte vermietet werden, die die entsprechenden Voraussetzungen erfüllen.

Fördermodelle, Einkommensgrenzen und Zugangsvoraussetzungen sind dabei nicht bundesweit identisch, sondern können sich zwischen den Bundesländern unterscheiden.

Wer kann einen WBS bekommen?

Eine der wichtigsten Voraussetzungen ist das Einkommen des gesamten Haushalts.

Das Wohnraumförderungsgesetz des Bundes nennt als Ausgangswerte eine jährliche Einkommensgrenze von 12.000 Euro für einen Einpersonenhaushalt und 18.000 Euro für einen Zweipersonenhaushalt. Für weitere Haushaltsmitglieder und Kinder erhöht sich die Grenze.

Diese Beträge lassen sich jedoch nicht einfach mit dem Bruttojahresgehalt vergleichen. Für die Berechnung des maßgeblichen Einkommens gelten besondere Abzüge und Freibeträge.

Noch wichtiger: Die Bundesländer können abweichende Einkommensgrenzen festlegen. Die tatsächlich relevante Grenze kann daher deutlich von den bundesgesetzlichen Ausgangswerten abweichen.

Neben dem Einkommen spielt die Haushaltsgröße eine wichtige Rolle. Im WBS wird in der Regel angegeben, welche Wohnungsgröße beziehungsweise Zahl von Wohnräumen für den Haushalt vorgesehen ist.

Gut zu wissen: Auch wer glaubt, für eine Sozialwohnung zu viel zu verdienen, sollte die Voraussetzungen prüfen. Je nach Bundesland und Fördermodell können höhere Einkommensgrenzen oder unterschiedliche Förderstufen gelten.

Wer wird bei Sozialwohnungen bevorzugt?

Ein gültiger WBS bedeutet nicht, dass alle Bewerber dieselben Chancen auf jede geförderte Wohnung haben. Je nach Bundesland, Kommune und Förderprogramm können besondere soziale Kriterien oder die Dringlichkeit der Wohnsituation berücksichtigt werden.

Dazu können beispielsweise gehören:

• Menschen, die von Wohnungslosigkeit betroffen oder bedroht sind,
• Menschen mit Behinderungen oder besonderem Wohnraumbedarf,
• Familien mit Kindern oder kinderreiche Haushalte,
• Alleinerziehende,
• ältere Menschen sowie
• Haushalte in besonderen sozialen Notlagen.

Einige geförderte Wohnungen sind zudem ausdrücklich bestimmten Personengruppen vorbehalten. Eine bundesweit einheitliche Prioritätenliste gibt es allerdings nicht.

Gut zu wissen: Eine besondere Notlage kann bei bestimmten Vergabeverfahren berücksichtigt werden. Sie garantiert jedoch nicht, dass sofort eine Sozialwohnung zur Verfügung steht.

So läuft die Bewerbung um eine Sozialwohnung ab

1. Wohnberechtigungsschein beantragen

Der WBS wird bei der zuständigen Behörde beantragt. Je nach Wohnort kann dies beispielsweise das Wohnungsamt, Bürgeramt oder Landratsamt sein. Vielerorts ist auch eine digitale Antragstellung möglich.

Benötigt werden typischerweise Einkommensnachweise, Angaben zu den Haushaltsmitgliedern und Identitätsnachweise. Bei besonderen Lebensumständen können weitere Dokumente erforderlich sein.

1. Eine passende Sozialwohnung finden

Mit dem WBS beginnt die eigentliche Wohnungssuche. Je nach Region können sich Interessenten beispielsweise bei kommunalen Wohnungsunternehmen, Genossenschaften, privaten Vermietern geförderter Wohnungen oder kommunalen Vermittlungsstellen bewerben.

Ein bundesweit einheitliches Vergabeverfahren gibt es nicht. Bei manchen Wohnungen wählt der Vermieter unter den berechtigten Bewerbern aus. Bei anderen bestehen kommunale Belegungs- oder Benennungsrechte.

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Auch die Entscheidung über die Vergabe ist nicht bundesweit einheitlich geregelt. Wer eine Sozialwohnung erhält, hängt von der jeweiligen Förderung und den bestehenden Belegungsrechten ab.

Eine wichtige Rolle spielen dabei die Wohnberechtigung, die Haushaltsgröße und die Frage, ob die Wohnung zum jeweiligen Haushalt passt. Bei bestimmten Wohnungen können zusätzlich soziale oder Dringlichkeitskriterien berücksichtigt werden.

Gut zu wissen: WBS und Wohnungszusage sind zwei verschiedene Dinge. Der WBS bestätigt, dass ein Haushalt eine entsprechende Sozialwohnung beziehen darf. Er garantiert nicht, dass eine passende Wohnung verfügbar ist oder zugeteilt wird.

Zusage, Mietvertrag und Wartezeit

Wird ein Haushalt für eine Sozialwohnung ausgewählt, folgen die üblichen Schritte bis zum Abschluss des Mietvertrags und zur Wohnungsübergabe. Gegebenenfalls müssen zuvor noch aktuelle Unterlagen vorgelegt werden.

Wie lange die Suche dauert, lässt sich nicht pauschal sagen. Entscheidend sind insbesondere die Region, Haushaltsgröße, benötigte Wohnungsgröße, Dringlichkeit und das verfügbare Angebot. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten kann die Suche entsprechend lange dauern.

Wer eine Sozialwohnung sucht, sollte deshalb frühzeitig prüfen, ob ein WBS infrage kommt, die regionalen Voraussetzungen beachten und möglichst mehrere geeignete Wohnungsanbieter in die Suche einbeziehen. Denn der entscheidende Unterschied wird häufig übersehen: Der Wohnberechtigungsschein öffnet den Zugang zum sozialen Wohnungsmarkt – eine Wohnung garantiert er nicht.