Vermietetes Mehrfamilienhaus: Wann sich der Kauf heute noch rechnet

Steigende Zinsen, hohe Kaufpreise und wachsende Instandhaltungskosten haben die Spielregeln für Immobilieninvestoren verändert. Trotzdem können vermietete Mehrfamilienhäuser weiterhin eine attraktive Kapitalanlage sein – wenn Kaufpreis, Standort und Finanzierung stimmen. Unsere Experten zeigen, worauf Anleger heute besonders achten sollten.

Worauf Anleger beim Kauf eines Mehrfamilienhauses achten sollten

Der Kauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses ist für viele Investoren ein wichtiger Baustein des Vermögensaufbaus. Ob sich die Investition langfristig auszahlt, hängt jedoch von mehreren Faktoren ab. Dazu zählen insbesondere:

• der Standort und die regionale Marktentwicklung,
• ein marktgerechter Kaufpreis,
• eine solide Finanzierung,
• realistisch kalkulierte laufende Kosten sowie
• eine langfristige Anlagestrategie.

Erst das Zusammenspiel dieser Faktoren entscheidet darüber, ob eine Immobilie dauerhaft attraktive Erträge erwirtschaften kann.

Der Standort entscheidet über die Renditechancen

Wie groß die Unterschiede selbst innerhalb einer Region sein können, zeigt die Metropolregion Nürnberg. Obwohl Nürnberg, Fürth und Erlangen räumlich eng beieinanderliegen, haben sich Kaufpreise und Angebotsmieten in den vergangenen Jahren unterschiedlich entwickelt (Daten immowelt Q2 2026).

In Erlangen sind die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen als in den Nachbarstädten. Gleichzeitig konnten die Angebotsmieten mit dieser Entwicklung zuletzt nicht Schritt halten und zeigen aktuell sogar eine leicht rückläufige Tendenz. Dadurch vergrößert sich der Abstand zwischen Kaufpreis und erzielbarer Miete, was die Erzielung attraktiver Mietrenditen erschwert.

Fürth zeigt dagegen eine andere Entwicklung. Hier verlief der Anstieg der Kaufpreise deutlich moderater, während die Angebotsmieten zuletzt stärker zulegten als in Erlangen. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Miete entwickelt sich dadurch günstiger und schafft im aktuellen Zinsumfeld mit Baufinanzierungen von rund vier Prozent bessere Voraussetzungen für eine wirtschaftliche Vermietung.

Nürnberg bewegt sich zwischen diesen beiden Entwicklungen. Kaufpreise und Mieten entwickeln sich vergleichsweise ausgewogen. Dennoch gilt auch hier: Ob sich eine Investition rechnet, lässt sich letztlich nur anhand der konkreten Immobilie beurteilen. Kaufpreis, Zustand, Mietverhältnisse und Modernisierungsbedarf müssen immer im Einzelfall bewertet werden.

Ein marktgerechter Kaufpreis ist die Grundlage

Bereits beim Kauf entscheidet sich, wie wirtschaftlich ein Mehrfamilienhaus betrieben werden kann. Je höher der Kaufpreis im Verhältnis zu den erzielbaren Mieteinnahmen ausfällt, desto geringer fällt die spätere Rendite aus. Deshalb sollten Investoren den Angebotspreis immer kritisch hinterfragen und nicht allein auf die Lage oder mögliche Wertsteigerungen setzen.

Die Finanzierung muss zum Objekt passen

Auch die Finanzierung beeinflusst die Wirtschaftlichkeit maßgeblich. Ein höherer Eigenkapitalanteil reduziert zwar die Zinsbelastung und erhöht die finanzielle Sicherheit, gleichzeitig sinkt jedoch die Eigenkapitalrendite. Umgekehrt kann ein höherer Fremdkapitalanteil die Rendite steigern, erhöht aber auch das Risiko. Entscheidend ist daher eine Finanzierung, die auch bei steigenden Zinsen oder unerwarteten Ausgaben tragfähig bleibt.

Laufende Kosten realistisch kalkulieren

Nicht nur der Kaufpreis entscheidet über den Erfolg einer Kapitalanlage. Instandhaltung, Reparaturen, Verwaltung und weitere nicht umlagefähige Kosten schmälern den tatsächlichen Ertrag und werden von privaten Investoren häufig unterschätzt. Eine belastbare Wirtschaftlichkeitsberechnung sollte deshalb sämtliche laufenden Kosten sowie Zins- und Tilgungsleistungen berücksichtigen.

Langfristig statt kurzfristig denken

Die starken Preissteigerungen der vergangenen Jahre sollten nicht als Maßstab für die Zukunft dienen. Wer heute in ein vermietetes Mehrfamilienhaus investiert, sollte vor allem auf nachhaltige Mieteinnahmen und einen langfristigen Vermögensaufbau setzen. Kurzfristige Wertsteigerungen lassen sich dagegen kaum zuverlässig planen.

Fazit

Ein vermietetes Mehrfamilienhaus kann auch heute noch eine attraktive Kapitalanlage sein. Ausschlaggebend sind jedoch nicht einzelne Kennzahlen, sondern das Zusammenspiel aus Standort, Kaufpreis, Finanzierung und laufenden Kosten. Das Beispiel der Metropolregion Nürnberg zeigt, dass sich regionale Unterschiede unmittelbar auf die erzielbare Mietrendite auswirken können. Dennoch gilt: Jede Immobilie ist ein Einzelfall und sollte vor einer Investitionsentscheidung sorgfältig analysiert werden.