Teure Immobilien in Österreich: Warum die Preispirale weiter anzieht

Die Preise für Wohnraum in Österreich steigen – mal mehr, mal weniger. Während Eigentum zuletzt billiger wurde, schnellen die Mieten weiter in die Höhe. Die neue Mietpreisbremse soll helfen, greift aber längst nicht überall, wie der Standart.at berichtet. Besonders betroffen sind Mieter im freien Markt – und genau dort steigen die Preise besonders stark.

Neubau teurer, Bestandsimmobilien günstiger: Was Eigentum aktuell kostet

Nach Jahren des Booms hat sich der Markt für Eigentumswohnungen und Häuser in Österreich abgekühlt. Laut Statistik Austria sanken die Preise für gebrauchte Immobilien 2024 im Schnitt um 1,5 Prozent. Damit setzt sich der Trend aus dem Vorjahr fort. Doch wer neu baut oder neu kauft, muss weiterhin tiefer in die Tasche greifen: Neubauwohnungen wurden im Schnitt um 2,7 Prozent teurer.

Regional gibt es große Unterschiede: Während in Wien die Preise für gebrauchte Wohnungen um 2,6 Prozent zurückgingen, blieb es in der Steiermark und Kärnten nahezu stabil. Deutlich teurer wurde es hingegen in Niederösterreich und dem Burgenland – speziell bei Neubauten.

Mieten steigen weiter – außer für Altverträge

Während Eigentum also teilweise günstiger wird, kennen die Mieten in vielen Bereichen nur eine Richtung: nach oben. Im Schnitt stiegen sie 2024 laut Statistik Austria um 4,5 Prozent – und das, obwohl eine Mietpreisbremse gilt. Sie betrifft jedoch nur einen Teil des Markts: Altbauwohnungen mit Richtwertmieten sowie Gemeindewohnungen und geförderte Genossenschaftswohnungen.

Für diesen regulierten Bereich hat die Regierung die Mieterhöhungen bis einschließlich 2025 eingefroren. Doch das größte Mietsegment – die freifinanzierten Wohnungen – ist davon ausgenommen. Hier können Mieten weiterhin über Indexklauseln an die Inflation angepasst werden, und das passiert auch: In vielen Wiener Bezirken liegen die Gesamtmieten bereits bei über 20 Euro pro Quadratmeter.

Wer hat welche Miete? Ein Blick in die Zahlen

Laut Statistik Austria kostete eine Mietwohnung im Schnitt 9,80 Euro pro Quadratmeter inklusive Betriebskosten. Doch das verzerrt die Realität vieler Mieter, denn die Unterschiede sind enorm:

Befristete Verträge machen mittlerweile fast die Hälfte aller privaten Mietverhältnisse aus – und treiben das Preisniveau zusätzlich.

Mietpreisbremse für wen?

Das vierte Mietrechtliche Inflationslinderungsgesetz (MILG) – die Mietpreisbremse -  sollte eigentlich Entlastung bringen. Für rund 1,25 Millionen Haushalte tut es das auch. Doch wer in einer freifinanzierten Wohnung lebt, geht leer aus. Und das betrifft vor allem jene, die in den letzten Jahren neu in den Markt eingetreten sind.

Die SPÖ verspricht, dass ab 2028 ein Mietdeckel für alle kommen soll – maximal drei Prozent Mietsteigerung pro Jahr. Wie genau das umgesetzt wird, ist aber noch unklar. Die Regierung plant dafür einen neuen Index für Wohnraumvermietung. Kritiker, etwa von der Arbeiterkammer, fragen sich jedoch, warum man dafür überhaupt einen neuen Index braucht – schließlich könnte man auch den bestehenden Verbraucherpreisindex einfach deckeln.

Baukrise trifft auf Wohnungsnot

Gleichzeitig bricht der Neubau ein. Schon 2023 wurden deutlich weniger Bauvorhaben genehmigt – 2024 könnte es noch weniger werden. Die Kombination aus gestiegenen Baukosten, hohen Zinsen und strengeren ESG-Auflagen macht den Wohnbau unattraktiv. Und die Mietpreisbremse verschärft das Problem laut Branchenvertretern zusätzlich.

Besonders betroffen: der gemeinnützige Wohnbau. Dort fehlen durch die eingefrorenen Mieten Millionenbeträge, die eigentlich für Sanierungen und Neubauten eingeplant waren. Der Verband der gemeinnützigen Bauträger schlägt Alarm: Der Bau von 700 leistbaren Wohnungen pro Jahr könnte wegfallen.

Ausblick: Wohin steuert der Wohnmarkt 2025?

Für 2025 erwarten Experten eine Stabilisierung der Kaufpreise – ein weiterer Preisrückgang ist unwahrscheinlich. Bei den Mieten dagegen dürfte sich der Trend fortsetzen: Während Altbaumieten stabil bleiben, werden die freien Mieten weiter steigen. Besonders in Wien, Salzburg und Innsbruck ist keine Entspannung in Sicht.