Sanierungsstau in Deutschland? Wo die meisten Problem-Immobilien wirklich stehen

In vielen ostdeutschen Städten ist der Anteil der schlechtesten Effizienzklassen auffallend niedrig. In westdeutschen Regionen und einigen Stadtkreisen dominieren dagegen deutlich häufiger Objekte mit hohem Sanierungsbedarf. Warum?

Der energetische Zustand von Bestandsimmobilien unterscheidet sich in Deutschland deutlich – je nachdem, wo gesucht wird. Eine Analyse von immowelt zeigt: In vielen ostdeutschen Städten ist der Anteil an Kaufobjekten mit besonders schlechter Energiebilanz wesentlich geringer als in zahlreichen westdeutschen Regionen. Datengrundlage sind Wohnimmobilien, die 2025 auf immowelt.de zum Kauf angeboten wurden und eine ausgewiesene Energieeffizienzklasse enthalten.

Ostdeutsche Städte mit überraschend niedrigen Problemquoten

Auffällig ist vor allem der Blick auf größere Städte in Ostdeutschland. In Schwerin entfallen nur 5,9 Prozent der angebotenen Bestandsimmobilien auf die schlechtesten Klassen F bis H. Dresden liegt bei 9,1 Prozent, Potsdam bei 9,2 Prozent und Leipzig bei 9,8 Prozent. Chemnitz kommt auf 11,5 Prozent. Rostock fällt mit lediglich 1,0 Prozent als bundesweiter Ausreißer auf. Die Stadt an der Ostsee ist auch schon im vergangenen Jahr positiv augefallen.

Das bedeutet: In diesen Städten ist nur ein kleiner Teil der angebotenen Immobilien energetisch problematisch. Teure Sanierungen sind dort seltener als in vielen anderen Regionen. 

Warum ist das so? Ein wichtiger Grund liegt in der Bauweise. In vielen ostdeutschen Städten dominieren große Mehrfamilienhäuser statt freistehender Einfamilienhäuser. Mehrparteienhäuser verlieren über ihre Außenflächen weniger Wärme pro Wohnung als einzelne Häuser. Hinzu kommt, dass Fernwärme in Ostdeutschland stärker verbreitet ist. Dabei wird Wärme zentral erzeugt und über Leitungen an ganze Wohngebiete verteilt. Solche Systeme schneiden in der Energieeffizienzbewertung häufig besser ab als einzelne, ältere Öl- oder Gasheizungen.

Außerdem wurde nach der Wiedervereinigung insbesondere in ostdeutschen Städten massiv modernisiert. Fassaden, Dächer und Heizungen wurden vielerorts erneuert. Diese Sanierungswelle wirkt bis heute nach.

Süddeutschland auch sehr effizient

Auch auffällig ist, dass die Städte und Landkreise im äußersten Süden Deutschlands vom Breisgau und rund um den Bodensee über das Alpenvorland bis in den Bayerischen Wald durch sehr energieeffiziente Gesamtquoten auffallen. Es handelt sich hier um wirtschaftlich sehr starke Regionen, die zudem vom Tourismus profitieren. Der vorherrschende Wohlstand und die touristische Nutzung bieten den Eigentümern größere Investitionsanreize als in anderen Regionen.

Westen deutlich häufiger mit Sanierungsbedarf

In vielen westdeutschen Regionen zeigt sich dagegen ein anderes Bild. Besonders in ländlichen Kreisen, aber auch in einzelnen Stadtkreisen, ist der Anteil der Effizienzklassen F bis H deutlich höher. Teilweise erreichen die Werte rund 70 Prozent. Gründe sind vielschichtig, neben fehlender Fernwärme sind auch in solchen Regionen freistehende Einfamilienhäuser typisch. Sind diese noch aus den 1950er-, 60er- oder 70er-Jahren ist deren Energieeffizienz oft deutlich schlechter und ziehen die Gesamtquote nach unten. Diese Häuser wurden zwar solide gebaut, entsprechen energetisch aber häufig nicht mehr dem heutigen Standard. Ungedämmte Fassaden, alte Fenster oder veraltete Heizungen führen zu höheren Energieverbräuchen – und damit zu einer schlechteren Einstufung.

Auffällig ist zudem, dass auch einzelne westdeutsche Städte hohe Problemquoten aufweisen. Darmstadt erreicht 54,1 Prozent in F bis H, Bremerhaven 52,2 Prozent und Neumünster 52,9 Prozent. Das zeigt: Nicht nur das Stadt-Land-Gefälle ist entscheidend, sondern vor allem, wie alt der Gebäudebestand ist und wie viel bereits modernisiert wurde.

Metropolen liefern ein gemischtes Bild

Bei den großen Metropolen ergibt sich kein einheitliches Muster. Berlin steht mit 16,0 Prozent in F bis H vergleichsweise gut da, München liegt bei 16,7 Prozent. Frankfurt am Main kommt auf 22,2 Prozent. Hamburg erreicht 30,0 Prozent, Köln 29,3 Prozent und Düsseldorf 29,0 Prozent. Stuttgart fällt mit 38,3 Prozent deutlich höher aus.

Auch hier spielt die Gebäudestruktur eine zentrale Rolle. Städte mit vielen sanierten Mehrfamilienhäusern schneiden tendenziell besser ab. Wo dagegen viele ältere Gebäude ohne umfassende Modernisierung auf den Markt kommen, steigt der Anteil schlechter Effizienzklassen.

Für Kaufinteressenten bedeutet das: Je nach Standort kann das Risiko zusätzlicher Modernisierungskosten stark variieren. Während energetisch schwache Immobilien in manchen Städten eher die Ausnahme sind, gehören sie in anderen Regionen zum typischen Angebot.

Fazit: Der Gebäudemix entscheidet

Die Ergebnisse legen nahe, dass viele ostdeutsche Städte energetisch vergleichsweise gut aufgestellt sind, während in zahlreichen westdeutschen Regionen ein größerer Sanierungsstau sichtbar wird. Entscheidend ist dabei nicht ein einzelner Faktor, sondern das Zusammenspiel aus Baualter, Gebäudetyp und Heizsystem.

Für Käufer wird der energetische Zustand damit zunehmend zu einem Standortfaktor. Er entscheidet nicht nur über die laufenden Energiekosten, sondern oft auch darüber, wie viel zusätzlich in Modernisierungen investiert werden muss.