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Die Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete ist ein zentraler Hebel für Vermieter, um Mietanpassungen rechtssicher umzusetzen. Doch damit das Mieterhöhungsverlangen wirksam ist, müssen zahlreiche Details beachtet werden – nicht nur bei der formellen Ausgestaltung, sondern auch bei der Auswahl und Bewertung der Vergleichsgrundlagen.

Mieterhöhung ortsübliche Vergleichsmiete, ein Mehrfamilienhaus mit Balkonen bei Sonnenschein

Vermieter müssen sich bei einer Mieterhöhung in der Regel an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Foto: ArTo / stock.adobe.com

Vergleichsmiete muss nachvollziehbar belegt werden

Ein Mieterhöhungsverlangen ist nur wirksam, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete konkret und nachvollziehbar dargelegt wird. Dafür stehen mehrere zulässige Vergleichsgrundlagen zur Verfügung, etwa:

Ein qualifizierter Mietspiegel
Mindestens drei Vergleichswohnungen
Ein Mietwertgutachten eines Sachverständigen
Eine Mietdatenbank mit belastbaren Durchschnittswerten

Wichtig ist, dass die gewählte Grundlage nicht nur genannt, sondern auch schlüssig dokumentiert wird. Allgemeine Hinweise auf „ortsübliche Mieten“ genügen nicht.

Mehr zu den Voraussetzungen für eine Mieterhöhung gibt es unserem Ratgeber: Diese 6 Voraussetzungen gelten 2025 für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen

Mietspiegel regelmäßig prüfen – 2025 können neue Werte gelten

Viele Städte und Gemeinden aktualisieren ihre Mietspiegel im Zwei-Jahres-Rhythmus. Für das Jahr 2025 bedeutet das: Einige Regionen veröffentlichen neue oder angepasste Mietwerte. Vermieter sollten daher frühzeitig klären, ob ein aktualisierter Mietspiegel vorliegt – und ob sich daraus neue Spielräume oder Einschränkungen ergeben. Ein Verweis auf veraltete Daten kann die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens gefährden.

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_{Matthias Heißner. Foto: Vermieterwelt}

Kappungsgrenze bleibt verbindlich

Auch wenn die ortsübliche Vergleichsmiete theoretisch Spielraum für eine deutliche Erhöhung bietet, begrenzen gesetzliche Vorschriften den Anstieg.

Die sogenannte Kappungsgrenze lässt in der Regel nur eine Mieterhöhung von maximal 20 % innerhalb von drei Jahren zu – in angespannten Wohnungsmärkten sogar nur 15 %. Diese Grenze gilt unabhängig davon, was die Vergleichsmiete rechnerisch hergeben würde.

Ohne Mietspiegel: Alternative Nachweise notwendig

In Regionen ohne Mietspiegel müssen andere Wege gefunden werden, um die ortsübliche Vergleichsmiete darzulegen. Gängig sind hier drei Vergleichswohnungen mit ähnlicher Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr. Auch ein Gutachten eines unabhängigen Sachverständigen ist zulässig.

Wichtig ist, dass die Vergleichsobjekte transparent ausgewählt und nachvollziehbar beschrieben werden – idealerweise mit Adresse, Wohnfläche, Mietpreis und Mietbeginn.

Energetische Maßnahmen sind gesondert zu behandeln

Ein häufiger Fehler: Die Kosten für eine energetische Sanierung werden pauschal in das Mieterhöhungsverlangen nach Vergleichsmiete einbezogen. Das ist unzulässig.

Energetische Verbesserungen – etwa neue Fenster oder eine effizientere Heizungsanlage – dürfen nur über eine Modernisierungsmieterhöhung geltend gemacht werden. Eine Vermischung beider Verfahren ist nicht erlaubt und führt regelmäßig zur Unwirksamkeit.