Wer in Deutschlands Großstädten eine neue Wohnung sucht, muss immer tiefer in die Tasche greifen. Während die Reallöhne in den vergangenen drei Jahren nur um 5,1 Prozent gestiegen sind, kletterten die Angebotsmieten vielerorts um bis zu 20 Prozent. Besonders betroffen sind Hamburg, Frankfurt und Dresden.

Die Einkommen in Deutschland haben sich nach den starken Kaufkraftverlusten der Inflationsjahre zwar wieder leicht erholt. Doch für Millionen Mieter kommt davon kaum etwas an. Der Grund: Die Wohnkosten steigen wesentlich schneller als die Löhne.

Das zeigt der aktuelle immowelt Mietkompass für die 15 größten deutschen Städte. Während die Reallöhne laut Statistischem Bundesamt zwischen 2023 und 2025 um 5,1 Prozent zulegten, verteuerten sich Angebotsmieten vielerorts um bis zu 20 Prozent. Spitzenreiter ist Hamburg mit einem Plus von 20,2 Prozent. Es folgen Dresden (+18,0 Prozent) und Frankfurt am Main (+17,7 Prozent).

„Nach den deutlichen Reallohnverlusten der Jahre 2022 und 2023 hat sich die Kaufkraft der Beschäftigten zwar leicht verbessert. In der Praxis merken viele davon aber wenig, weil die Wohnkosten im gleichen Zeitraum massiv gestiegen sind.“

immowelt CEO Theo Mseka

Besonders teuer bleibt München. Dort liegt die durchschnittliche Angebotsmiete inzwischen bei 21,44 Euro pro Quadratmeter. Für eine 75-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das gegenüber vor drei Jahren rund 218 Euro mehr Kaltmiete pro Monat.

Auch in anderen Metropolen fällt der Aufschlag erheblich aus:

• München: +218 Euro pro Monat
• Frankfurt am Main: +190 Euro
• Hamburg: +175 Euro

Selbst Städte, die lange als vergleichsweise günstig galten, holen kräftig auf. In Duisburg stiegen die Angebotsmieten um 16 Prozent, in Essen um 15,4 Prozent. Damit wird Wohnungssuche inzwischen auch außerhalb der klassischen Hochpreisregionen zunehmend zur finanziellen Herausforderung, denn Experten raten, dass Haushalte idealerweise nicht mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Warmmiete ausgeben sollten.

Auf den ersten Blick fällt Berlin mit einem Mietanstieg von 11,9 Prozent weniger stark auf als andere Großstädte. Tatsächlich liegt die Hauptstadt damit sogar im unteren Bereich des Rankings.

Entspannung bedeutet das jedoch nicht. Mit durchschnittlich 14,39 Euro pro Quadratmeter ist Berlin inzwischen die vierteuerste Stadt Deutschlands. Gleichzeitig liegen die Durchschnittseinkommen in der Hauptstadt rund 8 Prozent unter dem Bundesdurchschnitt. Für viele Haushalte verschärft sich dadurch die finanzielle Belastung zusätzlich.

„Berlin wirkt auf den ersten Blick weniger dynamisch als andere Mietmärkte. Doch das täuscht: Die Mieten steigen von einem bereits hohen Niveau weiter“, sagt immowelt CEO Theo Mseka. Besonders in begehrten Stadtteilen seien bezahlbare Wohnungen inzwischen kaum noch zu finden.

Warum die Mieten weiter steigen

Ein Ende der Entwicklung ist vorerst nicht in Sicht. Hauptursache bleibt das knappe Wohnungsangebot. Hohe Baukosten, gestiegene Zinsen und langwierige Genehmigungsverfahren bremsen den Wohnungsbau seit Jahren aus.

2025 wurden deutschlandweit lediglich 206.600 Wohnungen fertiggestellt – rund 18 Prozent weniger als im Vorjahr. Das politische Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr wurde damit deutlich verfehlt. Solange Angebot und Nachfrage so weit auseinanderliegen, dürfte der Druck auf die Mieten hoch bleiben.