Hauskauf in Ulm, um Ulm und um Ulm herum: Wo es jetzt günstiger ist

Rund um Ulm sind die Hauspreise gefallen – teils um über 10 %. Wer jetzt kauft, kann kräftig sparen. Doch in vielen Altbauten lauern Sanierungskosten. Welche Landkreise am meisten nachgegeben haben, zeigt der Überblick.

Günstiger wohnen trotz hoher Zinsen? Tatsächlich ist das 2025 in vielen Regionen rund um Ulm möglich – wenn man den Blick über die Stadtgrenzen hinaus wagt. Denn innerhalb Ulms selbst sieht es anders aus: Die Preise für Häuser und auch die Mieten steigen hier weiter kräftig.

Bezahlbare Kaufangebote sind in der Stadt nur noch mit viel Glück zu finden. Wer also den Traum vom Eigenheim noch realisieren möchte, sollte sich im Umland umsehen. Denn in mehreren angrenzenden Landkreisen sind die Angebotspreise für Bestands-Einfamilienhäuser zuletzt deutlich gesunken – teils sogar um über 10 %. Doch Vorsicht: Viele dieser Objekte sind in die Jahre gekommen und energetisch sanierungsbedürftig. Wer hier investieren will, sollte deshalb die nötigen Modernisierungskosten von Anfang an mit einplanen.

Die größten Preisrückgänge im 50-Kilometer-Umkreis von Ulm

Die folgenden Landkreise rund um Ulm haben laut Immowelt-Daten die stärksten Preisrückgänge für Bestands-Einfamilienhäuser zwischen März 2022 und März 2025 verzeichnet:

• Böblingen: 4.883 €/m² → 4.119 €/m² (−15,6 %)
• Alb-Donau-Kreis: 3.109 €/m² → 2.891 €/m² (−7,0 %)
• Neu-Ulm: 3.636 €/m² → 3.401 €/m² (−6,5 %)
• Heidenheim: 2.821 €/m² → 2.536 €/m² (−10,1 %)
• Göppingen: 3.681 €/m² → 3.252 €/m² (−11,7 %)
• Biberach: 2.814 €/m² → 2.715 €/m² (−3,5 %)

Quelle: Immowelt Analyse von über 290 Landkreisen, Stand: März 2025.

Böblingen: Luxusregion mit Preisnachlass

Im Landkreis Böblingen, westlich von Ulm, gingen die Hauspreise um 15,6 % zurück – einer der stärksten Rückgänge bundesweit. Städte wie Sindelfingen, Böblingen selbst oder Herrenberg sind besonders für Berufspendler nach Stuttgart interessant. Trotz des Preisrückgangs bleibt das Preisniveau mit rund 4.119 €/m² hoch. Immerhin: Nur 38 % der angebotenen Häuser liegen in den schlechtesten Energieklassen F, G oder H – ein vergleichsweise guter Wert.

Alb-Donau-Kreis: Ländlich und bezahlbar

Der Alb-Donau-Kreis mit Orten wie Ehingen, Langenau oder Blaubeuren punktet mit Nähe zu Ulm und einem gemäßigten Preisniveau. Die Preise sind seit 2022 um 7,0 % gefallen – auf durchschnittlich 2.891 €/m². Der Anteil an unsanierten Häusern ist allerdings hoch: 53 % der angebotenen Immobilien liegen in den Energieeffizienzklassen F bis H.

Neu-Ulm: Bayerische Seite wird günstiger

Auch auf der bayrischen Seite der Donau sinken die Preise. Im Landkreis Neu-Ulm – mit Städten wie Senden, Illertissen oder Vöhringen – liegt der Rückgang bei 6,5 %. Der neue Quadratmeterpreis liegt bei 3.401 €. Die energetische Lage ist mittelmäßig: Die Hälfte der angebotenen Häuser gehört zu den schlechtesten Klassen (F bis H: 50 %).

Heidenheim: Ersparnis im Nordosten

Der Landkreis Heidenheim bietet mit einem Rückgang von 10,1 % ebenfalls günstige Einstiegsmöglichkeiten. Städte wie Heidenheim an der Brenz, Giengen oder Herbrechtingen bieten im März 2025 Häuser für durchschnittlich 2.536 €/m² an. Allerdings ist energetischer Sanierungsbedarf groß: 56 % der Häuser haben schlechte Energieeffizienzwerte.

Göppingen: Starker Preisrückgang bei hohem Sanierungsbedarf

Im Landkreis Göppingen ist der Quadratmeterpreis von 3.681 € auf 3.252 € gefallen – ein Minus von 11,7 %. Orte wie Geislingen an der Steige, Eislingen oder Göppingen selbst bieten sich für Pendler nach Stuttgart oder Ulm an. Der Nachteil: 58 % der angebotenen Häuser sind energetisch in schlechtem Zustand (F bis H).

Biberach: Leichter Preisrückgang – solide Infrastruktur

Mit −3,5 % fällt der Preisrückgang im Landkreis Biberach moderat aus. Orte wie Riedlingen, Laupheim oder Ochsenhausen bieten solide Infrastruktur. Der Quadratmeterpreis liegt nun bei 2.715 €. Auch hier ist energetischer Sanierungsbedarf gegeben: 42 % der angebotenen Objekte gehören zu den schlechtesten Energieklassen.

Fazit: 2025 ist ein guter Zeitpunkt für Preisbewusste

Wer 2025 rund um Ulm ein Haus kaufen möchte, findet in gleich mehreren Landkreisen attraktive Einstiegsmöglichkeiten. Besonders in Böblingen, Göppingen und Heidenheim ist der Preisrückgang deutlich. Aber Vorsicht: Oft sind energetische Nachrüstungen nötig – und das kann teuer werden. Wer jedoch bereit ist, in Sanierung zu investieren, kann langfristig profitieren – insbesondere in gut angebundenen Lagen mit hohem Entwicklungspotenzial.