Haus oder Wohnung: Wo sich der Kauf heute wirklich lohnt

Der Traum vom Eigenheim ist nach wie vor weit verbreitet – ob als sichere Altersvorsorge, Rückzugsort für die Familie oder Investition mit Wertsteigerungspotenzial. Doch ganz am Anfang steht eine entscheidende Frage: Haus oder Wohnung? Und so simpel sie klingt, so tiefgreifend ist ihre Bedeutung. Denn die Wahl wirkt sich auf Lebensstil, Alltag und Finanzen über Jahrzehnte hinweg aus.

Ob sich ein Haus oder eine Eigentumswohnung besser eignet, hängt von zahlreichen Faktoren ab – von der Lage über das Platzangebot bis hin zur Bereitschaft, Verantwortung zu übernehmen. Wir zeigen, worauf es wirklich ankommt – mit Beispielen, aktuellen Daten und ehrlichen Abwägungen.

Im Durchschnitt kostet der Quadratmeter für eine Wohnung in Deutschland rund 3.400 Euro – für ein Haus etwa 3.000 Euro. Klingt nach einem Vorteil fürs Haus? Nicht unbedingt, denn Häuser sind meist größer.

Beispiel: In München liegt laut immowelt-Daten der durchschnittliche Quadratmeterpreis für Häuser bei 9.634 Euro, bei Wohnungen bei 8.197 Euro. In Essen hingegen ist die Differenz noch deutlicher: Häuser kosten etwa 3.870 Euro pro Quadratmeter, Wohnungen rund 2.610 Euro. Und es gibt auch Gegentrends: In Berlin, Hamburg oder Frankfurt sind Wohnungen oft teurer, etwa wegen zentraler Lagen oder renditestarker Kleinanlegerobjekte.

Ein Vergleich lohnt sich – nicht nur zwischen Haus und Wohnung, sondern auch zwischen Regionen. Unser immowelt Datenbestand zeigt: In über 80 Prozent der 200 größten Städte ist das Haus inzwischen teurer als die Wohnung. Nur vereinzelt – etwa an der Küste oder in Ferienregionen – ist es umgekehrt.

Wer eine Wohnung kauft, muss jeden Monat Hausgeld zahlen – in der Regel zwischen 2,50 und 4,00 Euro pro Quadratmeter. Bei 90 Quadratmetern kommen so schnell über 300 Euro monatlich zusammen. Enthalten sind darin unter anderem:

• Betriebskosten für Aufzug, Heizung, Versicherung und Reinigung
• Beiträge zur Instandhaltungsrücklage
• Verwalterhonorar
• Kosten für den Hausmeister

Ein Teil davon ist mit den klassischen Nebenkosten vergleichbar. Doch das Hausgeld fällt auch dann an, wenn man die Wohnung bereits vollständig abbezahlt hat. Es ist Pflicht und kein freiwilliger Sparbeitrag.

Hausbesitzer zahlen kein Hausgeld – tragen dafür aber alle Kosten selbst. Das bedeutet: Rücklagen fürs Dach, neue Fenster, die Heizung. Wer hier nicht rechtzeitig spart, riskiert hohe Einmalausgaben.

Ein Beispiel: Muss das Dach neu gedeckt werden, können schnell 25.000 Euro fällig werden. In einer Eigentümergemeinschaft teilen sich das zehn Parteien – im Haus zahlt man allein. Wer sich also für ein Haus entscheidet, sollte mit einem soliden Instandhaltungsplan arbeiten und monatlich mindestens 1 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zurücklegen – besser mehr.

Nicht nur Kaufpreis und Zins zählen – entscheidend ist, was Monat für Monat wirklich vom Konto geht.

Wohnungen sind in der Regel energieeffizienter. Eine 75-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus benötigt deutlich weniger Heizenergie als ein freistehendes Haus mit 150 Quadratmetern. Gründe: geringere Außenfläche, Wärmeübertragung von Nachbarwohnungen, zentrale Heizsysteme.

Auch Dinge wie die Müllentsorgung, Straßenreinigung oder Versicherungen sind in der Wohnung meist günstiger. Dafür fehlt die Entscheidungsfreiheit: Ob neue Klingelanlage, Solar auf dem Dach oder neue Haustür – in der WEG muss darüber abgestimmt werden.

Im Haus ist man allein verantwortlich – das bietet Freiheit, aber auch Risiko. Wer handwerklich geschickt ist, kann vieles selbst erledigen. Wer auf Fachkräfte angewiesen ist, sollte die anhaltend hohen Handwerkerkosten mit einplanen.

Lange Jahre galten Zinsen unter 1 Prozent als Standard. Doch das ist Geschichte. Aktuell (Stand August 2025) liegen Bauzinsen mit 10-jähriger Laufzeit zwischen 3,3 und 3,8 Prozent. Das verändert die Spielregeln.

Beispielrechnung:

• Hauspreis: 500.000 €
• Eigenkapital: 100.000 €
• Kreditbedarf: 400.000 €
• Zins: 3,5 %
• Tilgung: 2 %

→ Monatsrate: 1.833 € – vor Nebenkosten und Rücklagen!

Noch 2021 hätte die gleiche Finanzierung nur rund 1.200 € gekostet. Käufer müssen heute mehr Eigenkapital mitbringen oder kleinere Objekte wählen. Dabei lohnt es sich, genau zu rechnen: Manchmal ist eine zentral gelegene Wohnung die langfristig günstigere Lösung – trotz höherem Quadratmeterpreis.

Der größte Unterschied zeigt sich oft im Alltag:

Im Haus kann man sofort die Fassade streichen, den Garten umgestalten oder eine Wallbox installieren – ohne Abstimmung. In der Wohnung braucht es oft die Zustimmung der Miteigentümer. Auch dann, wenn man eine Klimaanlage oder neue Fenster möchte.

Dafür kümmert sich in der Wohnung oft der Hausmeister um den Winterdienst, Reparaturen am Dach oder defekte Lampen im Treppenhaus. Das kann im Alltag eine echte Entlastung sein – gerade im Alter.

Die Frage „Haus oder Wohnung?“ ist keine reine Preisfrage. Es geht um Lebensstil, Verantwortung und Perspektive. Ein paar Faustregeln:

• Familien mit Kindern profitieren oft vom eigenen Haus mit Garten – aber nur, wenn das Einkommen und die Rücklagen stimmen.
• Singles und Paare genießen in der Wohnung kurze Wege, geringere Verantwortung und ein überschaubares Kostenprofil.
• Ältere Menschen sollten barrierearme Wohnungen mit Aufzug bevorzugen – und möglichst in zentraler Lage.
• Berufspendler müssen die Mobilitätskosten mitbedenken – auch bei steigenden Benzinpreisen.

Unterm Strich gilt: Wer seine eigenen Prioritäten kennt, sorgfältig rechnet und sich mit den langfristigen Folgen auseinandersetzt, trifft keine falsche Entscheidung. Ob Haus oder Wohnung – der Wohntraum bleibt realistisch, wenn man ihn auf stabile Beine stellt.