Aktualisiert am 09.06.2026
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In vielen ostdeutschen Bundesländern gibt es Regionen, in denen herrenlose Häuser zu finden sind. Diese leerstehenden Immobilien kannst du oft sogar umsonst übernehmen. Doch Vorsicht: In den sogenannten Lost Places lauern häufig versteckte Gefahren und Kosten auf dich. Wenn du eine herrenlose Immobilie oder ein ungenutztes Grundstück kaufen möchtest, solltest du dir also unbedingt über dessen Risiko bewusst sein. Erfahre hier, welche Herausforderungen leerstehende Häuser mit sich bringen.
Bis ein Lost Place wirklich bewohnbar ist, müssen Eigentümer in der Regel viel Geld in die Hand nehmen. Foto: iStock.com / Veronika Kovalenko
Das Wichtigste in Kürze
- Erschreckender Leerstand: In Ostdeutschland gibt es zahlreiche herrenlose Immobilien. Allein in Sachsen-Anhalt liegt die Leerstandsquote bei 12,8 Prozent.
- Schnäppchen mit Risiko: Leerstehende Häuser ohne Besitzer gelten häufig als Schnäppchen. Allerdings bergen Sanierung, Abriss oder Altlasten ein hohes Verlustrisiko.
- Staat winkt häufig ab: Die Bundesländer arbeiten wirtschaftlich und lehnen zahlreiche Objekte ab. Sie müssen eine leerstehende Immobilie nur übernehmen, wenn die Fiskalerbschaft greift.
- Gut gemeint, oft problematisch: Einige Kommunen versuchen mit Projekten wie „Hofhalten“ besitzerlosen Häusern neues Leben einzuhauchen – meist mit Fördermitteln und viel Aufwand.
Warum gibt es so viele herrenlose Immobilien im Osten?
In ostdeutschen Bundesländern stehen viele Immobilien oft seit Jahrzehnten leer. Der Grund: Besonders in kleineren Gemeinden und ländlichen Gegenden haben die Abwanderung junger Menschen und die wirtschaftlichen Herausforderungen zu einem Rückgang der Bevölkerung geführt. Das Ergebnis: Viele Gebäude, darunter Wohnhäuser oder alte Industrieimmobilien, verfallen und bleiben teilweise vollständig ungenutzt.
Was sind herrenlose Immobilien?
Es gibt in Deutschland leerstehende und herrenlose Immobilien. Der Unterschied zwischen beiden ist, dass eine herrenlose Immobilie keinen Eigentümer mehr hat, während eine leerstehende Immobilie zwar einen Eigentümer, aber keinen Bewohner hat.
Mit einer sogenannten Dereliktion kann ein Eigentümer nämlich auf Wunsch sein Eigentum aufgeben. Der gesamte Prozess läuft nach § 928 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ab. Am Ende des Prozesses trägt das zuständige Amt bzw. Behörde den bisherigen Eigentümer aus dem Grundbuch aus.
Daten & Fakten zu Lost Places: Wie viele herrenlose Immobilien und besitzerlose Grundstücke gibt es in Deutschland?
Folgende Zahlen zeigen, wo und wie viele leerstehende Häuser oder Grundstücke in Deutschland vorhanden sind.
- In Thüringen gibt es über 400 herrenlose Grundstücke und Immobilien.
- In Sachsen sind es sogar mehr als 800 verlassene Parzellen.
- In Brandenburg suchen über 500 Grundstücke und Immobilien einen Besitzer.
- In Sachsen-Anhalt gibt es mehrere 1.000 leerstehende bzw. herrenlose Immobilien.
- Die Sanierung oder der Abriss solcher Gebäude kann hohe Kosten verursachen.
Warum übernehmen Behörden nicht die sanierungsbedürftigen Häuser?
In Deutschland hat der Staat ein sogenanntes Aneignungsrecht (§ 928 Absatz 2 BGB) auf herrenlose Immobilien oder brachliegende Grundstücke. Das bedeutet: Gibt es keinen Eigentümer oder rechtmäßigen Erben, können sie in die Hände des zuständigen Bundeslandes fließen. Der zuständige Sachbearbeiter geht also zum Grundbuchamt und lässt das Land als Eigentümer ins Grundbuch eintragen – ohne einen Kaufpreis zu bezahlen.
Wichtig: Das funktioniert jedoch nur, wenn keine Grundschulden im Grundbuch stehen. Steht die Bank – beispielsweise wegen nicht gezahlter Kreditraten – im Grundbuch, geht das Objekt bei finanzieller Belastung an den Kreditgeber über.
Die Entscheidung, ob der Staat eine herrenlose Immobilie oder ein leerstehendes Haus übernimmt oder nicht, fällt nicht immer positiv aus. Prinzipiell handelt der Staat nämlich wie ein Investor. Er prüft zuerst, ob das Objekt wirtschaftlich ist. Wenn ja, übernimmt er beispielsweise die leerstehende Immobilie und stellt sie zum Verkauf. Wenn nicht, verzichtet er auf die Aneignung.
Holst du dir also Auskunft über herrenlose Grundstücke oder Immobilien, solltest du dich zuerst fragen: Warum hat der Staat den Leerstand sozusagen nicht beendet? Wäre es eine neu sanierte Wohnung in Potsdam in guter Lage und mit vernünftiger Infrastruktur, würde sich das Land Brandenburg diese nicht entgehen lassen.
In der Regel handelt es sich jedoch um sanierungsbedürftige Problemimmobilien oder eine Liegenschaft ohne direkte Anbindung. Selbst wenn du dir dann solch ein günstiges Haus kaufst, kann der Erwerb ein böses Erwachen mit sich bringen. Häufig gelten diese Häuser nämlich als abrissreif ohne großen Wert, bei denen die Sanierung dem Bau eines neuen Gebäudes gleichkommt.
Staat darf ein Erbe nicht ausschlagen
Bei Erbschaften herrschen für den Fiskus andere Bedingungen. Sollte es für eine herrenlose Immobilie keine Erben geben oder schlagen diese die Erbschaft aus, geht die Immobilie automatisch an das zuständige Bundesland. Der Staat hat keine Chance, die sogenannte Fiskalerbschaft auszuschlagen.
Eine Fiskalerbschaft läuft in vier Schritten ab:
- Nachlassgericht: Das Gericht erfährt vom Tod des Eigentümers und dass es aktuell keinen Erben gibt.
- Ermittlung: Das Nachlassgericht versucht dennoch, einen zukünftigen Erben zu ermitteln. Dieser Schritt kann teilweise mehrere Monate dauern.
- Öffentliche Bekanntmachung: Findet das Gericht keinen Erben, startet es einen letzten öffentlichen Aufruf. Mit diesem Aufruf fordert es mögliche Erben dazu auf, sich zu melden. Die Frist beträgt in der Regel 6 Wochen.
- Beschluss: Lässt sich in dem Zeitraum kein Anspruch auf ein Erbe ermitteln, erklärt das Gericht den Staat zum gesetzlichen Erben. Das leerstehende Haus oder herrenlose Grundstück geht an das jeweilige Land.
Fließt das Objekt dem Fiskus zu, übernimmt häufig ein Landesbetrieb den Verkauf und die Verwertung. Dieser muss dann folgende Aufgaben übernehmen:
- Immobilienmanagement regeln
- den Wert sowie den Preis festlegen
- Investoren suchen und prüft alle
- Unterlagen auf Vollständigkeit und Richtigkeit prüfen
Der Landesbetrieb ist auch für dich die erste Anlaufstelle, wenn du alte Häuser kaufen möchtest – sofern sie dem Staat gehören.
Ein kostenloses Haus: Herrenlose Immobilien als Traum oder Albtraum?
Viele Gemeinden bieten dir diese Lost Places oft kostenlos oder gegen einen geringen Obolus an, was zunächst nach einem verlockenden Angebot klingt. Doch Vorsicht: Wenn du ein solches Haus als Schnäppchen kaufen kannst, steckt hier meistens mehr dahinter. In den meisten Fällen musst du ein herrenloses Haus renovieren bzw. sanieren – und das von Grund auf. Verschaffe dir hierfür einen Überblick der gesamten Kosten zur Altbaurenovierung. Im Regelfall zahlst du oftmals mehr für die Sanierungs- oder Abrisskosten, als das herrenlose Grundstück wert ist. Hinzu kommt, dass insbesondere auf alten Industrieanlagen Altlasten auf dem Grundstück lauern.
Interessierst du dich für einen Lost Place, solltest du vorsichtig sein! Es ist wichtig, vor einer Übernahme den Zustand des Gebäudes genau zu prüfen und die möglichen Kosten abzuwägen. Was auf den ersten Blick wie ein Schnäppchen-Haus aussieht, könnte sich schnell als teure Fehlentscheidung entpuppen. Tappst du in eine Falle, bleibst du schnell auf den Kosten für Abriss, Sanierung oder Entsorgung von Altlasten sitzen.
Lösungsansätze: Kommunen kämpfen um die Rettung der Bausubstanz
Trotz der Probleme mit herrenlosen Häusern gibt es Städte, die nach Lösungen suchen. In Altenburg beispielsweise gibt es das Projekt „Hofhalten“, das darauf abzielt, leerstehende Gebäude in der Innenstadt zu sanieren und sie einer neuen Nutzung zuzuführen. Diese Projekte sind jedoch meist auf Fördermittel vom Bund angewiesen.
FAQ – Die wichtigsten Fragen zu herrenlosen Immobilien und Grundstücken
Wo sind in Deutschland leerstehende Häuser zu finden?
Der Leerstand zieht sich durch die gesamte Bundesrepublik Deutschland. Besonders häufig wirst du jedoch in Ostdeutschland unbewohnte Häuser oder herrenlose Grundstücke finden. Die Leerstandsquote liegt dort je nach Bundesland bei bis zu 12,6 Prozent (Sachsen-Anhalt). Dicht gefolgt von jeweils 10 Prozent in Sachsen und Thüringen. Häufig verursacht durch eine hohe Wegzugsrate und eine schwächelnde Wirtschaft. Am wenigsten Leerstand gibt es in Baden-Württemberg (3,8 %) und Hessen (3,9 %).
Wie erfahre ich, wem ein leerstehendes Haus gehört?
Es gibt keine konkrete Liste über alle leeren bzw. herrenlosen Häuser, die du kaufen kannst. Doch wie gehst du vor, wenn du ein Grundstück gefunden hast, aber der Besitzer unbekannt ist? In diesem Fall hast du das Recht, beim Grundbuchamt die notwendigen Informationen zu erhalten. Wichtig ist, dass du ein berechtigtes Interesse nachweisen kannst. Alternativ helfen dir die das Katasteramt mit einer Akte im Liegenschaftskataster oder das Finanzamt weiter – ebenfalls nur bei berechtigtem Interesse.
Wie finde ich herrenlose Immobilien?
Es kommt darauf an, wem die Immobilie gehört. Sollte die Immobilie im Privatbesitz sein, hilft dir das Grundbuchamt weiter. Dazu musst du allerdings wissen, wo die Immobilie steht, sprich, du brauchst eine Adresse. Gehört die Immobilie dem Bundesland (Aneignungsverfahren), ist es abhängig vom Bundesland selbst.
In Sachsen-Anhalt verwaltet und verkauft beispielsweise der Landesbetrieb Bau- und Liegenschaftsmanagement (BLSA) solche Immobilien. Du kannst jederzeit per E-Mail oder telefonisch anfragen.
Weitere Anlaufstellen in Ostdeutschland:
- Brandenburg: Brandenburgischer Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen (BLB)
- Mecklenburg-Vorpommern: Staatliche Bau- und Liegenschaftsverwaltung Mecklenburg-Vorpommern (SBL-MV)
- Sachsen: Sächsisches Immobilien- und Baumanagement (SIB)
Thüringen: Thüringer Landesamt für Finanzen (TLF)
Wie kann man Eigentümer eines herrenlosen Grundstücks werden?
Möchtest du ein Schnäppchen-Haus oder Grundstück kaufen, ist das grundsätzlich möglich! Im Rahmen der Grundstückssuche musst du zuerst schauen, ob das Objekt jemandem gehört und wer der Besitzer ist. Anschließend kannst du denjenigen ein Kaufangebot unterbreiten.
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