Liegenschaftskataster: Alle Vermessungsdaten zum Grundstück

Das Liegenschaftsbuch des Katasters liegt auch in digitaler Form vor und enthält folgende Angaben:

• Die Flurstückskennzeichen: Jedes Flurstück ist deutschlandweit eindeutig mit einer bestimmten Nummer gekennzeichnet. Diese setzt sich aus dem Gemarkungsschlüssel, der Nummer der Flur und der Flurstücksnummer zusammen.
• Die Lage der Flurstücke und deren Fläche.
• Die Nutzung der Flurstücke, also ob es sich um eine Gebäudefläche, Landwirtschaftsfläche oder Gartenland handelt.

• Die Ergebnisse der Bodenschätzung.
• Gegebenenfalls eine Beschreibung der vorhandenen Gebäude.
• Die Eigentümerdaten aus dem Grundbuch.

Die Liegenschafts- oder Flurkarte ist ebenfalls digitalisiert. Sie bildet die gespeicherten Daten in Kartenform ab. Darauf sind unter anderem zu sehen:

• die Flurstücksgrenzen sowie die dazugehörigen Flurstücksnummern
• strittige oder nicht festgestellte Flurstücksgrenzen
• Grenzpunkte mit oder ohne Abmarkung
• Symbole, die Aufschluss über die Nutzung der Flurstücke geben
• die Lage von Gebäuden

Wer Interesse an Auszügen aus dem Liegenschaftskataster hat, kann diese bei der zuständigen Vermessungsbehörde beantragen. Die Auszüge stammen aus dem amtlichen Liegenschaftskatasterinformationssystem (ALKIS), das mittlerweile die automatisierte Liegenschaftskarte (AKL) und das automatisierte Liegenschaftsbuch (ALB) ersetzt. Hier sind die Daten des Liegenschaftsbuchs sowie die digitalen Flurkarten gespeichert.

Je nachdem, welchen Informationsgehalt du benötigst, kannst du als Eigentümer oder interessierter Bürger zwischen verschiedenen Varianten wählen:

• Flurkarte: Auszug aus der Liegenschaftskarte 
• Flurstücksnachweis: Angaben zur Lage und Nutzung
• Flurstücks- und Eigentümernachweis: Angaben zur Lage, Nutzung und Angabe der Eigentümer
• Bestandsnachweis: Eigentümerangabe mit Aufzählung der Flurstücke
• Bestandsübersicht: Eigentümerangabe mit Auflistung der Flurstücke und Angaben zur Lage und Nutzung

Auf den Internetseiten der jeweiligen Vermessungsbehörden beantragst du die Auszüge in der Regel gleich online. 

Für den Auszug fallen Gebühren an. Je nach gewünschtem Format und Inhalt des Auszugs können die Kosten unterschiedlich hoch bemessen sein. 

• Hier musst du mit einer Preisspanne zwischen 10 und 60 Euro rechnen. 
• Im Kreis Soest in Nordrheinwestfalen kostet ein DIN A4-Auszug aus der Liegenschaftskarten beispielsweise 30 Euro, ein DIN A2-Auszug kostet das Doppelte. 
• Auszüge aus den beschreibenden Angaben des Liegenschaftsbuchs schlagen ebenfalls mit 30 Euro zu Buche.

Hast du vor, ein Haus auf deinem Grundstück zu bauen, gibt es zahlreiche Bauvorschriften zu beachten. Du brauchst auf jeden Fall eine Baugenehmigung. Um diese zu beantragen, musst du als Bauherr häufig einen amtlichen Lageplan, auch Liegenschaftsplan genannt, vorlegen. Er dient der Bauaufsichtsbehörde zur Beurteilung, ob ein geplantes Bauvorhaben unter Einhaltung baulicher Bestimmungen errichtet werden kann.

• Jetzt passendes Grundstück finden.

Welche Angaben der amtliche Lageplan beinhalten muss, regeln die jeweiligen Landesbauordnungen. In der Regel besteht er aus einem zeichnerischen und einem schriftlichen Teil.

• Der zeichnerische Teil zeigt die Umrisse des geplanten baulichen Vorhabens auf dem Baugrundstück in der Draufsicht sowie die vorhandenen baulichen Anlagen auf den Nachbargrundstücken. Grundlage dafür ist die Liegenschaftskarte vom Katasteramt.
• Im schriftlichen Teil sind Daten zu den Grundstückeigentümern und Nachbarn, Angaben zu Baulasten, öffentlichen Lasten oder anderweitigen Beschränkungen, die das Grundstück betreffen, enthalten. Darüber hinaus enthält er Angaben zum geplanten Gebäude wie der Grund- und Geschossflächenberechnung und die geplante Art der baulichen Nutzung des Grundstücks.

Für die Abgabe von Lageplänen werden Gebühren fällig, die von Fall zu Fall unterschiedlich hoch ausfallen können. Sie hängen auch davon ab, wie umfangreich der Lageplan laut Baugenehmigungsbehörde sein muss. Manchmal sind für die Erstellung eines amtlichen Lageplans vorab auch Vermessungsarbeiten erforderlich. In diesem Fall erhöhen sich die anfallenden Kosten.

Damit das Liegenschaftskataster immer auf dem aktuellen Stand ist, gilt die Einmessungspflicht. Das bedeutet, dass Bauherren ihre Gebäude unmittelbar nach der Fertigstellung auf eigene Kosten bei der Katasterbehörde oder einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur einmessen lassen. Tun sie dies nicht, wird das Katasteramt von sich aus aktiv und lässt die Einmessung meist gegen zusätzliche Kosten durchführen. 

Die Einmessungspflicht gilt auch, wenn du ein Gebäude im Umfang seines Grundrisses veränderst. Abbrüche und Zerstörungen von Gebäuden oder Änderungen in der Zweckbestimmung musst du der Katasterbehörde ebenfalls melden. Die Gebühr für die Vermessung des Gebäudes wird je nach Bundesland unterschiedlich festgesetzt. In der Regel wird allerdings der Wert des Gebäudes, beispielsweise der Herstellungswert, in die Berechnung miteinbezogen.

Einmessungspflichtig sind unabhängig von ihrer Nutzung alle dauerhaften Gebäude. Hierzu zählen beispielsweise 

• Wohnhäuser,
• Garagen,
• landwirtschaftliche oder gewerbliche Bauten.

Die Einmessungspflicht gilt nicht unter den folgenden Bedingungen:

• Umbauten ohne äußere Grundrissveränderung,
• Gebäuden, die nur vorübergehend aufgestellt werden,
• Gebäuden mit einer Grundrissfläche von weniger als 10 m²
• oder Gebäuden von geringer Bedeutung wie Gartenhäuser oder Carports.

Willst du als Eigentümer dein Grundstück teilen, ist eine Teilungs- oder auch Zerlegungsmessung erforderlich, um die neuen Grundstücksgrenzen festzuhalten. Häufig lassen auch Erben von großen Grundstücken eine solche Teilung durchführen. Auf Basis dieser Messung wird ein neues Flurstück gebildet. 

Bei der Teilungsmessung wird ein Vermessungsingenieur bestellt, der die neuen Grundstücksgrenzen vor Ort abmarkt. In manchen Fällen kommt es auch zu einer sogenannten Sonderung. Dabei werden die neuen Grenzen ohne örtliche Kennzeichnung, allein auf Grundlage von Berechnungen festgestellt. Diese Variante ist schneller und kostengünstiger. 

Sie kann allerdings nur durchgeführt werden, wenn im Liegenschaftskataster für alle Grenzpunkte sehr genaue Koordinaten vorliegen. Das ist allerdings nicht immer der Fall. Problematisch wird es vor allem dann, wenn die letzte Liegenschaftsvermessung schon länger zurückliegt. Strebst du eine Sonderung an, musst du daher zunächst Rücksprache mit der zuständigen Katasterbehörde halten. Sie entscheidet je nach Fall, ob eine Sonderung möglich ist.

Eine entsprechende Umschreibung im Grundbuch erfolgt erst, wenn die Liegenschaften als gesonderte Flurstücke mit den jeweiligen Flurstücksnummern und der Flurstücksfläche im Liegenschaftskataster eingetragen sind. 
Die Gebühren für die Durchführung einer Grundstücksteilung fallen je nach Bundesland unterschiedlich aus. Bei der Berechnung spielen beispielsweise die Anzahl der festgestellten alten und festgelegten neuen Grenzpunkte, die Anzahl der neu gebildeten Flurstücke und der Bodenrichtwert des Grundstücks eine Rolle. Somit fallen die Kosten je nach Liegenschaft unterschiedlich hoch aus.

Planst du ein Gebäude wie eine Garage oder ein Gartenhaus nahe an der Grundstücksgrenze zu bauen, solltest du zuvor eine Grenzauskunft einholen. Damit erhältst du schwarz auf weiß einen Grundstücksnachweis und kannst sicherstellen, dass neue Gebäude nicht zu dicht am Nachbargrundstück oder teilweise auf fremdem Grund errichtet werden. Die Grenzauskunft wird vor Ort erteilt. Allerdings ist dieses Verfahren nur möglich, wenn dem Katasteramt die genauen Koordinaten für die Grenzpunkte vorliegen. Ist dies nicht der Fall, bleibt noch die Möglichkeit einer Grenzfeststellung.

Bei einer Grenzfeststellung beziehungsweise Grenzwiederherstellung werden vorhandene und neue Grenzen oder Grenzpunkte eines Flurstücks amtlich festgestellt und im Liegenschaftskataster nachgewiesen. Zu diesem Verfahren kommt es, wenn Grenzsteine vor Ort fehlen. Sind die Grenzsteine beschädigt oder besteht der Verdacht, dass sie versetzt wurden, kann der Grenzverlauf nicht mehr genau ausgemacht werden. Als Folge ergeben sich dann häufig Streitereien mit dem Nachbarn darüber, wo genau das eigene Grundstücke endet und das anderen beginnt.

In diesem Fall ermittelt ein ÖbVI im Grenzfeststellungsverfahren anhand der Grundstücksnachweise aus dem Liegenschaftskataster die Grenzen vor Ort. Bei einem Grenztermin zeigt der der ÖbVI dann den genauen Grenzverlauf. Fallen unerlaubte Abweichungen auf, wird der Grenzstein versetzt. 

Eine Grenzfeststellung oder -wiederherstellung kann auch von Amts wegen eingeleitet werden. Die Gebühren für diese Leistung richten sich meist nach der Anzahl der festgestellten Grenzpunkte und der Anzahl der Abmarkungen durch die gesetzten Grenzsteine sowie dem Bodenwert pro Quadratmeter.

Laut Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB) können Eigentümer von ihren Grundstücksnachbarn grundsätzlich verlangen, dass sie an der Errichtung fester Grenzzeichen oder deren Wiederherstellung mitwirken (BGB § 919, Abs. 1). Das gilt für den Fall, dass die Grenze zwar bekannt ist, Grenzsteine jedoch fehlen, verrückt wurden oder unkenntlich sind. Die Kosten der Abmarkung sind dann von beiden Beteiligten zu gleichen Teilen zu tragen (BGB § 919, Abs. 3). Zur Sicherheit und um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, solltest du im Vorfeld der Maßnahmen eine Kostenübernahmeerklärung mit deinem Nachbarn abschließen.

Können weder Eigentümer noch Nachbarn den richtigen Grenzverlauf nachweisen, wird die Grenze durch eine Grenzentscheidung per Gerichtsurteil festgestellt (BGB, § 920).

Egal um welches Anliegen es geht: Benötigst du genauere Informationen, solltest du bei deiner zuständigen Katasterbehörde vor Ort nachfragen. Die Bundesländer regeln das Kataster- und Vermessungswesen im Detail unterschiedlich. Außerdem können sich je nach zuständiger Stadt oder Bezirk auch die angewendeten Verfahren unterscheiden. Entsprechend fallen auch die Kosten unterschiedlich aus.