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Für Eigentümer, Vermieter und Hausverwaltungen wird es Zeit zu handeln: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen nicht fernablesbare Messgeräte für Heizung und Warmwasser in Mehrfamilienhäusern grundsätzlich ausgetauscht oder nachgerüstet werden. Die gesetzliche Übergangsfrist läuft aus. Was jetzt wichtig ist, welche Ausnahmen gelten und welche Konsequenzen bei einer verspäteten Umrüstung drohen.

Spätestens 2027 müssen in Mehrfamilienhäusern alle Messgeräte für Heizung und Warmwasser fernablesbar sein. Foto: Jelena / stock.adobe.com

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Fernablesbare Messgeräte werden ab 2027 zum Standard

Die Digitalisierung der Verbrauchserfassung in deutschen Mehrfamilienhäusern schreitet voran. Mit der novellierten Heizkostenverordnung (HeizkostenV) hat der Gesetzgeber bereits 2021 die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass Heiz- und Warmwasserverbräuche künftig ohne Betreten der Wohnungen erfasst werden können.

Für viele bestehende Gebäude endet nun eine wichtige Übergangsfrist: Bis spätestens 31. Dezember 2026 müssen vorhandene, nicht fernablesbare Erfassungsgeräte grundsätzlich auf fernablesbare Technik umgestellt sein.

Ab dem 1. Januar 2027 müssen die betroffenen Messgeräte somit den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, sofern keine Ausnahme greift.

Für Eigentümer und Hausverwaltungen bedeutet das, dass noch nicht modernisierte Messsysteme zeitnah überprüft und gegebenenfalls ausgetauscht werden sollten.

Welche Messgeräte müssen ausgetauscht werden?

Die Austauschpflicht betrifft Geräte, die zur verbrauchsabhängigen Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten eingesetzt werden.

Dazu zählen insbesondere:

Heizkostenverteiler: Sie erfassen den anteiligen Wärmeverbrauch an Heizkörpern.
Wärmemengenzähler: Sie messen die abgegebene Wärmemenge, beispielsweise für einzelne Wohnungen.
Warmwasserzähler: Sie erfassen den individuellen Warmwasserverbrauch.

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Entscheidend ist, ob die vorhandenen Geräte bereits fernablesbar sind.

Fernablesbar bedeutet, dass Verbrauchsdaten ausgelesen werden können, ohne dass ein Mitarbeiter des Messdienstes die jeweilige Wohnung betreten muss. Dies geschieht häufig über Funktechnologie.

Nicht jedes ältere Gerät muss zwangsläufig vollständig ersetzt werden. Ist eine technische Nachrüstung möglich und wirtschaftlich sinnvoll, kann diese ausreichen.

Wichtig: Die Austauschpflicht nach der Heizkostenverordnung betrifft nicht automatisch sämtliche Wasserzähler im Gebäude. Für reine Kaltwasserzähler gelten andere beziehungsweise ergänzende Regelungen.

Welche Fristen gelten laut Heizkostenverordnung?

Die gesetzlichen Vorgaben ergeben sich insbesondere aus § 5 HeizkostenV.

Zeitpunkt	Gesetzliche Vorgabe
Seit 1. Dezember 2021	Neu installierte Erfassungsgeräte müssen grundsätzlich fernablesbar sein.
Bis 31. Dezember 2026	Bestehende nicht fernablesbare Geräte müssen grundsätzlich nachgerüstet oder ersetzt werden.
Ab 1. Januar 2027	Die Übergangsfrist ist abgelaufen. Die Fernablesbarkeit ist grundsätzlich verpflichtend.

Neben der Fernablesbarkeit spielen auch technische Anforderungen an die Interoperabilität und die Anbindung an Smart-Meter-Gateways eine Rolle. Bei der Auswahl neuer Geräte sollte daher auf die Einhaltung der jeweils geltenden gesetzlichen Anforderungen geachtet werden.

Gibt es Ausnahmen von der Austauschpflicht?

Die Heizkostenverordnung sieht Ausnahmen vor.

Eine Nachrüstung oder ein Austausch kann insbesondere dann entfallen, wenn die Maßnahme im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder einen unverhältnismäßig hohen Aufwand beziehungsweise eine unbillige Härte verursachen würde.

Eine pauschale Befreiung für ältere Mehrfamilienhäuser besteht jedoch nicht.

Eigentümer und Hausverwaltungen sollten deshalb prüfen lassen, ob tatsächlich ein gesetzlicher Ausnahmefall vorliegt. Allein das Alter eines Gebäudes rechtfertigt grundsätzlich noch keine Ausnahme.

Was passiert, wenn die Messgeräte nicht rechtzeitig ausgetauscht werden?

Wer die gesetzlichen Vorgaben nicht einhält, muss mit Konsequenzen rechnen.

Nach § 12 HeizkostenV kann Mietern unter bestimmten Voraussetzungen ein Kürzungsrecht bei der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung zustehen.

Fehlt entgegen den gesetzlichen Anforderungen die vorgeschriebene Fernablesbarkeit, können Nutzer ihren auf sie entfallenden Kostenanteil grundsätzlich um 3 Prozent kürzen.

Bei größeren Mehrfamilienhäusern kann sich daraus ein spürbares finanzielles Risiko für Vermieter ergeben.

Darüber hinaus kann eine verspätete Umrüstung zusätzlichen organisatorischen Aufwand verursachen, insbesondere wenn Messdienstleister zum Jahresende stark ausgelastet sind.