Drohende Mieterhöhung nach Heizungstausch: Können Mieter die Modernisierung verhindern?

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Ein neues Heizsystem soll eingebaut werden – und kurz darauf folgt die Ankündigung einer Mieterhöhung. Viele Mieter fürchten genau dieses Szenario. Doch darf der Vermieter einfach die Heizung austauschen? Und gibt es eine Möglichkeit, sich dagegen zu wehren?

Gegen Heizungstauch wehren, Handwerker baut neuen Heizkörper ein

Modernisierungen müssen Mieter meist dulden – eine anschließende Mieterhöhung ist unter bestimmten Voraussetzungen erlaubt. Foto: iStock.com / anatoliy_gleb

Heizungstausch gilt meist als Modernisierung

Der Austausch einer alten Heizung ist rechtlich in der Regel eine Modernisierungsmaßnahme. Das gilt insbesondere dann, wenn durch den Einbau einer neuen Anlage Energie eingespart wird oder gesetzliche Vorgaben – etwa aus dem Gebäudeenergiegesetz – umgesetzt werden müssen.

Modernisierungen muss der Mieter grundsätzlich dulden. Der Vermieter darf die Maßnahme also durchführen, auch wenn der Mieter nicht einverstanden ist. Voraussetzung ist allerdings, dass die Arbeiten ordnungsgemäß angekündigt werden – in der Regel mindestens drei Monate vor Beginn – und Art, Umfang, Dauer sowie die zu erwartende Mieterhöhung transparent dargestellt werden.

Mieterhöhung nach § 559 BGB: Was ist erlaubt?

Nach einer energetischen Modernisierung darf der Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Konkret können bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf die Miete aufgeschlagen werden.

Allerdings gibt es Grenzen:

Die Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
Liegt die Miete unter 7 Euro pro Quadratmeter, beträgt die Grenze 2 Euro.
Reine Instandhaltungskosten dürfen nicht umgelegt werden.

Wichtig ist die Unterscheidung zwischen Modernisierung und Instandsetzung: Wird lediglich eine defekte Heizung ersetzt, ohne dass eine energetische Verbesserung eintritt, handelt es sich meist um eine Instandhaltungsmaßnahme. Diese Kosten darf der Vermieter nicht auf die Miete umlegen.

Härtefallregelung: Wann Mieter widersprechen können

Ganz wehrlos sind Mieter jedoch nicht. Das Gesetz sieht eine sogenannte Härtefallregelung vor. Mieter können der Modernisierung widersprechen, wenn sie für sie eine unzumutbare Härte bedeuten würde.

Das kann etwa der Fall sein bei:

sehr hohem Alter oder schwerer Krankheit,
außergewöhnlicher finanzieller Belastung,
gravierenden baulichen Eingriffen in die Wohnung.

Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des Monats mitgeteilt werden, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Allerdings: Geht es um gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen – etwa weil eine alte Öl- oder Gasheizung ersetzt werden muss – haben Härteeinwände meist geringe Erfolgsaussichten. Gerichte stellen in solchen Fällen häufig das öffentliche Interesse an Energieeinsparung über das individuelle Interesse des Mieters.

Mehr Freiheit bei der Heizungswahl

Union und SPD haben das bisherige Heizungsgesetz grundlegend umgebaut. Die Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben, wird gestrichen. Stattdessen sollen neue Anlagen künftig „überwiegend CO₂-frei“ laufen – ohne starre Prozentvorgabe. Damit bleiben auch Gas- und Ölheizungen weiterhin erlaubt. Bestehende Heizungen dürfen ebenfalls weiterbetrieben werden, das Gesetz trägt künftig den Namen „Gebäudemodernisierungsgesetz“.

Ganz ohne Vorgaben geht es jedoch nicht: Ab 2029 müssen Gas- und Ölheizungen schrittweise mit klimafreundlicheren Brennstoffen betrieben werden. Start ist bei 10 Prozent, bis 2040 soll der Anteil weiter steigen. Die staatliche Förderung für klimafreundliche Heizsysteme bleibt bestehen – mit Zuschüssen von bis zu 70 Prozent beziehungsweise maximal 21.000 Euro. Während die Koalition von mehr Technologieoffenheit spricht, warnen Kritiker vor Risiken für den Klimaschutz und möglichen Kostensteigerungen.

Darf man den Handwerkern den Zutritt verweigern?

Einfach die Tür geschlossen halten ist keine Lösung. Verweigert ein Mieter den Zugang zur Wohnung, kann der Vermieter diesen gerichtlich durchsetzen. Im Extremfall drohen sogar Schadensersatzforderungen oder eine Kündigung.

Mieter sollten daher frühzeitig das Gespräch suchen, die Ankündigung prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen – etwa bei einem Mieterverein.

Fazit: Verhindern selten möglich – aber prüfen lohnt sich

Ein Heizungstausch lässt sich in den meisten Fällen nicht verhindern. Dennoch sollten Mieter genau prüfen, ob es sich tatsächlich um eine umlagefähige Modernisierung handelt oder lediglich um eine Instandsetzung. Auch die Berechnung der Mieterhöhung ist häufig fehleranfällig.

Wer rechtzeitig reagiert und seine Rechte kennt, kann zumindest verhindern, dass die Miete stärker steigt als gesetzlich erlaubt.