Berlin: Wann ein Altbau rechtlich als Neubau gilt – BGH stärkt Vermieter bei der Mietpreisbremse

Gilt die Mietpreisbremse auch für Wohnungen in alten Gebäuden? Nicht immer, wie der Bundesgerichtshof (BGH) jetzt entschieden hat. Unter bestimmten Voraussetzungen können selbst jahrzehntealte Wohnungen rechtlich wie Neubauten behandelt werden. Das Urteil könnte für Vermieter, Mieter, Käufer und Investoren erhebliche Auswirkungen haben.

Worum ging es in dem Fall?

Im Mittelpunkt des Rechtsstreits stand eine Wohnung in einem Berliner Altbau aus der Zeit vor 1918. Ein Mieter war der Ansicht, dass seine Nettokaltmiete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Nach seiner Berechnung verlangte die Vermieterin monatlich rund 215 Euro mehr, als gesetzlich zulässig gewesen wäre. Deshalb verlangte er die Rückzahlung der überzahlten Miete und machte weitere Ansprüche geltend.

Die Vermieterin hielt die Mietpreisbremse dagegen für gar nicht anwendbar. Sie verwies darauf, dass sie den Gebäudekomplex im Jahr 2015 in einem praktisch unbewohnbaren Zustand erworben habe. Nach ihrem Vortrag waren Fenster zugemauert oder mit Spanplatten verschlossen, Heizungs-, Wasser- und Stromleitungen teilweise entfernt oder zerstört und zahlreiche Wohnungen nicht mehr bewohnbar. Außerdem fehlten teilweise Wohnungstüren und Treppengeländer. Erst nach einer umfassenden Sanierung mit Investitionen von mehr als drei Millionen Euro seien die Wohnungen wieder dauerhaft bewohnbar geworden und anschließend vermietet worden.

Das Amtsgericht Wedding und später das Landgericht Berlin gaben zunächst dem Mieter Recht. Die Gerichte gingen davon aus, dass es sich trotz der umfangreichen Arbeiten weiterhin um einen Altbau handele und deshalb die Mietpreisbremse gelte. Die Vermieterin legte Revision ein. Der Bundesgerichtshof entschied schließlich am 1. Juli 2026 (Az. VIII ZR 50/23) über den Fall. Die Entscheidung wurde am 15. Juli 2026 veröffentlicht.

Warum hob der Bundesgerichtshof die Urteile auf?

Der Bundesgerichtshof widersprach der Auffassung der Vorinstanzen. Nach Ansicht des VIII. Zivilsenats kommt es nicht allein darauf an, ob ein Gebäude ursprünglich einmal Wohnraum war. Entscheidend sei vielmehr, ob die Räume aufgrund erheblicher Schäden dauerhaft nicht mehr zum Wohnen geeignet waren und erst durch einen erheblichen baulichen Aufwand wieder als Wohnraum hergestellt wurden.

Die Karlsruher Richter verwiesen dabei auf die gesetzliche Ausnahme von der Mietpreisbremse für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden. Diese Ausnahme erfasse nach ihrer Auslegung nicht nur klassische Neubauten, sondern auch Fälle, in denen ein Gebäude wegen massiver Schäden praktisch keinen Wohnraum mehr darstellte und durch umfangreiche Bauarbeiten wieder zu dauerhaft nutzbarem Wohnraum gemacht wurde.

Der Bundesgerichtshof stellte allerdings nicht fest, dass die Voraussetzungen im konkreten Berliner Fall tatsächlich erfüllt sind. Vielmehr fehlten hierzu ausreichende Tatsachenfeststellungen der Vorinstanzen.

Deshalb wurde das Urteil aufgehoben und der Rechtsstreit an das Landgericht Berlin zurückverwiesen. Dort muss nun geprüft werden, wie stark das Gebäude tatsächlich beschädigt war, ob die Wohnungen seit dem maßgeblichen Stichtag überhaupt noch bewohnbar waren und ob der finanzielle sowie bauliche Aufwand tatsächlich einem Neubau gleichkommt. Erst danach steht fest, ob die Mietpreisbremse im Einzelfall überhaupt anwendbar ist.

Welche Folgen hat das Urteil für Mieter, Vermieter, Käufer und Makler?

Die Entscheidung hat eine erhebliche praktische Bedeutung. Für Vermieter eröffnet sie die Möglichkeit, sich unter bestimmten Voraussetzungen auf die Ausnahme von der Mietpreisbremse zu berufen. Voraussetzung ist jedoch nicht jede beliebige Sanierung. Das Gebäude muss zuvor wegen schwerer Schäden dauerhaft unbewohnbar gewesen sein und mit erheblichem Bauaufwand wieder zu Wohnraum gemacht worden sein. Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, muss im Streitfall genau nachgewiesen werden.

Für Mieter bedeutet das Urteil, dass sie sich nicht allein darauf verlassen können, dass eine Wohnung in einem Altbau automatisch der Mietpreisbremse unterliegt. Wurde ein Gebäude umfassend wiederhergestellt, kann die gesetzliche Ausnahme greifen. Deshalb lohnt sich bei Streitigkeiten ein genauer Blick auf die Baugeschichte und den Umfang der durchgeführten Arbeiten.

Auch Käufer von sanierungsbedürftigen Immobilien sollten die Entscheidung kennen. Sie zeigt, dass eine aufwendige und teure Wiederherstellung unter Umständen eine teurere Vermietung zulassen.

Für Makler ist die Entscheidung ebenfalls relevant. Bei der Vermarktung sanierter Altbauten sollte sorgfältig geprüft werden, ob tatsächlich eine Ausnahme von der Mietpreisbremse in Betracht kommt. Eine pauschale Aussage, jede kernsanierte Altbauwohnung falle automatisch nicht unter die Mietpreisbremse, wäre rechtlich unzutreffend.