Autokrise: Welche Städte davon jetzt betroffen sind

Das Wichtigste in Kürze

• VW-Kerngebiet leidet: Mietpreise sinken in Wolfsburg (-0,7 Prozent), Kaufpreise fallen in Salzgitter (-5,4 Prozent) und Braunschweig (-1,0 Prozent).
• Autoproduktionsstädte fallen: Zwickau (-1,0 Prozent), Stuttgart (-1,0 Prozent) und Chemnitz (-0,9 Prozent) verbilligen sich.
• Produktions- und Zulieferstädte im Süden robust: Schweinfurt (+6,4 Prozent), Würzburg (+6,3 Prozent), Ingolstadt (+5,8 Prozent), Dresden (+5,5 Prozent) und Sindelfingen (+5,1 Prozent) verzeichnen deutliche Preissteigerungen.

Niedersachsen: Drei VW-Städte leiden

Bei Volkswagen reißen die schlechten Nachrichten nicht ab. Erst am vergangenen Freitag senkte der Konzern seine Gewinnprognose für 2026 drastisch: Statt einer operativen Umsatzrendite von 4,0 bis 5,5 Prozent erwartet VW nur noch bis zu 1 Prozent. Als Gründe nennt Volkswagen unter anderem das schwierige Geschäft in China und zusätzliche Kosten für den Konzernumbau. Rund zehn Milliarden Euro an Sondereffekten sollen das operative Ergebnis belasten.

Die jüngste Gewinnwarnung trifft auf einen Konzern, der bereits seit Jahren im Spar- und Umbauprozess steckt. Mehr als 35.000 Stellen an den deutschen VW-Standorten bis 2030 stehen auf der Kippe. In den drei niedersächsischen VW-Städten Salzgitter, Braunschweig und Wolfsburg stellt sich deshalb die Frage, ob die Probleme des größten Arbeitgebers inzwischen auch am Immobilienmarkt Spuren hinterlassen.

In Salzgitter fallen die Kaufpreise mit 5,4 Prozent am stärksten unter den untersuchten Standorten, wie eine aktuelle immowelt Analyse zeigt. Die Stadt steht zugleich mitten im Umbau der Autoindustrie: Neben der klassischen Komponenten- und Antriebstechnik baut Volkswagen dort mit PowerCo die Batteriezellfertigung auf.  Auch Braunschweig steckt in dieser Transformation. Die Kaufpreise sinken dort um 1,0 Prozent, während die Mieten lediglich um 0,4 Prozent zulegen. In Wolfsburg steigen die Kaufpreise um 4,8 Prozent, dafür fallen die Mieten (0,7%) unter Vorjahresniveau. Damit weichen die drei VW-Städte zum Teil deutlich vom allgemeinen Markttrend ab. In Niedersachsen sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen zuletzt um 2,4 Prozent binnen eines Jahres gestiegen. Auch die Wohnungsmieten legten zu – um 2,7 Prozent.

Auch der Arbeitsmarkt im VW-Kernland verliert an Schwung

Die aktuellen Zahlen der Bundesagentur für Arbeit zeigen, dass die wirtschaftliche Schwäche – ein Teil durch VW - inzwischen auch auf dem regionalen Arbeitsmarkt Spuren hinterlässt.

Am deutlichsten ist die Entwicklung in Wolfsburg: Dort waren im August 9,1 Prozent mehr Menschen arbeitslos als ein Jahr zuvor. In Braunschweig betrug das Plus 6,4 Prozent, in Salzgitter 3,2 Prozent. Gleichzeitig ging die Zahl der offenen Stellen an allen drei Standorten zurück.

Noch auffälliger ist die Entwicklung bei den fertigungstechnischen Berufen. Dazu zählen unter anderem Mechatroniker, Maschinen- und Fahrzeugtechniker sowie Fachkräfte aus der Elektrotechnik – Berufe, die auch in der Autoindustrie stark vertreten sind.

Im Agenturbezirk Helmstedt, zu dem Wolfsburg gehört, stieg die Arbeitslosigkeit in diesen Berufen binnen eines Jahres um 21,9 Prozent, während 29,2 Prozent weniger offene Stellen gemeldet waren. Im Bezirk Braunschweig-Goslar nahm die Arbeitslosigkeit in dieser Berufsgruppe um 20,0 Prozent zu. Dass die Betroffenen zuvor alle bei Volkswagen oder Zulieferern gearbeitet haben, lässt sich daraus nicht ableiten. Für den wachsenden Beschäftigungsdruck auf die Industrie in der Region sind die Zahlen aber ein Indiz.

Die Industrieschwäche ist struktureller geworden

Dazu passt eine aktuelle Untersuchung des Instituts der deutschen Wirtschaft. Das IW sieht inzwischen „strukturelle Standortprobleme“, die sich verfestigen – und nicht lediglich eine vorübergehende Konjunkturschwäche.

Besonders stark hat sich der Beschäftigungstrend in der Maschinen- und Fahrzeugtechnik verschlechtert. Gegenüber einer früheren IW-Fortschreibung beträgt die Veränderung minus 147.000. Das sind nicht 147.000 bereits verlorene Arbeitsplätze, sondern eine deutliche Verschlechterung gegenüber der vorherigen Fortschreibung. Auch bei Forschung, Entwicklung und Produktionssteuerung hat sich der Trend verschlechtert. Das IW verweist dabei unter anderem auf die Investitionsschwäche der deutschen Industrie.

Auch wenn es keinen direkten Zusammenhang zwischen Arbeitsmarkt und Immobilienpreisen gibt belegen die Daten, dass für das Umfeld Unsicherheit relevanter geworden ist. Wer sich um Arbeitsplatz und Einkommen sorgt, könnte einen Immobilienkauf eher aufschieben. Fallen die offenen Stellen, senkt das den Druck auf den Mietmarkt.

Sachsen zeigt beide Seiten des Umbaus

Besonders anschaulich ist der Vergleich zwischen Zwickau und Dresden.

Zwickau gehört zu den zentralen deutschen Standorten für die Elektromobilität von Volkswagen. Trotzdem sinken die Kaufpreise dort um 1,0 Prozent. Die Mieten steigen mit 1,2 Prozent nur moderat. Das Werk hatte 2025 nach eigenen Angaben mit 8.000 Mitarbeitern zwar 212.000 Fahrzeuge und 10.800 Karosserien produziert, im Rahmen des Zukunftsplan 2030 besteht aber für das Werk in Zwickau keine wettbewerbsfähige Folgebelegung ab dem Jahr 2031 aufgrund von Produktionsüberkapazitäten. Das hat zu Sorgen um den Standort geführt, was sich bei den Kaufpreisen widerspiegelt.

Ganz anders Dresden: Dort steigen die Kaufpreise um 5,5 Prozent und die Mieten um 4,2 Prozent. Die Stadt ist wirtschaftlich auf der einen Seite viel breiter aufgestellt und hat sich zu einem wichtigen europäischen Halbleiterstandort entwickelt. Unternehmen wie Infineon, GlobalFoundries und Bosch investieren dort. Die Halbleiterindustrie ist ebenfalls mit der Autoindustrie verflochten, bedient aber zugleich zahlreiche andere Branchen. Jedes neue Auto – selbst chinesische – besitzen Chips von Infineon im Wert von über 1000 Dollar.

Der Vergleich zeigt: Eine breitere Wirtschaftsstruktur kann dazu beitragen, dass die Schwäche eines einzelnen Industriezweigs für den lokalen Immobilienmarkt weniger ins Gewicht fällt.

Stuttgart im Minus – Sindelfingen legt zu

Auch in Baden-Württemberg ergibt sich kein einheitliches Bild. In Stuttgart sinken die Kaufpreise um 1,0 Prozent. Mercedes-Benz, Porsche und zahlreiche Zulieferer prägen die Region. Allerdings spielt neben der Industrieschwäche ein weiterer Faktor eine Rolle: Stuttgart gehört zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands und hat damit ein anderes Ausgangsniveau als viele kleinere Autostädte. Ein Blick zurück zeigt zudem, wie robust der Stuttgarter Immobilienmarkt sein kann: Selbst während und kurz nach der Finanzkrise 2008/09, als auch die Autobauer mit starken Absatzeinbrüchen kämpften, blieben die Wohnimmobilienpreise in Stuttgart vergleichsweise stabil. 

Nur wenige Kilometer entfernt sieht es heute anders aus. In Sindelfingen steigen die Kaufpreise um 5,1 Prozent und die Mieten um 4,8 Prozent. Mercedes-Benz betreibt dort einen seiner großen Produktionsstandorte. Auch der Landkreis Rastatt gehört nach den aktuellen Daten nicht zu den schwachen Märkten. Die Kaufpreise steigen um 3,4 Prozent, die Mieten um 2,8 Prozent.

Auch klassische Zulieferstädte können kräftig zulegen

Weitere Standorte sprechen gegen einen einfachen Zusammenhang zwischen Autokrise und Immobilienpreisen. Schweinfurt ist stark von Zulieferern wie ZF, Schaeffler und SKF geprägt. Trotzdem steigen die Kaufpreise dort um 6,4 Prozent. Würzburg mit Brose legt um 6,3 Prozent zu. Ingolstadt mit Audi kommt auf ein Plus von 5,8 Prozent. Die Analyse zeigt deshalb kein flächendeckendes Krisenbild. Viele Autostandorte bleiben robuste Immobilienmärkte. Dort aber, wo Arbeitsmarkt und Immobilienpreise gleichzeitig schwächeln, werden die Dellen sichtbar. Ob daraus ein längerfristiger Trend entsteht, dürfte davon abhängen, wie tief und dauerhaft der Umbau der Autoindustrie die einzelnen Standorte trifft.