Kaution nachträglich erhöhen: Kann dein Vermieter diese Maßnahme einfach umsetzen?

Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung, die du bei Beginn des Mietverhältnisses hinterlegen musst. Sie sichert den Vermieter ab, falls du Schäden an der Wohnung hinterlässt oder deinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommst. Laut Paragraf 551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) darf die Kaution maximal das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete betragen. Diese Obergrenze der Mietkaution ist gesetzlich festgelegt und bietet dir als Mieter Schutz vor überhöhten Forderungen.

Wichtig ist dabei, dass sich die Berechnung immer auf die Nettokaltmiete bezieht, also auf die Miete ohne Nebenkosten wie Heizung oder Wasser. Viele Mieter verwechseln das und glauben, die Warmmiete sei ausschlaggebend. Das ist falsch. Maßgeblich ist nur die reine Kaltmiete, die im Mietvertrag festgelegt ist.

Beispiel: Beträgt deine Nettokaltmiete 800 Euro im Monat, darf der Vermieter höchstens 2.400 Euro Kaution verlangen. Eine höhere Summe wäre unzulässig.

Auch wenn der Vermieter versucht, durch besondere Vereinbarungen eine höhere Kautionshöhe zu rechtfertigen. bleibt die gesetzliche Höchstgrenze bestehen. Vermieter versuchen zum Beispiel die Kaution bei einer möblierten Wohnung oder einem sehr hochwertigen Objekt höher anzusetzen. Doch auch hier sind Klauseln, die mehr als drei Monatsmieten vorsehen, sind rechtlich unwirksam.

Nun zur entscheidenden Frage: Darf der Vermieter die Kaution nachträglich erhöhen, wenn die Miete steigt?

Grundsätzlich gilt: Ein Recht zur nachträglichen Kautionserhöhung bei Mieterhöhung gibt es nicht. Die Kaution wird bei Mietbeginn festgelegt und bleibt in der Regel unverändert, solange der Mietvertrag läuft. Selbst wenn die Miete im Laufe der Zeit steigt, bleibt die Kaution in ihrer ursprünglich vereinbarten Höhe bestehen.

Es gibt jedoch eine Sonderregelung, um die Kaution nach der Mieterhöhung zu erhöhen: Wenn im Mietvertrag ausdrücklich festgehalten wurde, dass die Kaution rückwirkend bei einer Mieterhöhung angepasst wird, könnte der Vermieter diese Forderung stellen. Solche Klauseln sind allerdings selten und müssen klar und verständlich formuliert sein, um rechtlich wirksam zu sein.

Hier noch einige Sonderfälle im Detail: 

• Neuer Mietvertrag oder Vertragsänderung: Wenn der bestehende Mietvertrag beendet und ein neuer Vertrag abgeschlossen wird, darf der Vermieter die Kautionshöhe nachträglich festlegen. Das gilt beispielsweise, wenn ein neuer Mieter in das Mietverhältnis eintritt. In diesem Fall beginnt ein neues Vertragsverhältnis mit neuen Konditionen, zu denen auch eine angepasste Sicherheitsleistung gehören kann.
• Staffel- und Indexmietverträge: Bei einem Staffelmietvertrag steigt die Miete automatisch in festgelegten Abständen, bei einem Indexmietvertrag richtet sich die Miethöhe nach dem Preisindex für Lebenshaltungskosten. Trotz dieser regelmäßigen Mieterhöhungen bleibt die Kaution in der Regel unverändert. Eine rückwirkende Kautionserhöhung ist nur möglich, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Fehlt eine solche Regelung, bist du als Mieter vor zusätzlichen Zahlungsforderungen geschützt.
• Eigentümerwechsel: Wird das Mietobjekt verkauft, geht die Kaution automatisch auf den neuen Eigentümer über. Für dich als Mieter ändert sich dadurch nichts. Der neue Vermieter darf die Kaution nicht nachträglich erhöhen und auch keine neue Sicherheitsleistung verlangen. Der Anspruch, die Mietkaution durch Rückzahlung zurückzubekommen bleibt bestehen und du beim Auszug wendest du dich dann an den neuen Eigentümer.
• Zwischenvermietung und Untervermietung: Wenn du deine Wohnung ganz oder teilweise untervermietest, kannst du als Hauptmieter von deinem Untermieter ebenfalls eine Kaution verlangen. In diesem Fall bist du selbst der Vermieter im rechtlichen Sinne. Die gesetzlichen Vorgaben zur Kautionshöhe gelten auch hier: maximal drei Nettokaltmieten.

Falls dein Vermieter versucht, die Kaution nachträglich zu erhöhen, solltest du zunächst in deinem Mietvertrag prüfen, ob es eine entsprechende Klausel in gibt. Wenn eine solche Klausel nicht existiert, bist du nicht verpflichtet, eine höhere Kaution in Nachhinein zu zahlen. In diesem Fall weist du deinen Vermieter höflich, aber bestimmt darauf hin, dass eine nachträgliche Erhöhung der Kaution ohne vertragliche Grundlage nicht zulässig ist.

Sollte es dennoch zu einer Auseinandersetzung kommen, ist es ratsam, rechtlichen Rat einzuholen, um deine Position zu stärken. Ein Fachanwalt für Mietrecht hilft dir dabei, deine Rechte durchzusetzen und unberechtigte Forderungen abzuwehren.

• Prüfe den Mietvertrag: Stelle sicher, dass du alle Klauseln bezüglich der Kaution genau kennst.
• Kenne deine Rechte: Der Vermieter darf die  Kaution  nachträglich nur dann erhöhen, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.
• Reagiere schriftlich: Sollte der Vermieter eine Erhöhung der Kaution verlangen, antworte schriftlich und weise auf die geltenden Regelungen hin.
• Rechtlicher Rat: Bei Unsicherheiten lohnt es sich, einen Fachanwalt für Mietrecht zu konsultieren.

Die gute Nachricht für Mieter ist, dass die Kaution in der Regel unverändert bleibt, auch wenn die Miete steigt. Ohne eine spezielle Klausel im Mietvertrag hat der Vermieter keine rechtliche Handhabe, die Kaution nachträglich zu erhöhen. Wenn du dir unsicher bist, lohnt es sich immer, den Mietvertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls rechtlichen Rat einzuholen. So bist du bestens gewappnet, falls dein Vermieter eine Erhöhung der Kaution fordern sollte.