Kaution bei möblierter Wohnung: Das sind die Regeln

Wer einen möblierten Mietvertrag unterschreibt, muss in den meisten Fällen auch eine Kaution hinterlegen. Sie dient dem Vermieter als Sicherheit für mögliche Schäden an Wohnung oder Mobiliar sowie für ausstehende Mietzahlungen. Gesetzlich ist die Kaution in Deutschland klar geregelt – egal ob die Wohnung möbliert oder unmöbliert vermietet wird. Für dich als Mieter ist es wichtig zu wissen, welche Höhe erlaubt ist, wann eine Rückzahlung erfolgen muss und in welchen Fällen der Vermieter Geld einbehalten darf.

Die Kaution – oft auch Mietkaution oder „Sicherheitsleistung“ genannt – ist eine Geldsumme, die du zu Beginn des Mietverhältnisses an den Vermieter zahlst. Sie ist nicht zu verwechseln mit einer Bürgschaft oder dem sogenannten „Bürgenvertrag“, bei dem eine dritte Person für Mietschulden haftet.

Die Kaution bleibt während der Mietzeit Eigentum des Mieters, muss aber vom Vermieter zinsbringend und getrennt vom eigenen Vermögen angelegt werden. Sie darf höchstens drei Monatskaltmieten betragen (§ 551 BGB). Dieser Höchstbetrag gilt sowohl für unmöblierte als auch für Möblierte Wohnungen – auch wenn zusätzliche Möbel und Einrichtungsgegenstände vorhanden sind.

Im Mietvertrag wird festgelegt, wie hoch die Kaution ist und wie sie gezahlt werden muss. Nach deutschem Recht gilt:

• Der Vermieter darf maximal drei Nettokaltmieten verlangen.
• Du darfst die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den nächsten Monatsmieten.
• Auch Kautionskonten oder Kautionsbürgschaften sind zulässig, sofern beide Parteien zustimmen.

Die Kaution ist kein frei verfügbares Vermögen des Vermieters. Er darf sie nur einsetzen, wenn bestimmte Ansprüche bestehen. Dazu gehören etwa:

• Schäden an der Wohnung oder den Möbeln, die über die normale Abnutzung hinausgehen
• offene Miet- oder Betriebskostenzahlungen
• fehlende Schönheitsreparaturen, soweit sie wirksam im Mietvertrag vereinbart sind
• Kosten für nicht beseitigte Mängel, die eindeutig dem Mieter zuzuordnen sind

Normale Gebrauchsspuren – etwa abgenutzte Teppiche oder leichte Kratzer – dürfen nicht von der Kaution abgezogen werden.

Nach Beendigung des Mietvertrags hat der Vermieter Zeit, die Kaution zu prüfen und eventuelle Ansprüche geltend zu machen. Einen festen gesetzlichen Zeitraum gibt es nicht, aber die Rechtsprechung sieht Folgendes vor:

• Grundsätzlich 3 bis 6 Monate Prüfungsfrist: Der Vermieter darf sich diese Zeit nehmen, um Betriebskosten oder Schäden abzurechnen.
• Teilrückzahlung: Wenn nur ein kleiner Teil der Kaution einbehalten wird (z. B. für Betriebskosten-Nachzahlungen), muss der Restbetrag zeitnah ausgezahlt werden.
• Endgültige Rückzahlung: Spätestens nach 6 Monaten muss die Abrechnung erfolgen, außer es liegen noch offene Forderungen vor.