Aktualisiert am 20.05.2026
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Der Vermieter muss die Mietkaution nach Ende des Mietverhältnisses zurückzahlen. Eine gesetzliche Frist existiert nicht – üblich sind 3 bis 6 Monate. Bestehen keine offenen Forderungen, sollte die Kaution spätestens nach der letzten Betriebskostenabrechnung zurückgezahlt sein. Der Anspruch des Mieters verjährt nach 3 Jahren.
Das Wichtigste zur Mietkaution Rückzahlung im Überblick
- Keine gesetzliche Frist: Das BGB sieht keine exakte Frist für die Rückzahlung vor.
- Übliche Praxis: 3 bis 6 Monate nach Mietende sind als Prüfungszeitraum anerkannt (§ 195 BGB i.V.m. §§ 535, 551 BGB).
- Einbehalt möglich: Schäden, Mietrückstände und offene Betriebskosten berechtigen zum Einbehalt.
- Verjährung: Der Rückzahlungsanspruch des Mieters verjährt nach 3 Jahren (§ 195 BGB).
- Zinspflicht: Der Vermieter muss die Kaution verzinst zurückgeben (§ 551 Abs. 3 BGB).
Inhaltsübersicht
- Darf der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen?
- FAQ: Mietkaution Rückzahlung
- Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen
- Verjährt der Anspruch des Mieters auf die Kaution?
- Was passiert mit der Mietkaution bei Vermieterwechsel?
- Vermieter bedient sich im laufenden Mietverhältnis aus der Kaution
Rückzahlung der Mietkaution im Zeitstrahl
Grafik: immowelt
Mustervorlage: Kautions-Rückforderung kostenlos herunterladen (PDF)
Tipp: Mieter sollten zu Mietbeginn eine schriftliche Bestätigung verlangen, auf welchem Konto und unter welcher Kontonummer die Kaution getrennt angelegt wurde.
Darf der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zugreifen?
Nein – grundsätzlich nicht. Die Kaution darf erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und vollständiger Rückgabe der Mietsache in Anspruch genommen werden.
Eine Ausnahme besteht nur, wenn der Vermieter einen vollstreckbaren gerichtlichen Titel (z. B. ein rechtskräftiges Urteil) gegen den Mieter erwirkt hat (§ 562b BGB analog). Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen, die dem Vermieter bereits während des Mietverhältnisses den Zugriff erlauben, sind nach BGH-Rechtsprechung in der Regel unwirksam (BGH, VIII ZR 36/12).
FAQ: Mietkaution Rückzahlung
Muss der Vermieter Zinsen auf die Kaution zahlen?
Ja. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution auf einem separaten Konto anzulegen und dem Mieter bei Rückzahlung die erwirtschafteten Zinsen auszuzahlen (§ 551 Abs. 3 BGB).
Darf der Vermieter eine Aufstockung der Kaution verlangen, wenn die Miete steigt?
Nein. Eine Nachforderung zur Aufstockung der Kaution aufgrund einer Mieterhöhung ist unzulässig. Die bei Mietbeginn vereinbarte Kautionshöhe bleibt während des gesamten Mietverhältnisses bestehen.
Kann der Mieter eine vorzeitige Rückzahlung der Kaution verlangen?
Nein. Vor Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein Anspruch auf Rückzahlung. Mieter müssen die volle Prüfungsfrist des Vermieters (bis zu 6 Monate nach Mietende) abwarten.
Kann die Mietkaution mit Forderungen aus einem früheren Mietverhältnis verrechnet werden?
Nein. Die Kaution darf ausschließlich mit Ansprüchen aus dem eigenen, aktuellen Mietverhältnis verrechnet werden (BGH, Az.: VIII ZR 36/12).
Kann die Kaution „abgewohnt" werden?
Nein. Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung und kann nicht mit ausstehenden Mietzahlungen verrechnet werden. Wer die Miete in den letzten Monaten nicht zahlt, riskiert eine Klage und den vollständigen Verlust der Kaution.
Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Der Vermieter darf die Mietkaution oder einen Teil davon einbehalten, wenn nach Ende des Mietverhältnisses noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Mängel an der Wohnung sollten Mieter und Vermieter in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten.
Folgende Kosten kann der Vermieter aus der einbehaltenen Mietkaution begleichen:
- Beschädigung der Wohnung.
- Unterlassene Renovierungsarbeiten beziehungsweise Schönheitsreparaturen.
- Mietrückstände, wenn ein Mieter nach Kündigung der Wohnung für die verbleibende Mietzeit die fällige Miete nicht mehr zahlt.
- Schadenersatz bei einer zu späten Rückgabe der Wohnung durch den Mieter. Endet das Mietverhältnis zum Beispiel Ende Juni, der Mieter gibt die Schlüssel aber erst im Juli zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung und gegebenenfalls weitergehende Schadensersatzansprüche geltend machen.
- Offene Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?
Sind Schönheitsreparaturen gemacht, offene Mietschulden beglichen und sind bereits mehr als 6 Monate vergangen, muss der Vermieter die Mietkaution auszahlen. Weigert er sich, können Mieter formlos schriftlich die Rückzahlung einfordern. Das Schreiben sollte diese Punkte enthalten:
- Enddatum des Mietverhältnisses
- Datum der Wohnungsübergabe mit Verweis auf das dabei erstellte Wohnungsübergabeprotokoll
- Die Höhe der gezahlten Mietkaution
- Frist, bis wann die Rückzahlung erfolgen soll. Zwei Wochen sind als Frist üblich.
- Angabe, auf welches Konto der Vermieter die Kautionsrückzahlung überweisen soll
- Hinweis darauf, dass bei ausbleibender Rückzahlung der Barkaution ein Anwalt hinzugezogen wird
Sollte der Vermieter sich weiterhin zur Zahlung weigern:
- Mahnung: In der Mahnung sollte der Vermieter erneut aufgefordert werden, die Kaution zurückzuzahlen.
- Mahnbescheid beantragen: Weigert sich der Vermieter noch immer zur Zahlung der Kaution, können Mieter beim Amtsgericht einen Mahnbescheid beantragen.
- Vollstreckungsbescheid für Pfändung: Mit Mahnbescheid kann ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden und der Mieter in der Regel die Kaution vom Vermieter pfänden lassen.
Verjährt der Anspruch des Mieters auf die Kaution?
Ja, der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt aber erst mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Sollte der Vermieter die Kaution wirklich nicht auszahlen, sollte der Mieter die Rückzahlung innerhalb der Verjährungsfrist geltend machen, um seine Rechte zu wahren.
Beispiel:
- Mietverhältnis endet am 31. Dezember 2023.
- Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ab 1. Januar 2024.
- Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2024.
- Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt am 31. Dezember 2027.
Die Verjährungsfrist kann durch verschiedene Umstände gehemmt oder unterbrochen werden. Hemmung bedeutet, dass die Verjährungsfrist für einen bestimmten Zeitraum nicht weiterläuft. Unterbrechung bedeutet, dass die Verjährungsfrist neu beginnt.
Hemmung der Verjährung:
Die Verjährung ist gehemmt, wenn:
- Der Mieter gegenüber dem Vermieter die Rückzahlung der Kaution schriftlich geltend macht.
- Der Vermieter gegenüber dem Mieter die Aufrechnung mit einer Forderung aus dem Mietverhältnis erklärt.
Unterbrechung der Verjährung, wenn:
- Der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution verklagt.
- Wenn der Vermieter dem Mieter ein Anerkenntnis über die Forderung ausstellt.
Was passiert mit der Mietkaution bei Vermieterwechsel?
Im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer in den Mietvertrag eintritt und auch alle Rechte und Pflichten daraus übernimmt. Dazu gehört auch die Mietkaution nach dem Auszug abzurechnen und auszuzahlen.
Was passiert beim Tod des Vermieters?
Auch beim Tod des Vermieters ist die Kaution vom Mieter sicher. Die Erben werden Rechtsnachfolger des verstorbenen Vermieters und übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.
Was passiert, wenn mein Vermieter insolvent ist?
Selbst bei einer Insolvenz des Vermieters muss der Mieter seine Kaution zurückerhalten. Der Vermieter ist deswegen verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).
Sollte der Vermieter insolvent gehen, fällt die Kaution zunächst automatisch an die Insolvenzmasse (§ 35 InsO). Der Mieter hat dann einen Insolvenzvorrang und kann seine Kaution als Insolvenzforderung anmelden (§ 535 InsO).
Daraus ergeben sich für den Mieter zwei Szenarien:
1. Kaution wurde wie gesetzlich geregelt getrennt angelegt:
Der Mieter hat ein Aussonderungsrecht und kann die Kaution direkt vom Insolvenzverwalter zurückfordern. Der Insolvenzverwalter muss die Kaution aus der Insolvenzmasse herauslösen und an den Mieter zurückgeben.
2. Kaution wurde fälschlicherweise nicht getrennt angelegt:
Der Mieter hat in diesem Fall nur eine Insolvenzforderung. Er bekommt die Kaution nur anteilig ausgezahlt, zusammen mit den anderen Gläubigern. Also auch andere Mieter, die ebenfalls ihre Kaution zurückfordern. Die Höhe der Auszahlung hängt dann von der Quote ab, die im Insolvenzverfahren an die Gläubiger verteilt wird.
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