Ratgeber

Mietkaution Rückzahlung: Fristen und Regeln

Die Mietkaution dient als Sicherheit für den Vermieter. Nach Ende des Mietverhältnisses muss er sie dem Mieter in der Regel zurückerstatten. Diese Rechte haben Mieter und Vermieter.

Wann muss der Vermieter die Mietkaution zurückzahlen

Der Mieter hat erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses Anspruch auf die Rückzahlung der Mietkaution mit Zinsen. Der Vermieter hat für die Abrechnung Zeit, bis die Kosten, die sich aus Schäden ergeben, beglichen sind. Eine gesetzliche Frist gibt es aber nicht. Erst nach 6 Monaten verjähren seine Ansprüche auf Schadenersatz, wenn Schäden in der Wohnung mit der Kaution beglichen werden sollen.

Wenn keine Mängel bei der Wohnungsübergabe entdeckt wurden, sollte die Kaution in der Regel spätestens nach der letzten Betriebskostenabrechnung zurückgezahlt werden. Danach kann der Mieter auf eine Mietkautionsabrechnung klagen. 

Mustervorlage: Rückzahlung der Mietkaution einfordern

Der Vermieter zahlt die Mietkaution nicht zurück? Fordere sie jetzt mit unserer kostenfreien Mustervorlage ein.

Jetzt Muster herunterladen

Wann darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Der Vermieter darf die Mietkaution oder einen Teil davon einbehalten, wenn nach Ende des Mietverhältnisses noch Ansprüche gegenüber dem Mieter bestehen. Mängel an der Wohnung sollten Mieter und Vermieter in einem Wohnungsübergabeprotokoll festhalten.

Folgende Kosten kann der Vermieter aus der einbehaltenen Mietkaution begleichen:

  • Beschädigung der Wohnung.
  • Unterlassene Renovierungsarbeiten beziehungsweise Schönheitsreparaturen.
  • Mietrückstände, wenn ein Mieter nach Kündigung der Wohnung für die verbleibende Mietzeit die fällige Miete nicht mehr zahlt.
  • Schadenersatz bei einer zu späten Rückgabe der Wohnung durch den Mieter. Endet das Mietverhältnis zum Beispiel Ende Juni, der Mieter gibt die Schlüssel aber erst im Juli zurück, kann der Vermieter eine Nutzungsentschädigung und gegebenenfalls weitergehende Schadensersatzansprüche geltend machen.
  • Offene Nebenkosten beziehungsweise Betriebskosten.

Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückzahlt?

Sind Schönheitsreparaturen gemacht, offene Mietschulden beglichen und sind bereits mehr als 6 Monate vergangen, muss der Vermieter die Mietkaution auszahlen. Weigert er sich, können Mieter formlos schriftlich die Rückzahlung einfordern. Das Schreiben sollte diese Punkte enthalten:

  • Enddatum des Mietverhältnisses
  • Datum der Wohnungsübergabe mit Verweis auf das dabei erstellte Wohnungsübergabeprotokoll
  • Die Höhe der gezahlten Mietkaution
  • Frist, bis wann die Rückzahlung erfolgen soll. Zwei Wochen sind als Frist üblich.
  • Angabe, auf welches Konto der Vermieter die Kautionsrückzahlung überweisen soll
  • Hinweis darauf, dass bei ausbleibender Rückzahlung der Barkaution ein Anwalt hinzugezogen wird

Sollte der Vermieter sich weiterhin zur Zahlung weigern:

  1. Mahnung: In der Mahnung sollte der Vermieter erneut aufgefordert werden, die Kaution zurückzuzahlen.
  2. Mahnbescheid beantragen: Weigert sich der Vermieter noch immer zur Zahlung der Kaution, können Mieter beim Amtsgericht einen Mahnbescheid beantragen.
  3. Vollstreckungsbescheid für Pfändung: Mit Mahnbescheid kann ein Vollstreckungsbescheid beantragt werden und der Mieter in der Regel die Kaution vom Vermieter pfänden lassen.

Muss der Vermieter einbehaltene Kaution nachweisen?

Der Vermieter muss dem Mieter die Gründe für den Einbehalt der Kaution schriftlich mitteilen. Er muss auch die Höhe des einbehaltenen Betrags angeben.

Kann der Mieter sich gegen die einbehaltene Kaution wehren?

Der Mieter hat das Recht, die Rückzahlung der Kaution zu verlangen, wenn die Forderungen des Vermieters nicht berechtigt sind.

Immobilienanzeige aufgeben

Finde erfolgreich Mieter oder Käufer für deine Immobilie über immowelt. Objekt- und Mietverwaltung in der Cloud. Sicher und DSGVO-konform. Überzeuge Dich vom Testsieger – Jetzt 45 Tage kostenlos testen. Jetzt Anzeige aufgeben

Verjährt der Anspruch des Mieters auf die Kaution?

Ja, der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution verjährt nach 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt aber erst mit dem Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist. Sollte der Vermieter die Kaution wirklich nicht auszahlen, sollte der Mieter die Rückzahlung innerhalb der Verjährungsfrist geltend machen, um seine Rechte zu wahren.

Beispiel:

  • Mietverhältnis endet am 31. Dezember 2023.
  • Anspruch auf Rückzahlung der Kaution ab 1. Januar 2024.
  • Verjährungsfrist beginnt am 31. Dezember 2024.
  • Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt am 31. Dezember 2027.

Die Verjährungsfrist kann durch verschiedene Umstände gehemmt oder unterbrochen werden. Hemmung bedeutet, dass die Verjährungsfrist für einen bestimmten Zeitraum nicht weiterläuft. Unterbrechung bedeutet, dass die Verjährungsfrist neu beginnt.

Hemmung der Verjährung:

Die Verjährung ist gehemmt, wenn:

  1. Der Mieter gegenüber dem Vermieter die Rückzahlung der Kaution schriftlich geltend macht.
  2. Der Vermieter gegenüber dem Mieter die Aufrechnung mit einer Forderung aus dem Mietverhältnis erklärt.

Unterbrechung der Verjährung, wenn:

  1. Der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung der Kaution verklagt.
  2. Wenn der Vermieter dem Mieter ein Anerkenntnis über die Forderung ausstellt.

Was passiert mit der Mietkaution bei Vermieterwechsel?

Im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass der neue Eigentümer in den Mietvertrag eintritt und auch alle Rechte und Pflichten daraus übernimmt. Dazu gehört auch die Mietkaution nach dem Auszug abzurechnen und auszuzahlen.

Was passiert beim Tod des Vermieters?

Auch beim Tod des Vermieters ist die Kaution vom Mieter sicher. Die Erben werden Rechtsnachfolger des verstorbenen Vermieters und übernehmen alle Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag.

Was passiert, wenn mein Vermieter insolvent ist?

Selbst bei einer Insolvenz des Vermieters muss der Mieter seine Kaution zurückerhalten. Der Vermieter ist deswegen verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen (§ 551 Abs. 3 BGB).

Sollte der Vermieter insolvent gehen, fällt die Kaution zunächst automatisch an die Insolvenzmasse (§ 35 InsO). Der Mieter hat dann einen Insolvenzvorrang und kann seine Kaution als Insolvenzforderung anmelden (§ 535 InsO).

Daraus ergeben sich für den Mieter zwei Szenarien:

1. Kaution wurde wie gesetzlich geregelt getrennt angelegt:

Der Mieter hat ein Aussonderungsrecht und kann die Kaution direkt vom Insolvenzverwalter zurückfordern. Der Insolvenzverwalter muss die Kaution aus der Insolvenzmasse herauslösen und an den Mieter zurückgeben.

2. Kaution wurde fälschlicherweise nicht getrennt angelegt:

Der Mieter hat in diesem Fall nur eine Insolvenzforderung. Er bekommt die Kaution nur anteilig ausgezahlt, zusammen mit den anderen Gläubigern. Also auch andere Mieter, die ebenfalls ihre Kaution zurückfordern. Die Höhe der Auszahlung hängt dann von der Quote ab, die im Insolvenzverfahren an die Gläubiger verteilt wird.

Der Vermieter muss den Mieter immer über die Inanspruchnahme der Kaution informieren und ihm die Gründe dafür darlegen. Der Mieter hat das Recht, gegen die Inanspruchnahme der Kaution Widerspruch einzulegen und rechtliche Schritte einzuleiten.

Vermieter bedient sich im laufenden Mietverhältnis aus der Kaution

Im laufenden Mietverhältnis darf sich der Vermieter grundsätzlich nicht aus der Kaution bedienen. Sie darf erst nach Beendigung des Mietverhältnisses und vollständiger Rückgabe der Mietsache in Anspruch genommen werden.

Ausnahmen:

  • Gerichtliche Entscheidung: Wenn der Vermieter einen gerichtlichen Titel gegen den Mieter hat, kann er die Kaution pfänden lassen.
  • Vereinbarung im Mietvertrag: Wenn im Mietvertrag eine wirksame Klausel vereinbart wurde, die dem Vermieter die Möglichkeit einräumt, sich bei bestimmten Ereignissen (z.B. Zahlungsverzug) aus der Kaution zu bedienen.
  • Gefahr für die Mietsache: Wenn der Mieter die Mietsache gefährdet, kann der Vermieter die Kaution zur Abwendung des Schadens verwenden.

FAQ: Mietkaution Rückzahlung

Darf der Vermieter eine Aufstockung der Kaution verlangen, wenn die Miete steigt?

Nein, der Vermieter darf keine Aufstockung der Kaution verlangen, wenn die Miete steigt.

Muss der Vermieter über Anlage und Zinsen aufklären?

Ja, der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter über die Anlage und Zinsen der Kaution aufzuklären (§ 551 Abs. 3 BGB).

Wer zahlt meine Kaution bei einer Bürgschaft zurück?

Wenn Mieter eine Mietkautionsbürgschaft eingegangen sind, bekommen sie kein Geld zurück.

Kann der Mieter eine vorzeitige Rückzahlung der Kaution verlangen?

Mieter haben grundsätzlich keinen Anspruch auf eine vorzeitige Rückzahlung der Kaution. Die Frist zur Kautionsrückzahlung dauert bis zu 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses.

Was ist, wenn die Kaution mit Schäden vom Vormieter verrechnet wird?

Die Mietkaution darf nur mit Ansprüchen verrechnet werden, die aus dem eigenen Mietverhältnis herrühren (BGA, Az.: VIII ZR 36/12). In besagtem Fall wollte ein Vermieter die Mietkaution mit einer Forderung aus einem früheren Mietverhältnis verrechnen.

Übernimmt das Jobcenter die Mietkaution?

Das Jobcenter kann die Kaution übernehmen, wenn der Mieter im Sinne des SGB II bedürftig ist.

Kann die Mietkaution abgewohnt werden?

Nein. Die Mietsicherheit dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters. Nach der Kündigung mit Frist von 3 Monaten muss die Miete weiter gezahlt werden. Schlimmstenfalls kann der Vermieter wegen der Nichtzahlung der Miete den Mieter verklagen.Nein. Die Mietsicherheit dient der Sicherung von Ansprüchen des Vermieters. Nach der Kündigung mit Frist von 3 Monaten muss die Miete weiter gezahlt werden. Schlimmstenfalls kann der Vermieter wegen der Nichtzahlung der Miete den Mieter verklagen.

(3)
5 von 5 Sternen
5 Sterne
 
3
4 Sterne
 
0
3 Sterne
 
0
2 Sterne
 
0
1 Stern
 
0
Deine Bewertung:

Seite weiterleiten

Artikel drucken

War dieser Artikel hilfreich?

Ähnliche Artikel

Staffelmietvertrag, Geldbeutel, der offen ist und Geldscheine enthält, Foto: micmacpics / stock.adobe.com

Staffelmietvertrag: Mieterhöhungen von Anfang an festlegen

Weiterlesen →

Kappungsgrenze, Wohnhochhaus in Berlin, Foto: Tom Bayer / stock.adobe.com

Kappungsgrenze bei Mieterhöhung – alles, was du wissen musst

Weiterlesen →

Eigenbedarfskündigung, Mann sitzt an einem Laptop, Foto: opolja / stock.adobe.com

Eigenbedarfskündigung: So sollten Vermieter vorgehen

Weiterlesen →

Neuen Kommentar schreiben

immowelt Redaktionskodex

Die immowelt Redaktion verfügt über ein breites Immobilienwissen und bietet den Lesern sorgfältig recherchierte Informationen in hilfreichen Ratgebertexten. Der Anspruch der immowelt Experten ist es, komplexe Sachverhalte möglichst einfach wiederzugeben. Sämtliche Inhalte werden regelmäßig überprüft und verlässlich aktualisiert. Die immowelt Redaktion kann und darf keine rechtsgültige Beratung leisten. Für rechtsverbindliche Auskünfte empfehlen wir stets den Rat eines Fachanwalts, Eigentümer- oder Mieterverbands einzuholen.

Hier geht es zu unserem Impressum, den Allgemeinen Geschäftsbedingungen, den Hinweisen zum Datenschutz und nutzungsbasierter Online-Werbung.