Garagenmietvertrag: Auf diese Vertragsdetails kommt es an

In vielen Fällen kannst du zusätzlich zur Wohnung auch gleich noch eine Garage, einen Tiefgaragenstellplatz oder einen Parkplatz anmieten.

Rechtlich macht es einen Unterschied, ob die Garage zusammen mit der Wohnung oder vollkommen unabhängig davon mit einem eigenständigen Garagenmietvertrag vermietet wird.

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Mietest du Wohnung und Garage gemeinsam, hast aber gar kein Auto? Dann ist unter Umständen eine Untervermietung möglich – allerdings nur mit Erlaubnis des Vermieters (§ 540 BGB).

In dieser Konstellation sind du als Hauptmieter und der entsprechende Untermieter die Vertragspartner und nicht der Eigentümer. Stimmt der Vermieter der Untervermietung zu, kannst du den Preis bestimmen, den du vom Untervermieter bekommst. Sind Wohnung und Garage mit einem gemeinsamen Vertrag vermietet, kannst du allerdings nicht von einem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn der Vermieter der Untervermietung der Garage widerspricht.

Wichtig: Endet das Hauptmietverhältnis, läuft der Untermietvertrag hypothetisch weiter. Der Eigentümer hat nach Ende des Hauptmietverhältnisses allerdings einen Räumungsanspruch. Wer also als Mieter einer Wohnung mit Garage den Hauptmietvertrag kündigt, sollte auch rechtzeitig dem Untermieter der Garage kündigen. Denn der Eigentümer könnte den Untervermieter auf Räumung verklagen, wenn der Untermieter die Garage weiternutzt. Deshalb solltest du im Untermietvertrag für beide Parteien eine eher kurze Kündigungsfrist vereinbaren.

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Gibt es für Wohnung und Abstellplatz separate Verträge, kannst du Garage oder Stellplatz in der Regel unabhängig von der Wohnung kündigen. Laut Bundesgerichtshof ist bei separat geschlossenen Verträgen normalerweise davon auszugehen, dass rechtlich selbstständige Verträge geschlossen wurden (Az.: VIII ZR 251/10 BGH).

Du hast als Mieter also den Vorteil, dass du relativ schnell den Garagenmietvertrag kündigen kannst, wenn du den Abstellplatz nicht mehr benötigst. Allerdings gilt dies auch für den Vermieter. Der Vermieter kann den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen mit der gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten Frist ebenfalls kündigen, sofern es keine abweichende vertragliche Vereinbarung gibt.

Wenn die Garage unabhängig von einer Wohnung vermietet wird, gelten die Kündigungsfristen gemäß § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB. Das bedeutet, dass die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erfolgt. Du darfst im Mietvertrag allerdings auch eine deutlich kürzere Frist vereinbart werden, die dann für beide Seiten gilt.

Sind Wohnung und Garage oder Stellplatz mit einem einheitlichen Vertrag vermietet worden, so sind Instandhaltungsarbeiten grundsätzlich Sache des Vermieters. Ob Schönheitsreparaturen in der Garage – also zum Beispiel das Streichen der Garagenwände – bei einem solchen verbundenen Vertrag per Vertragsklausel auf den Mieter übertragen werden können, ist höchstrichterlich noch nicht in einem konkreten Fall entschieden worden.

Wurde ein separater Garagenmietvertrag abgeschlossen, kommen nicht die gesetzlichen Regelungen des Wohnraummietrechts, sondern die des allgemeinen Mietrechts zur Anwendung, das zum Beispiel auch für Gewerbemietverträge gilt und eine freiere Vertragsgestaltung erlaubt.

Grundsätzlich lautet aber auch hier die gesetzliche Regelung, dass der Vermieter für alle Instandsetzungsarbeiten beim Wohnung renovieren zuständig ist. Über eine Mietvertragsklausel könnten bestimmte Schönheitsreparaturen unter Umständen allerdings doch auf dich als Mieter übertragen werden.

Zwar gibt es auch hier noch keine konkrete BGH-Rechtsprechung, die sich auf Schönheitsreparaturen in der Garage bezieht und klare Regeln setzt. Doch grundsätzlich hat der BGH entschieden, dass Formularklauseln zu Schönheitsreparaturen auch in Nicht-Wohnraummietverträgen innerhalb enger Grenzen zulässig sind. Für individuell ausgehandelte Vertragsklauseln gilt aber in aller Regel: Vertrag ist Vertrag.

Anders als bei Wohnraummietverträgen ist auch der private Vermieter bei separaten Garagenvermietungen verpflichtet, Umsatzsteuer zu zahlen. Das gilt nicht, wenn Wohnungs- und Garagenmietvertrag eine Einheit bilden.

Der Vermieter kann jedoch unter die Kleinunternehmerregelung fallen, sofern sein Umsatz im vorangegangenen Kalenderjahr 25.000 € nicht überschritten hat und im laufenden Jahr 100.000 € nicht übersteigt. In diesem Fall fällt keine Umsatzsteuer an.

Vermietet der private Vermieter in der irrigen Annahme, dass keine Umsatzsteuerpflicht besteht für eine Garage, kann er später die Steuer nicht von dir als Mieter einfordern, wenn der Fiskus diese von ihm einfordert. Gegenüber Endverbrauchern müssen immer Endpreise angegeben werden.

Als Mieter haftest du für Schäden, die du selbst verursacht hast. Wenn beispielsweise ein Ölfleck wegen eines Marderbisses den Garagenboden beschädigt, musst du auch ohne persönliches Verschulden haften. Keine Haftung besteht allerdings für Verschlechterungen, die im Zeitverlauf durch vertragsgemäßen Gebrauch der Garage entstehen – Verschleiß ist Sache des Vermieters.