Aktualisiert am 23.10.2025
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Beim Kauf oder Bau eines Neubaus können Eigentümer von steuerlichen Vorteilen profitieren – vorausgesetzt, die Immobilie wird vermietet. Eine zentrale Rolle spielt dabei die sogenannte Abschreibung (AfA). Wie hoch die Steuerersparnis durch die Neubau-AfA ausfallen kann, zeigt unsere Beispielrechnung.
Mit Neubau-AfA Steuern sparen – So geht’s
Mit der AfA (Absetzung für Abnutzung) können Vermieter die Anschaffungskosten ihrer Immobilie über mehrere Jahre verteilt von der Steuer absetzen. Das gilt auch für Neubauten. Dabei stehen aktuell drei Abschreibungsmodelle zur Verfügung:
- Die lineare AfA: Hier wird jährlich ein gleichbleibender Prozentsatz abgeschrieben – bei Neubauten in der Regel 3 % der Baukosten pro Jahr über 33 Jahre.
- Die degressive AfA: Seit Oktober 2023 ist für bestimmte Neubauten wieder die degressive Abschreibung erlaubt. In den ersten 6 Jahren können jeweils 5 % der Restkosten steuerlich geltend gemacht werden (§ 7 Abs. 5a EStG).
- Sonderabschreibung nach § 7b EStG: Unter bestimmten Voraussetzungen können zusätzlich zur regulären AfA bis zu 20 % der Herstellungskosten innerhalb von 4 Jahren steuerlich geltend gemacht werden.
Welche Variante genutzt werden kann, hängt von Faktoren wie Baujahr, Baukosten, Energieeffizienz und Förderfähigkeit ab. Wichtig: Nur vermietete Neubauten sind abschreibungsfähig. Das Grundstück selbst ist dabei nicht abschreibbar.
Alle Angaben zur AfA sind beispielhaft und vereinfacht dargestellt. Eine individuelle steuerliche Beratung wird empfohlen.
Neubau-AfA: Beispielrechnung für die Abschreibung
Ein Neubau wird für 300.000 Euro errichtet (reine Baukosten, ohne Grundstück). Die Immobilie wird ab dem Jahr der Fertigstellung vermietet. Wie wirkt sich die AfA auf die Steuerlast aus?
- 3 % von 300.000 Euro = 9.000 Euro jährlich
- Über 33 Jahre hinweg können insgesamt 297.000 Euro abgeschrieben werden
- Jahr 1: 5 % von 300.000 Euro = 15.000 Euro
- Jahr 2: 5 % von 285.000 Euro (Restwert) = 14.250 Euro
- Jahr 3: 5 % von 270.750 Euro = 13.537,50 Euro
- usw.
Nach 6 Jahren sind über 75.000 Euro abgeschrieben. Danach kann zur linearen AfA mit 3 % gewechselt werden (bei entsprechender Restnutzungsdauer). Im Vergleich zur linearen Abschreibung ergibt sich in den ersten Jahren eine deutlich höhere Steuerersparnis.
Lesetipp:
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Was darf steuerlich abgesetzt werden?
Eigentümer, die ihren Neubau vermieten, können zahlreiche Kosten steuerlich geltend machen:
- Abschreibung Immobilie (AfA)
- Finanzierungskosten (z. B. Zinsen)
- Werbungskosten (z. B. Maklergebühren, Inseratskosten)
- Instandhaltung und Verwaltung
- Fahrtkosten zur Mietimmobilie
- Steuerberatungskosten
Wichtig zu wissen: Nur die reinen Baukosten können abgeschrieben werden. Der Grundstücksanteil ist nicht abschreibbar. In der Praxis empfiehlt sich eine Aufteilung des Kaufpreises in Gebäude- und Grundstücksanteil, z. B. über ein Sachverständigengutachten.
FAQ zur Neubau-AfA
Wie hoch ist die AfA bei Neubauten ab 2023?
- Bei Neubauten ab 2023 kann die AfA abhängig von Bauantrag und Fertigstellung bis zu 5 % jährlich in den ersten 6 Jahren betragen (degressive AfA).
- Alternativ: 3 % bei linearer AfA über 33 Jahre.
Wann gilt die degressive AfA für Neubauten?
- Wenn der Bauantrag nach dem 30. September 2023 gestellt wurde
- Fertigstellung des Gebäudes bis spätestens 31. Dezember 2029
- Immobilie wird dauerhaft vermietet
Was ist der Unterschied zwischen linearer und degressiver AfA?
- Lineare AfA: Gleichbleibende Abschreibung (z. B. 3 % p. a.)
- Degressive AfA: Höhere Abschreibung zu Beginn (5 % auf Restwert), sinkend über 6 Jahre
- Degressive AfA ermöglicht schnellere Steuerersparnis
Kann ich Sonderabschreibungen zusätzlich zur AfA nutzen?
- Ja, bei Erfüllung der Voraussetzungen kann die Sonderabschreibung nach § 7b EStG zusätzlich zur regulären AfA genutzt werden.
Welche Voraussetzungen gelten für die 5%-AfA nach § 7 Abs. 5a EStG?
- Bauantrag nach dem 30.09.2023
- Fertigstellung spätestens bis Ende 2029
- Vermietung der Immobilie
- Nur Neubauten, keine Sanierungen
Kann ich von degressiver auf lineare AfA wechseln?
- Ja, nach 6 Jahren ist ein Wechsel zur linearen AfA möglich
- Der Wechsel erfolgt auf den verbleibenden Restwert
Wie hoch ist die maximale Abschreibung bei Neubauprojekten?
Für Neubauprojekte ist eine Kombination aus Sonderabschreibung (bis zu 20 %) und degressiver AfA (5 % p. a. für 6 Jahre) möglich. Theoretisch können so in wenigen Jahren über 50 % der Baukosten steuerlich geltend gemacht werden.
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