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Immobilien zur Kapitalanlage: Möglichkeiten, Finanzierungstipps, Aussichten

Die Immobilie als renditestarke Kapitalanlage hat in den letzten Jahren wieder an Bedeutung gewonnen. Die Folge: Steigende Preise, steigende Mieten. Für Geldanleger stellt sich deshalb die Frage: Lohnt sich das noch? Die Antwort: Erstaunlich oft ja. Denn nicht nur die niedrigen Zinsen, sondern auch die langfristig guten Aussichten gerade in den großen Metropolen dürften auch in Zukunft für eine gute Rendite sorgen. Besonders Pflegeimmobilien, Studentenappartements oder Denkmalschutzobjekte versprechen nachhaltige Gewinne.

Die Immobilie als Geldanlage bietet gegenüber anderen Anlageformen handfeste Vorteile. So ist eine Immobilie inflationsfest – eine hohe Geldentwertung kann ihr nichts anhaben.

Vorteile der Immobilie zur Geldanlage

Gerade in Städten mit aufblühender Wirtschaft darf auch in den kommenden Jahren von Wertsteigerungen ausgegangen werden. Neben den Mieteinnahmen ist dann noch ein zusätzlicher Vermögenszuwachs zu verzeichnen. Doch das ist nicht alles: Anleger profitieren zusätzlich von Steuervorteilen: Das ist zum einen die Absetzung für Abnutzung (AfA), zum anderen kann der Käufer einer Kapitalanlage auch die Zinsen für Immobiliendarlehen sowie laufende Aufwendungen, zum Beispiel für Instandhaltung und Instandsetzung der Immobilie steuerlich geltend machen:

Vielfältige Möglichkeiten für die Immobilie als Geldanlage

Doch bevor es ans Geld vermehren mit Immobilien geht, sollten sich Investoren genau Gedanken darüber machen, in welche Art von Immobilie investiert werden soll. Der Immobilienmarkt bietet dabei viele Möglichkeiten.

Direkte Investition

Eigentumswohnungen oder Mehrfamilienhäuser

Für Investoren, die bisher noch wenig Erfahrung am Immobilienmarkt haben, bietet sich als Kapitalanlage der Erwerb einer Eigentumswohnung zur Vermietung an. Die Höhe der Investition ist im Vergleich zum Kauf größerer Objekte meist noch überschaubar und Eigentumswohnungen in einem größeren Mehrfamilienhaus oder einer Wohnanlage werden üblicherweise von einer professionellen Hausverwaltung betreut. Eigentumswohnungen in Städten sind zudem in der Regel leicht zu vermieten.

Wer eine Nummer größer investieren will, erwirbt ein Mehrfamilienhaus. Vorteil: Streitigkeiten mit anderen Eigentümern, wie sie bisweilen bei Wohneigentumsanlagen vorkommen, sind nicht zu befürchten. Auch ist das sogenannte Klumpenrisiko geringer: Fällt die Mietzahlung für eine Wohneinheit aus, fällt dies durch die Zahlungseingänge für die anderen Einheiten nicht so stark ins Gewicht wie bei einer einzelnen Eigentumswohnung.

Gewerbeimmobilien

Ganz gleich, ob es sich um Büros, Logistikobjekte, Geschäfte, Hallen oder Gastro-Objekte handelt: Die Investition in eine Gewerbeimmobilie ist eher etwas für erfahrene Kapitalanleger. Miet- und pachtrechtlich gibt es Unterschiede zum Wohnraummietrecht und die Anforderungen der professionellen Mieter sind üblicherweise auch andere als die von Wohnungsmietern. Dafür locken Gewerbeimmobilien oft mit guten Renditen.

Denkmalgeschützte Immobilien

Wer in eine denkmalgeschützte Immobilie als Kapitalanlage investiert, profitiert nicht nur von Mieteinnahmen, sondern auch von hohen steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten: Die Kosten der Modernisierung einer Denkmal-Immobilie können acht Jahre lang mit jeweils neun und vier weitere Jahre lang mit jeweils sieben Prozent steuerlich geltend gemacht werden. Die Denkmalimmobilie ist deshalb vor allem für jene interessant, die ihre Steuerlast deutlich drücken wollen.

Hier lesen Sie, wie sie mit der Denkmal-Immobilie Steuern sparen können.

Studentenappartements

Wohnraum für Studenten ist knapp. Kleine Studentenappartements in den Uni-Städten sind deshalb gut vermietbar und eignen sich hervorragend als Kapitalanlage. Moderne Studentenappartements sind oft möblierte Micro-Appartements in größeren Wohnanlagen, die den Mietern zusätzliche Services bieten.

Pflegeimmobilien

Die Deutschen werden immer älter und damit steigt auch der Bedarf an Immobilien, die auf die besonderen Bedürfnisse älterer Menschen Rücksicht nehmen. Oft müssen sich die Käufer solcher Pflegeimmobilien um nichts kümmern, weil sie ihre Pflegeimmobilie langfristig an einen Betreiber vermieten können.

Indirekte Investition

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds sind ähnlich wie Aktienfonds: Anleger kaufen Anteile solcher Fonds, die in der Regel in eine Vielzahl von Immobilien – meist Gewerbeimmobilien – investieren. Ein Einstieg ist schon mit kleinen Summen möglich. Ganz offen sind die offenen Fonds aber nicht: Seit einer Gesetzesänderung können Anleger ihre Anteile nicht mehr jederzeit wiederverkaufen, sondern haben Mindesthaltefristen und eine Rückgabekündigungsfrist von einem Jahr.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Fonds richten sich nur an eine begrenzte Zahl von Anlegern, oft wird nur in ein einzelnes Objekt investiert. Die Laufzeit des Fonds ist schon vorab festgelegt, oft sind es zehn oder noch mehr Jahre. Während dieser Zeit kann der Anleger seine Anteile nicht an den Initiator zurückgeben. Ein vorzeitiger Verkauf ist bestenfalls auf bestimmten Handelsplattformen möglich – sofern sich denn ein Käufer findet. In der Regel ist eine vier- oder fünfstellige Mindestinvestition nötig.

Crowdfunding

Eine noch recht neue Kapitalanlage-Idee ist das Crowdfunding, das es seit einiger Zeit auch im Immobilienbereich gibt: Dabei investiert der Anleger nicht direkt in renditestarke Immobilien, sondern beteiligt sich an der Vorfinanzierung von Bauträgerobjekten, oft Eigentumswohnanlagen. Die Mindestanlagesummen belaufen sich je nach Anbieter oft auf 100 bis 500 Euro. Die Laufzeiten solcher Investments betragen meist maximal zwei Jahre – bis die Wohnungen verkauft sind. Anleger können bei diesem Modell mit einer Verzinsung von fünf bis sieben Prozent jährlich rechnen. Ein Risiko besteht allerdings: eine Bauträgerpleite. Da die Anlegergelder nur nachrangig besichert sind, droht bei einer Bauträgerinsolvenz schlimmstenfalls ein Totalverlust.

Immobilienaktien

Immobilienaktiengesellschaften sind börsennotierte Firmen, die in Immobilien investieren und die Gewinne meist in Form einer Dividende an die Anleger ausschütten. Eine Sonderform ist ein sogenannter REIT (Real Estate Investment Trust). REITs  müssen 90 Prozent ihres Gewinns als Dividende an die Anleger ausschütten und sind dafür steuerbefreit. Die Besteuerung erfolgt bei den Aktionären in Form der Kapitalertragsteuer: Das sind pauschal 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Suche nach der passenden Immobilie: Wie vorgehen?

Wer nach einer Immobilie zur Geldanlage sucht, steht zunächst vor der Frage, ob er die Dienste eines Maklers in Anspruch nehmen oder selbst suchen will. Der Kauf mit einem professionellen Makler kostet zwar Geld, dafür kennt sich der Profi in seinem Gebiet aus und unterstützt den Käufer in allen Belangen.

Eine weitere Möglichkeit, an eine geeignete Kapitalanlage-Immobilie zu kommen, können Zwangsversteigerungen sein.

Grundsätzlich ist bei der Auswahl des geeigneten Objekts auf vieles zu achten. Ort, Lage und Zustand der Immobilie sind maßgeblich für die nachhaltige Profitabilität. So manches Schnäppchen mit Sanierungsstau kann sich später als Groschengrab erweisen.

Ist die Immobilie zu teuer oder passt der Preis? Das lässt sich mit einer professionellen Wertermittlung herausfinden. Für Kapitalanlage-Immobilien wird dabei in der Regel das Ertragswert-Verfahren angewandt.

Ist eine interessante Immobilie gefunden, gilt es, die wirtschaftliche Tragbarkeit eines Investments zu berechnen. Einen ersten groben Überblick bietet eine einfach zu berechnende Kennzahl: der Mietmultiplikator. Er sagt noch nichts über die tatsächliche Rendite aus, ist aber ein Kennwert um abzuschätzen, ob eine Immobilie tendenziell günstig oder teuer ist. Die Formel des Mietmultiplikators lautet: Kaufpreis / Jahreskaltmieten. Um die Nettorendite zu berechnen, müssen Käufer allerdings auch die Bewirtschaftungskosten und die Kaufnebenkosten berücksichtigen.

Die Formel:
Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Etwaige bald fällige Sanierungsmaßnahmen sollten dabei dem Kaufpreis der Kapitalanlage-Immobilie zugerechnet werden. Zudem ist es sinnvoll, vorsichtshalber eine Sicherheitsreserve einzuplanen, etwa wegen Mietausfällen.

Neben den Rentabilitätsberechnungen sollten Anleger aber auch die Langfrist-Perspektive im Blick behalten: Wie ist die Zukunftsprognose der Region – steigt oder sinkt die Bevölkerung und ist die Immobilie deshalb auch langfristig gut vermietbar?

Finanzierung der Kapitalanlage-Immobilie

In den meisten Fällen wird ein Immobilienerwerb überwiegend mit einem Bankkredit finanziert. Kapitalanleger sollten. bei der Auswahl ihres Finanzierungspartners dabei systematisch vorgehen und die Konditionen der Baufinanzierungsangebote genau vergleichen.

Der Klassiker unter den Baufinanzierungen ist das sogenannte Annuitätendarlehen, bei dem für einen festgelegten Zeitraum Zins- und Tilgungskonditionen festgeschrieben sind. Alternativ bieten sich auch andere Finanzierungsvarianten an, wie beispielsweise das Finanzieren mit Aktien oder Lebensversicherungen, das Bausparen oder Fremdwährungskredite. Ob solche Alternativen sinnvoll sind, hängt auch von der individuellen Risikobereitschaft ab und sollte vorab am besten mit dem Steuerberater besprochen werden.

Da die Zinsen seit längerer Zeit extrem niedrig sind, empfiehlt sich eine möglichst lange Zinsbindung von mindestens zehn, besser 15 Jahren. Dabei sollten Käufer, wenn möglich, eine hohe Tilgung vereinbaren. Denn das Zinsniveau könnte zum Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung bedeutend höher liegen, als das derzeit der Fall ist. Ist dann nur noch eine verhältnismäßig geringe Restschuld übrig, fiele ein höheres Zinsniveau weniger stark ins Gewicht.

Nach dem Kauf: Vermietung und Bewirtschaftung der Immobilie

Auch nach dem Kauf fallen bei Kapitalanlagen laufende Kosten an, die teilweise nicht auf den Mieter umgelegt werden können – etwa für die Hausverwaltung oder Renovierungsarbeiten. Diese Kosten sollten Käufer schon vor dem Erwerb in der Kalkulation berücksichtigen. Für später anfallende Renovierungsarbeiten sollten Eigentümer zudem Rückstellungen bilden.

Späterer Verkauf der Immobilie: Steuerfallen vermeiden

Nicht jeder, der in eine Immobilie als renditestarke Kapitalanlage investiert, will diese eine lange Zeit behalten. Manchmal spielen auch spekulative Aspekte wie die Aussicht auf eine baldige Wertsteigerung eine Rolle. Dabei ist aber zu beachten, dass bei einem Verkauf vor Ablauf von zehn Jahren der Gewinn voll zu versteuern ist. Wird die Immobilie länger gehalten, fällt dagegen keine Besteuerung der Gewinne an.

Zudem gibt es die Drei-Objekt-Regel: Werden mehr als drei Immobilien innerhalb eines Fünf-Jahres-Zeitraums erworben und wieder veräußert, geht der Fiskus in der Regel nicht mehr von privater Vermögensverwaltung sondern von einem gewerblichen Grundstückshandel aus. Die Folge: es wird auch Gewerbesteuer fällig. Die Drei-Objekt-Grenze ist nicht vollkommen starr: Findet der Fiskus Anhaltspunkte dafür, dass von Anfang an ein gewerblich geprägtes Motiv vorlag, kann gewerblicher Immobilienhandel auch bei weniger als drei Objekten und auch für einen längeren Zeitraum als fünf Jahre angenommen werden.

Fazit: Entwicklungen am Immobilienmarkt berücksichtigen

Grundsätzlich gilt: Wer sich über eine Immobilien-Investition Gedanken macht, sollte auch die aktuelle und mögliche künftige Entwicklung am Immobilienmarkt im Blick behalten: Denn manche ländlichen Regionen veröden – die Kaufpreise sind dort günstig, weil die langfristige Vermietbarkeit nicht gesichert erscheint. Seit einiger Zeit zeigt sich ein klarer Trend hin zur Stadt. Das hat zur Folge, dass Mieten und Immobilienpreise dort seit Jahren steigen. Mit einer kurzfristigen Trendumkehr ist eher nicht zu rechnen.