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Aktuelle Immobilien in Italien

Bruneck Wohnungen, Bruneck Wohnung kaufen

Geräumige Dachgeschosswohnung in ruhiger Lage

39031 Bruneck
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240.000 €
Kaufpreis
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Nals Wohnungen, Nals Wohnung kaufen

3-Zimmer Wohnung in hochwertiger Ausführung

39010 Nals
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320.000 €
Kaufpreis
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3
Zimmer
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toscolano maderno Wohnungen, toscolano maderno Wohnung kaufen

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25088 toscolano maderno, via cavour 2
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259.000 €
Kaufpreis
80 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
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Welschnofen Wohnungen, Welschnofen Wohnung kaufen

Duplexwohnung am Karerpass

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Wohnfläche (ca.)
4
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Bardolino Häuser, Bardolino Haus kaufen

Sehr schöne RH-Villetta mit Privatgarten und Seeblick vom OG im Hinterland von Bardolino

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Kaufpreis
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5
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Alle 6.490 Immobilien anzeigen

Immobilienkauf in Italien: Kaum Hindernisse, aber kompliziertes Steuersystem

Bella Italia – das Land in Stiefelform ist eines der beliebtesten Urlaubsziele der Deutschen. Und auch Immobilienkäufer zieht es in den Süden. Doch die Handhabung beim Eigentumswechsel einer Immobilie unterscheidet sich deutlich vom deutschen System.

Auslandsimmobilie Italien, Verona, Foto: xbrchx/fotolia.com
Bunte Fassaden und kleine Gassen – Verona ist ein Sinnbild für die typisch italienische Architektur. Foto: xbrchx/fotolia.com

Schon Johann Wolfgang Goethe war von Italien begeistert. Und bis heute ist diese Begeisterung unter den Deutschen für das Land im Süden Europas ungebrochen. „La dolce vita“ lockt nicht nur Urlauber – auch für Auswanderer ist Italien ein beliebtes Ziel. Doch beim Immobilienkauf in Italien gibt es einiges zu beachten, da sich der Weg zum Eigentum stark vom deutschen System unterscheidet.

Zahlen und Fakten

  • Italien ist 301,338 Quadratkilometer groß und hat etwa 60 Millionen Einwohner. Die Hauptstadt der parlamentarischen Republik ist Rom. Die Währung sind Euro.
  • Das Land ist in 20 Regionen aufgeteilt, diese untergliedern sich in insgesamt 107 Provinzen und Großstädte.
  • Innerhalb Italiens liegt der Kleinstaat San Marino sowie der Stadtstaat Vatikanstadt – Sitz des Papstes und Zentrum der römisch-katholischen Kirche.
  • Es gibt fünf Amtssprachen: Neben Italienisch, wird auch Deutsch in Südtirol, Französisch im Aostatal, Ladinisch im Grödnertal und Slowenisch im Friaul gesprochen. Daneben gibt es noch einige Minderheitssprachen, die zumindest unter besonderem Schutz der italienischen Verfassung stehen. Dazu gehören beispielsweise Kroatisch, Albanisch, Griechisch und das auf Sardinien gesprochene Sardisch.
  • Nachbarländer sind Frankreich, die Schweiz, Österreich und Slowenien.

Ob es Beschränkungen für Ausländer beim Immobilienkauf gibt, kommt ganz auf die Staatsangehörigkeit an. Denn in Italien gilt das Prinzip der sogenannten Gegenseitigkeit. Das heißt, wenn ein Italiener im Heimatland des Kaufwilligen problemlos eine Immobilie kaufen kann, dann ist es für jenen in Italien auch möglich. Für Deutsche bedeutet das allein durch die Angehörigkeit zur EU, dass sie den Italienern beim Immobilienerwerb gleichberechtigt sind. Dennoch ist der Immobilienkauf nicht auf die leichte Schulter zu nehmen.

Vor dem Immobilienkauf - wichtige Vorüberlegungen

Wer als Ausländer eine Immobilie in Italien kaufen will, hat meist ein Sprachproblem. Oftmals sind die fehlenden italienischen Sprachkenntnisse der größte Stolperstein beim Immobilienkauf. Kaufwillige sollten sich daher immer einen vertrauenswürdigen Übersetzer zur Seite nehmen.

Hinzu kommen einige Unterschiede zum deutschen Recht, auf die sich Deutsche einstellen müssen. Eine der grundlegendsten Differenzen ist, dass in Italien beim Immobilienkauf in der Regel ein Vorvertrag („contratto preliminare“) geschlossen wird. Bereits darin wird der Kaufpreis („prezzo di vendita“) festgeschrieben. Der Notar kommt in Italien auch zum Zuge, aber erst dann, wenn alle im Vorvertrag beschlossenen Voraussetzungen erfüllt sind. Zwar ist die Übertragung des Eigentums an den Notarkaufvertrag gekoppelt, dennoch spielt er im Vergleich zu Deutschland nur eine untergeordnete Rolle. Denn die wichtigen Details werden in der Regel schon im Vorvertrag nur zwischen Verkäufer und Käufer geklärt.

Ähnlich wie in Deutschland bietet es sich auch in Italien an, einen Makler anzuheuern. Dabei sollte die Wahl auf einen Makler fallen, der bei einer italienischen Handelskammer zugelassen ist. „Nur in der Handelskammer eingetragene Immobilienmakler dürfen beim Erwerb von Immobilien ihre vermittelnde Tätigkeit legal ausüben“, erklärt Rechtsanwalt Dr. Andreas Gruber. Der Immobilienrechtsexperte ist Partner der Anwaltskanzlei Preussler Gruber Partners (PGP) mit Sitzen in München, Innsbruck und Meran (Südtirol). „Letztendlich ist der Makler aber kein Vertreter des Käufers vor Ort, weshalb empfohlen wird, einen Rechtsexperten zur Prüfung aller Unterlagen und Verträge hinzuzuziehen.“

Auslansimmobilie Italien, Venedig, Foto: Lopez Robin/unsplash.com
Der Touristenmagnet Venedig hat auch eher unbekannte Ecken, die nicht so überlaufen sind. Foto: Lopez Robin/unsplash.com
Auslandsimmobilie Italien, Gardasee, Foto: Thomas Hecker/fotolia.com
Das frühere Fischerdorf Limone am Gardasee ist heute eine beliebte Touristenstadt. Foto: Thomas Hecker/fotolia.com

Zwei Möglichkeiten der Kaufpreisermittlung

Der italienische Gesetzgeber sieht zur Kaufpreisermittlung zwei Möglichkeiten. Nach Artikel 1537 C.C. kann sich der Kaufpreis nach Maß („vendita a misura“) unter Angabe der Quadratmeterzahl richten. Ist die tatsächliche Größe der Immobilie kleiner als im Kaufvertrag angegeben, hat der Käufer Anspruch auf Herabsetzung des Kaufpreises. Das gilt allerdings auch umgekehrt – ist die Immobilie größer muss der Käufer einen Aufpreis bezahlen. Sollte die Quadratmeterzahl aber mehr als fünf Prozent die Angabe im Kaufvertrag übersteigen, kann der Käufer vom Kauf zurücktreten.

Bei dieser Variante ist zudem zu beachten, dass es zwei unterschiedliche Wege der Angabe der Quadratmeterzahl gibt. Es können die „metri quadri commerciali“ (Quadratmeter kommerziell) oder „metri calpestabili“ (Meter begehbar) zur Anwendung kommen. Bei Ersterer können sowohl die Wände mit etwa zehn Prozent als auch die Flächen für Balkon, Terrasse oder Keller berücksichtigt werden. Damit wird die Wohnung größer dargestellt, als sie es tatsächlich ist. Hingegen werden bei den „metri calpastabili“ ausschließlich die tatsächlich begehbaren Quadratmeter angegeben. Diese Angabe stellt für Laien eine realistischere Größe dar. Daher sollte bei Prospekten über Immobilienangebote immer darauf geachtet werden, welche Art der Quadratmeterzahl angegeben wurde.

Die zweite Möglichkeit der Kaufpreisermittlung ergibt sich aus Artikel 1538 C.C. Dabei wird der Kaufpreis aufgrund der Gesamtheit der Immobilie einschließlich Zubehör („vendita a corpo“) vereinbart. Hierbei kann die Quadratmeterzahl unter Umständen außenvorgelassen werden. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass der Erwerber die Immobilie vorm Kauf besichtigt hat, daher über die tatsächliche Größe Bescheid weiß. Das Weglassen der Quadratmeterzahl kann zukünftige Auseinandersetzungen zwischen Käufer und Verkäufer vermeiden. In der Praxis findet diese Art der Kaufpreisermittlung öfter Anwendung.

Um herauszufinden, ob der angegebene Preis angemessen ist – also dem Marktwert der Immobilie entspricht – sollte der Interessent die Preise mit ähnlichen Immobilien vergleichen. Ein Preisvergleich gibt die notwendige Vorstellung über den ortsüblichen Marktpreis. Folgende Faktoren wirken sich auf den Preis aus:

  • handelt es sich um einen Alt- oder Neubau
  • Lage der Immobilie – ruhig, Lage am See, gute Aussicht etc.
  • Ausrichtung der Fenster
  • Infrastruktur
  • gehört ein Stellplatz fürs Auto dazu
  • hat das Gebäude einen Aufzug
  • wie wird die Immobilie beheizt – zentral oder autonom
  • gibt es Balkon oder Terrasse
  • Zustand der Wohnung
  • Schnitt der Wohnung

Um mit Makler und Verkäufer gut zu handeln, sollte sich der Käufer einigermaßen mit den Kaufpreisen auskennen. Ansonsten kann trotz hohem Preisnachlass durch den Verkäufer, die Immobilie noch immer weit über ihrem tatsächlichen Wert verkauft werden.

Achtung

Der Kaufpreis muss in komplett nachweisbarer Form gezahlt werden. Das bedeutet, es darf, um nicht gegen das italienische Geldwäschegesetz zu verstoßen, kein Betrag über 5.000 Euro bar gezahlt werden. Das gilt bereits für die Anzahlung, die ebenfalls nur per Scheck oder Überweisung erfolgen darf.

Der Käufer sollte sich rechtzeitig um die Zahlungsmodalitäten kümmern. Denn der Notar ist per Gesetz verpflichtet, alle Zahlungen minutiös im Detail in den Notarkaufvertrag einzuarbeiten. Ist der erforderliche bankbestätigte Scheck – der sogenannte „assegno circolare“ – beim Notartermin nicht vorhanden, kann keine Verbriefung stattfinden. Damit riskiert der Käufer vorvertragsbrüchig zu werden und somit seine Anzahlung zu verlieren.

Um das zu bewerkstelligen, muss ein ausländischer Käufer in Italien ein Konto anlegen und den vereinbarten Kaufpreis darauf überweisen. Danach muss er sicherstellen, dass die Bank rechtzeitig den benötigten Scheck ausstellt.

Eine wesentlich einfachere Art zu zahlen ist die Einzahlung auf ein Treuhandkonto des Notars. Das ist in Italien allerdings nicht so verbreitet, es muss also ein Notar gefunden werden, der diese Dienstleistung anbietet. Ist das der Fall, stellt der Notar selbst den assegno circolare aus beziehungsweise überweist vom Treuhandkonto auf das Konto des Verkäufers.

Möglich ist auch, dass die deutsche Hausbank des Käufers der italienischen Bank des Verkäufers die Kaufsumme überweist, allerdings unter der Bedingung, dass dieser Betrag erst dann ausgezahlt wird, nachdem der Notar dafür grünes Licht gegeben hat. Auch wenn diese länderübergreifenden Überweisungen möglich sind, so sind sie nicht einfach zu organisieren. In der Regel bestehen italienische Verkäufer auf den assegno circolare, also den bankbestätigten Scheck.

Achtung

In einigen Regionen Italiens stehen sehr viele renovierungsbedürftige Objekte zum Verkauf. Als Faustregel gilt dabei, etwa 100 Prozent des Kaufpreises sind zusätzlich für die Arbeiten an der Immobilie einzuplanen. So wird aus dem vermeintlichen Schnäppchen schnell eine enorme finanzielle Belastung.

Auslandsimmobilie Italien, Rom, Foto: Patrick_Schneider/unsplash.com
Rom – zwischen Hauptstadt-Trubel und Sehenswürdigkeiten. Hier der Blick von der Spanischen Treppe. Foto: Patrick_Schneider/unsplash.com

Ablauf des Immobilienkaufs

Allgemein lässt sich der Immobilienkauf in Italien in drei Stufen einteilen:

1. Kaufangebot

Wenn sich ein Interessent für die besichtigte Immobilie entschieden hat, gibt er ein unwiderrufliches – jedoch befristetes – Kaufangebot („impegnativa d’acquisto“) ab. In der Regel sind sich Verkäufer und Käufer in dem Moment bereits handelseinig, woraufhin eine Kaufabsichts-Erklärung vom Käufer aufgesetzt und dem Verkäufer übergeben wird. Manchmal wollen Makler oder Verkäufer bereits hier etwa ein Prozent des Kaufpreises als Anzahlung in Form eines Bankschecks. Beide Vertragsparteien unterschreiben diese impegnativa d’acquisto und verpflichten sich damit, einen Vorvertrag beziehungsweise Kaufvertrag abzuschließen. Ein Vorvertrag zum Vorvertrag? Klingt unsinnig, verhindert aber, dass der Verkäufer, sobald er das Kaufangebot annimmt, noch mit anderen Interessenten Verhandlungen führt. Allerdings erlangt die impegnativa d’acquisto erst mit dem Einlösen des Schecks ihre Gültigkeit. Das Angebot ist keine zwingende Pflicht, kann aber unter Umständen sinnvoll sein.

Der Käufer sollte am besten noch vor Abgabe des Kaufangebots, aber spätestens vor dem Vorvertrag einen Architekten oder Geometer zurate ziehen und das Objekt prüfen lassen. Denn mit dem Gesetzesdekret 78/2010 müssen die Angaben zur Immobilie genau mit denen in den Registern übereinstimmen. Stellt sich eine Abweichung erst später heraus, wird der Notar die Verbriefung des Kaufvertrages ablehnen. Unter Umständen ist dann die Anzahlung aus dem Vorvertrag verloren.

2. Vorvertrag

Der Vorvertrag ist in Italien keine gesetzliche Pflicht, wird aber in den meisten Fällen aufgrund seiner besonderen Bedeutung und Wichtigkeit von den Parteien gewollt und ist in der Regel auch zweckmäßig. „Der Vorvertrag verpflichtet die Parteien, bis zu einem bestimmten Datum den notariellen Kaufvertrag zu den bereits im Vorvertrag ausgehandelten Bedingungen abzuschließen“, erklärt Rechtsanwalt Gruber. Spätere Änderungen oder Ergänzungen sind nur mit Zustimmung beider Vertragsparteien möglich. Alternativ dazu gibt es auch eine einseitige Kaufverpflichtung, von der der Rechtsexperte aber abrät, da sie zu Ungunsten des Käufers geht.
In dem rechtsverbindlichen privatschriftlichen Vertrag stehen in der Regel sämtliche Vertragselemente, die auch der notarielle Kaufvertrag umfasst. Wesentliche Bestandteile sind:

  • Angaben zu den beiden Vertragsparteien – Name, Geburtsdatum, Geburtsort, Zivilstand, Güterstand, Beruf, Wohnort und die italienische Steuernummer, die Käufer bei italienischen Konsulaten in Deutschland kostenlos beantragen können
  • Beschreibung der Immobilie – Gemeinde, Anschrift, Lage, Stockwerk
  • gegebenenfalls eine Auflistung des in der Immobilie enthaltenen Mobiliars
  • Beschreibung eventuell noch vorhandener Baumängel und wie diese zu beheben sind
  • Kaufpreis und dessen Zahlungsmodalitäten
  • Höhe der Anzahlung („caparra“ oder „acconto“)
  • Zeitpunkt der Übergabe und deren Bedingungen
  • Vertragsstrafe im Falle der Überschreitung der Übergabefrist
  • beim Erwerb einer Eigentumswohnung die Bezugnahme auf die Kondominialsordnung (Satzung der Eigentümerschaft)
  • Regelung über die Kosten und Steuern, die im Zusammenhang mit dem Abschluss des Vertrages entstehen
  • Erklärung über Haftung und Garantien
  • Erklärung, dass keine alten Steuerschulden auf der Immobilie lasten und auch kein Recht Dritter – beispielsweise einer Bank – besteht

Darüber hinaus kann der Vorvertrag eine Vielzahl an Klauseln enthalten, die die Bedingungen für das Zustandekommen des Kaufvertrages festlegen. Beispielsweise wenn der Verkäufer das Versprechen gibt, bis zum tatsächlichen Kaufvertrag einen Anbau fertiggestellt zu haben oder die Elektrik zu erneuern. Wird diese Zusage nicht erfüllt, kann der Käufer auch ohne Vertragsstrafe vom notariellen Kaufvertrag absehen. Wegen der engen Bindung zum eigentlichen Hauptvertrag muss der Vorvertrag schriftlich vorliegen. Mündliche Vereinbarungen reichen in dem Falle nicht.

Vor Abschluss des Vorvertrages sollte der Käufer sich durch den Verkäufer möglichst bestätigen lassen, dass dieser wirklich der rechtmäßige Eigentümer der Immobilie ist. Das kann beispielsweise durch eine Kopie der Erwerbsurkunde oder durch einen Registerauszug geschehen.

Info

Es gibt die Möglichkeit, sich beim Abschluss des Vorvertrages beziehungsweise des Kaufvertrages vertreten zu lassen. Dafür wird eine schriftliche, italienische Vollmacht benötigt. Die Unterschrift des eigentlichen Käufers muss auf dieser Vollmacht jedoch nachgewiesen werden. Dies geschieht in der Regel durch einen deutschen Notar. Eine andere Möglichkeit wäre, die Unterschrift in einem italienischen Konsulat in Deutschland vorzunehmen. Der Vorteil dabei ist, dass die Beglaubigung gleich auf Italienisch verfasst wird und nicht noch kostenpflichtig übersetzt werden müsste.

Mit Abschluss des Vorvertrages kommt es in der Regel auch zu einer Anzahlung des vereinbarten Kaufpreises. Geregelt ist dies in den Artikeln 1385 und 1386 des Codice Civile (C.C.) – dem italienischen Bürgerlichen Gesetzbuch. Darin ist auch festgeschrieben, dass die Anzahlung im Falle eines Rücktrittes vom Vertrag dem Käufer verloren geht. Tritt der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen. Die Anzahlung beträgt in der Regel zwischen zehn und 30 Prozent des eigentlichen Kaufpreises.

Auslandsimmobilie Italien, Genua, Foto: Gregory Lee/fotolia.com
Boccadasse überzeugt mit Fischerdorf-Romantik und ist einer der Endpunkte der kilometerlangen Meeresuferpromenade von Genua. Foto: Gregory Lee/fotolia.com
Auslandsimmobilie Italien, Cannobio, Foto: Boris Stroujko/fotolia.com
Der alte Hafen in Cannobio liegt am westlichen Ufer des am Lago Maggiore. Der frühere Reichtum der Handelsstadt ist heute noch sichtbar. Foto: Boris Stroujko/fotolia.com

Eine weitere Besonderheit des Vorvertrages ist, dass dieser ins Liegenschaftsregister („registro immobiliare“) eingetragen werden kann und somit eine Registersperre zugunsten des Käufers besteht. Das schützt den Käufer davor, dass der Verkäufer die Immobilie doppelt und dreifach veräußert. Der Schutz der Eintragung des Vorvertrages ist ein Jahr lang gültig – insofern die Vertragspartner einen Termin für den Abschluss des Hauptvertrages festgelegt haben. Ohne diesen Termin gilt die Registersperre drei Jahre lang. Voraussetzung für die Eintragung ist, dass die Unterschrift bereits unter dem Vorvertrag von einem Notar beglaubigt wird. Wenn die Registersperre auch Vorteile bietet, so hat sie für den Käufer auch Nachteile im Gepäck: Es entstehen erhebliche Mehrkosten, wie höhere Steuern und höhere Notarkosten.

Achtung

In Italien muss grundsätzlich jede Art von Vertrag aus fiskalischen Gründen in einem Registerbüro („Ufficio del registro“) registriert werden. Die Registrierung hat zur Folge, dass eine einmalige Steuer fällig wird – entweder als fester Steuer oder aber prozentual, bezogen auf den Wert des Vertrages.

3. Notarieller Kaufvertrag

Meist ein bis zwei Wochen nach Abschluss des Vorvertrages kommt es zum Abschluss des eigentlichen Kaufvertrages („atto di compravendita“). Wie viel Zeit zwischen Vor- und Kaufvertrag verstreichen darf, das können die Parteien im Vorvertrag festlegen. In der Zwischenzeit können Käufer und Verkäufer alle nötigen Vorkehrungen treffen, die auf den notariellen Kaufvertrag abzielen. Bevor der abgeschlossen werden kann, müssen alle Vorvereinbarungen erfüllt sein. Ist das der Fall, kann der Kaufvertrag von einem Notar beurkundet werden. Im Unterschied zu Deutschland ist damit bereits die Übertragung des Eigentums vollzogen. Im deutschen Recht ist der Eigentumsübergang erst mit dem Eintrag ins Grundbuch abgeschlossen. Dieses gibt es in Italien aber bis auf wenige Ausnahmen gar nicht.

Ein wichtiges Element des Kaufvertrags sind die Baugenehmigungsdaten beziehungsweise die condono-edilizio-Angaben (Straferlass), bei denen es sich um ein in größeren Zeitabständen per Gesetz ermöglichter Erlass von Bausünden handelt. Fehlen diese Daten, ist der Vertrag nichtig (Art. 18 Gesetz Nr. 47). Den letzten Straferlass gab es im Jahr 2003. Zudem ist seit 2009 eine Wärmedämmungsbescheinigung („attestazione di certifiazione energetica“) notwendig. Ohne die Vorlage dieser Bescheinigung darf der Notar den Vertrag nicht beurkunden.

Der Kaufvertrag selbst muss nicht zwingend von einem Notar erstellt werden. Einzig zwingend vorgeschrieben ist die Beglaubigung der Echtheit der Unterschriften. In der Praxis ist es aber immer ratsam, einen Notar schon bei der Erstellung einzuschalten. Dieser haftet für sein Handeln, wenn er die ihm übertragene Aufgabe nicht mit der erforderlichen Sorgfalt durchgeführt hat. Damit ist sowohl dem Käufer als auch dem Verkäufer ein gewisses Maß an Sicherheit geboten.

Außerdem ist bei einer öffentlichen Beurkundung des Kaufvertrages der Notar von Amts wegen verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Vertragspartei, die kein Italienisch spricht, eine schriftliche Übersetzung in dessen Muttersprache bekommt. Zudem sind beim Abschluss des Kaufvertrages ein Dolmetscher sowie zwei Zeugen erforderlich. Wird der Käufer über eine Vollmacht von einem italienischen Rechtsanwalt vertreten, kann die Abwicklung auch ohne Übersetzung und Dolmetscher abgewickelt werden. Das spart nicht nur Zeit, sondern auch Kosten.

Info

Bis vor einigen Jahren war die sogenannte Unterverbriefung in italienischen Kaufverträgen keine Seltenheit. Bei einer Unterverbriefung wird im Kaufvertrag ein geringerer Kaufpreis angegeben, als tatsächlich gezahlt wird, um damit die Steuerlast zu senken. Dem schob die italienische Regierung 2005 mit der Einführung des Gesetzes Nr. 266 einen Riegel vor. Seit Inkrafttreten 2006 ist für die Besteuerung des Immobilienerwerbs lediglich der Katasterwert und nicht der tatsächliche Kaufpreis maßgebend. Dennoch wollen einige Verkäufer eine Unterverbriefung, um hohen Zahlungen wegen der Spekulations- beziehungsweise Wertzuwachssteuer zu entgehen. Kommt der Fiskus allerdings dahinter, drohen sowohl Verkäufer als auch Käufer saftige Steuernachzahlungen – einschließlich Zinsen und Bußgeld.

Auslandsimmobilie Italien, Sizilien, Foto: SeanPavonePhoto/fotolia.com
Cagliari ist die Hauptstadt Siziliens. Die mittelalterlichen Mauern sind ein Paradies für Geschichtsliebhaber. Foto: SeanPavonePhoto/fotolia.com
Auslandsimmobilie Italien, Neapel, Foto: pfeifferv/fotolia.com
Neapel ist die drittgrößte Stadt Italiens und nicht ganz so touristisch überlaufen wie Rom oder Venedig. Foto: pfeifferv/fotolia.com

Eintragung ins Liegenschaftsregister

In Italien wird der notarielle Kaufvertrag über eine Immobilie in verschiedenen Registern eingetragen. In der Regel übernimmt dies der Notar. Damit wird der Erwerb auch im Rechtsverkehr nach außen publik gemacht. Die Eintragung („trascrizione“) ist zwar gesetzlich vorgegeben, hat rechtlich gesehen aber nur noch einen deklaratorischen, also rechtsbekundenden, Charakter. Aber die Eintragungen in die Register bieten auch einen gewissen Schutz: Sollte der Verkäufer versuchen, die Immobilie ein weiteres Mal zu veräußern, verschafft es dem derzeitigen Besitzer das sogenannte Recht der Wirksamkeit gegenüber Dritten. Der Notar prüft vor der Beurkundung die lückenlose Eigentümerschaft der vergangenen 20 Jahre. Gibt es Unstimmigkeiten, wird der Kaufvertrag nicht beurkundet. Das heißt, ein betrügerischer zweiter Verkauf ist nicht möglich.

Info

Im Gegensatz zu Deutschland kann von jedermann Einsicht ins italienische Liegenschaftsregister genommen werden – auch ohne berechtigtes Interesse. Die Nachforschungen sind allerdings mit Kosten verbunden. Dabei gilt, je mehr Eintragungen für eine Immobilie vorliegen, desto teurer wird es, da jeder angezeigte Eintrag gesondert berechnet wird.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen dem italienischen Liegenschaftsregister und dem deutschen Grundbuch liegt in der Personenbezogenheit der Liegenschaftsregister und der Grundstücksbezogenheit des deutschen Systems. Eine weitere Besonderheit ist, dass das italienische Liegenschaftsregister auf drei Ebenen geführt wird. Es gibt das allgemeine Register („registri d’ordine“ oder „registri generali“), das Namensregister („rubriche dei cognomi“) sowie einzelne Unterregister nach Artikel 2679 C.C.

Ins allgemeine Register werden Rechtstitel – also rechtliche Ansprüche – eingetragen und mit einer Ordnungszahl, aus der sich die Rangfolge der Eintragung ergibt, versehen. Enthalten muss das Register den Tag der Antragsstellung, die Person, die den Antrag gestellt hat sowie die Person, für die die Eintragung vorgenommen werden soll – also den neuen Eigentümer. In diesem Register können sich Käufer vorab informieren, ob bereits andere Anträge für das von ihm zu erwerbende Grundstück bestehen. Da die Ordnungszahlen chronologisch vergeben werden, schützt das frühere Anträge vor späteren. Besteht schon ein Antrag, sollten die potenziellen Käufer den Verkäufer melden, da er betrügerisch handelt.

Das Namensregister ist alphabetisch angelegt und enthält die für die Einsichtnahme der eigentlichen Liegenschaftsregister notwendigen Angaben. Es gibt Auskunft darüber, wo im Zusammenhang mit dem Namen des Verkäufers Eintragungen vorhanden sind.

Die Unterregister werden nochmal in drei Kategorien unterschieden. Im Eintragungsregister („registro per le trascizioni“) sind die Kaufverträge bei Immobilienveräußerungen, der Nießbrauch – das befristete oder unbefristete Recht, eine fremde Immobilie zu nutzen – sowie die Dienstbarkeit – zum Beispiel ein Wegerecht – einzutragen. Aus dem Register „registro per le annotazioni“ können alle weiteren Anmerkungen wie anhängige Rechtsstreitigkeiten entnommen werden. Im dritten Unterregister werden die Hypotheken vermerkt. Das Registerverzeichnis teilt sich in zwei Spalten auf, wobei die erste Spalte alle Eintragungen zugunsten der Person enthält – zum Beispiel positive Dienstbarkeiten oder Grundstückerwerb. Die zweite Spalte informiert über bestehende Lasten der betreffenden Person.

Auslandsimmobilien Italien, Meran, Foto: LHJ PHOTO/fotolia.com
Meran in den Südtiroler Alpen ist besonders für seine Heilbäder und die Gebäude im Jugendstil bekannt. Vorteil für deutsche Käufer: Es wird deutsch gesprochen. Foto: LHJ PHOTO/fotolia.com

Deutschsprachige Regionen bilden Ausnahme

Eine Ausnahme bilden die ehemaligen österreichischen Regionen Norditaliens: Südtirol (Alto Adige), Trentino und Friaul-Julisch Venetien (Friuli-Venezia-Giulia). Dort gibt es wie in Deutschland ein Grundbuch und der Eigentumswechsel ist auch erst dann vollzogen, wenn die Eintragung im Grundbuch vonstattenging. Damit hat das Grundbuch dort im Gegensatz zum Liegenschaftsregister im Rest Italiens nicht nur eine deklaratorische Funktion. Jegliche Rechte rund um die Immobilie müssen im Grundbuch festgehalten werden.

Achtung

Vorsicht vor Schwarzbauten. Werden Baumaßnahmen an Immobilien anders als genehmigt- oder aber komplett ohne entsprechende Genehmigungen ausgeführt, oder werden diese erst nachträglich beantragt, so handelt es sich um einen Gesetzesverstoß, welcher mit diversen Sanktionen geahndet wird. Meist wird die Zahlung eines Bußgeldes fällig, es kann aber auch passieren, dass der Ursprungszustand der Immobilie wiederhergestellt werden muss. Das heißt, schlimmstenfalls droht der Abriss. „Ein Schwarzbau kann heute in Italien aber nicht mehr rechtsgültig gekauft werden, da der durchführende Notar auch sämtliche Baugenehmigungen beziehungsweise den Bausündenerlass prüfen muss“, gibt Rechtsanwalt Gruber Entwarnung. Komme es dennoch zu einem Kaufabschluss, kann dieser rückgängig gemacht werden.

Steuern und Gebühren

Aus steuerlichen Gründen und zu Zwecken der behördlichen Kontrolle muss der Grundstücks- beziehungsweise Immobilienkaufvertrag dem zuständigen Registeramt („ufficio del registro“) im jeweiligen Bezirk zur Eintragung angemeldet werden. Achtung! Die steuerliche Registrierung („registrazione“) ist etwas anderes als die Eintragung ins Liegenschaftsregister.

Der Antrag auf die steuerliche Registrierung muss innerhalb von 20 Tagen nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages gestellt werden. In der Regel wird dies vom zuständigen Notar automatisch übernommen. Wird die Frist überschritten, wird eine Geldstrafe fällig.

Die steuerliche Seite ist kein unerheblicher Aspekt beim Immobilienkauf. Sie sollte unbedingt schon vor Abschluss des Vorvertrages geklärt werden. Anders als in Deutschland muss sich in Italien der Steuerpflichtige selbst darum kümmern, dass der Staat die richtige Steuer in der richtigen Höhe und zur richtigen Zeit erhält. Zahlungsaufforderungen mit Fristsetzungen sind unüblich. Doch wer zu spät zahlt, muss mit Strafen rechnen.

Italienische Steuernummer beim Immobilienkauf zwingend

Für den Immobilienkauf in Italien ist eine italienische Steuernummer („codice fiscale“) zwingend. Unter Angabe dieser Nummer werden sämtliche steuerlichen Abgaben an den Staat entrichtet. Es handelt sich dabei um eine zusammengesetzte Nummer aus Ziffern und Buchstaben, die nach einem bestimmten System, unter anderem aus Geburtsdatum und den Initialen, ermittelt wird. Einmal ausgegeben, kann die Steuernummer nicht mehr geändert werden. Wurde ein Fehler gemacht, weil beispielsweise nicht der vollständige Name angegeben wurde, muss die Nummer korrigiert werden. Das ist in der Regel recht teuer, weil dazu ein Notartermin anberaumt werden muss. Die Nummer selbst ist beim ersten Ausstellen noch kostenfrei.

Die Steuernummer ist in der örtlichen Steuerbehörde („uffico d’imposte dirette“) oder dem örtlichen Finanzamt („agenzia delle entrate“) zu beantragen und wird je nach Größe der Gemeinde sofort oder binnen weniger Tage erteilt. Nötig dazu ist ein gültiger Ausweis oder Reisepass. Die Steuernummer kann auch im italienischen Konsulat in Deutschland beantragt werden. Dort kann es aber einige Wochen dauern, bis man die Nummer erhält.

Wenn ein Makler involviert ist, muss sie bereits beim Abschluss des Vorvertrages vorhanden sein. Denn der Makler ist verpflichtet, den Vorvertrag beim zuständigen Registerbüro registrieren zu lassen. Spätestens aber zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages muss die Steuernummer vorliegen. Ohne die Nummer kann der Kaufvertrag nicht verbrieft werden.

Diese Steuern werden beim Immobilienkauf in Italien fällig

Die einzelnen Steuern für den Erwerb und das Eigentum einer Immobilie in Italien sind davon abhängig, ob der Käufer seine erste Immobilie in Italien erwirbt und ob sie als Erstwohnsitz dienen soll. Die Steuern lassen sich laut Rechtsanwalt Andreas Gruber wie folgt unterteilen:

  • Registersteuer („imposta di registro“): Die Registersteuer ist die Hauptsteuer auf Immobilien. Anders als in Deutschland bei der Grunderwerbssteuer wird in Italien allerdings nicht der Kaufpreis als Grundlage genommen, sondern der Katasterwert, der meist unter dem Kaufpreis liegt. Für ausländische Käufer beträgt die Registersteuer zwei Prozent des Katasterwertes, wenn es sich um die erste Immobilie in Italien handelt und neun Prozent, sollte der Erstwohnungsbonus nicht greifen.
  • Katastersteuer („imposta catastale“): Die Katastersteuer wird in Höhe von einem Prozent des Katasterwertes bei einem Zweitwohnsitz fällig. Bei einem angemeldeten Erstwohnsitz entstehen unabhängig vom Wert Kosten in Höhe von 50 Euro, wenn der Verkäufer eine Privatperson ist und 200 Euro, wenn der Verkäufer ein Bauträger ist.
  • Hypothekensteuer („imposta ipotecaria“): Dem Käufer wird eine Steuer für die Eintragung für eine Hypothek auferlegt. Der Steuersatz beträgt zwei Prozent des Katasterwertes für Zweitwohnsitze, beim Erstwohnsitz wird ein Festbetrag von 50 Euro beziehungsweise 200 Euro fällig.
  • Mehrwertsteuer („imposta sul valore aggiunto“ - IVA): Mehrwertsteuer wird auf Neubauten verlangt. Wer einen Erstwohnsitz erwerben will, zahlt in dem Fall vier Prozent des Kaufpreises, bei einem Zweitwohnsitz werden zehn Prozent fällig. Handelt es sich um eine sogenannte Luxusimmobilie der Klasse A/1 im Landesregister beträgt die IVA sogar 22 Prozent.

In Italien werden Grundstücke und Immobilien nach Art, Lage und Wertigkeit differenziert. Diese dienen vor allem der steuerlichen Behandlung des Grundstücks:

Art des Grundstücks:

  • A: private Wohnstätte
  • B: öffentliches Gebäude
  • C: Gewerbefläche
  • D: industrielle Nutzung

Lage des Grundstücks:

  • Zone A: Altstadt/historischer Ortskern
  • Zone B: Wohngebiete außerhalb der Altstadt/des historischen Ortskerns
  • Zone C: noch nicht erschlossene Neubaugebiete
  • Zone D: Industriegebiet
  • Zone E: landwirtschaftliche Gebiete
  • Zone F: Gebiete für öffentliche Einrichtungen und Anlagen
  • Zone G: unbebaubare Gebiete
  • Zone H: Natur- und Landschaftsschutzgebiete

Wertigkeit der Immobilie:

  • A/1: exklusiv
  • A/2: bürgerlich
  • A/3: preiswert
  • A/4: einfach
  • A/5: sehr einfach
  • A/6: ländlich
  • A/7: kleine, freistehende Häuser
  • A/8: freistehende Häuser
  • A/9: Schlösser und Gebäude von historischer oder künstlerischer Bedeutung
  • A/10: Büroräume und Ateliers
  • A/11: lokaltypische Häuser

Kaufnebenkosten

Bereits der Vorvertrag sollte innerhalb von zehn Tagen beim Finanzamt registriert werden. Das kostet zwischen 100 und 170 Euro plus bis zu 80 Euro Gebührenmarken. Hinzu kommt das „Honorar des Notars, welches vom Kaufpreis abhängt und zwischen 0,14 und 7,66 Prozent des Kaufpreises schwankt“, sagt der Rechtanwalt Andreas Gruber. Weiters fallen noch etwa 500 Euro Vertragsgebühren sowie die Maklerprovision an, welche „normalerweise zwischen ein und drei Prozent des Kaufpreises zuzüglich 22 Prozent Mehrwertsteuer variieren“, so der Immobilienrechtsexperte. Wurde ein Rechtsanwalt zur Seite genommen, sollten etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises einkalkulieren. Unter Umständen kann auch eine festgelegte Summe mit dem Anwalt vereinbart werden. Wer kein Italienisch spricht, muss auch Kosten für einen Übersetzer einkalkulieren.

Laufende Kosten

Um von den Betriebskosten nicht unangenehm überrascht zu werden, sollten Käufer sich frühzeitig über deren etwaige Höhe informieren. Allerdings gibt es in Italien dafür keine einheitlichen Regelungen. Vielmehr kann sich das von Stadt zu Stadt, sogar von Gebäude zu Gebäude unterscheiden.

Hinzu kommt, dass es passieren kann, dass der Käufer die rückständigen Betriebskosten für das Vorjahr und das noch laufende Jahr bezahlen muss. „Für die Betriebskosten gilt, dass für jene des laufenden Jahres des Kaufs der Immobilie und jene des Vorjahres der Käufer und der Verkäufer solidarisch haften“, erklärt Rechtsanwalt Andreas Gruber. Das bedeutet, beide können dafür zur Kasse gebeten werden. Deshalb sollten sich Käufer vom Verwalter bestätigen lassen, dass sämtliche offenen Betriebskosten bezahlt worden sind. „Auch eine Klausel im Kaufvertrag ist sinnvoll, durch welche der Verkäufer die Zahlung bestätigt“, rät der Immobilienrechtsexperte.

In Italien unterliegt auch das selbstgenutzte Immobilieneigentum der Einkommenssteuerpflicht. Daher müssen auch ausländische Immobilienbesitzer in Italien eine jährliche Einkommenssteuererklärung einreichen. Neben der Einkommenssteuer („imposta sul reddito“ – IRE) sind jedes Jahr, eine Müllgebühr („tassa sui rifiuti“ – TARI) und bei Zweitwohnsitzen auch die Grundsteuer („imposta municipale“ – IMU) sowie eine kommunale Servicegebühr („tassa servizi indivisibili“ – TASI) zu entrichten. Bemessungsgrundlage ist jeweils der Katasterwert der Immobilie.

Ähnlich wie in Deutschland muss auch in Italien eine jährliche Grundsteuer – imposta comunale sugli immobili (ICI) – gezahlt werden. Berechnungsgrundlage hierfür ist wiederum der Katasterwert, bei dem die Kommunen einen Spielraum von 0,4 bis 0,7 Prozent haben. Die ICI wird normalerweise in zwei Raten bezahlt: 90 Prozent bis zum 30. Juni und die restlichen zehn Prozent dann zwischen dem 1. und 20. Dezember.

Auslandsimmobilie Italien, Cefalu, Foto: Sergii Figurnyi/fotolia.com
Sizilien hat neben viel Historie auch einige schöne Badestrände zu bieten, wie hier in Cefalu. Foto: Sergii Figurnyi/fotolia.com
Auslandsimmobilie Italien, Toskana, Foto: Freesurf/fotolia.com
Die Toskana ist für ihre Olivenbäume und Architektur bekannt und beliebt. Foto: Freesurf/fotolia.com

Regionen, Lage, Preise

Nachdem die Immobilienpreise in den Nullerjahren stark stiegen, sinken sie seit geraumer Zeit wieder. Das steht dem europäischen Trend von steigenden Preisen entgegen. Gerade in den ländlicheren Gegenden wird mit billigen Preisen versucht, den Verfall zu stoppen. Da ist dann zwar der Kauf günstig, aber es muss viel Geld für Sanierung und Instandsetzung investiert werden.

Generell gilt, je südlicher, desto preiswerter werden die Immobilien. In beliebteren Regionen, insbesondere rund um die Seen oder an der Küste, muss meist tiefer in die Tasche gegriffen werden. Besonders teuer wird’s in den Städten Rom, Mailand oder Venedig. Die Lage bestimmt den Preis eben immer mit.

Egal ob Berge oder Meer, Trubel oder Ruhe, Genuss oder Kultur – in Italien findet nahezu jeder etwas. Das Land hat eine geografische Vielfalt zu bieten. Mit den Alpen im Norden und den Apenninen gibt es gleich zwei Gebirgsregionen. Zu den bekannteren Seen des Landes gehören der Gardasee, der Comer See und der Lago Maggiore.

Stand: August 2018