Immobilien in Belgien mieten, kaufen

Immobilienkauf Belgien: Hohe Kaufnebenkosten

Die belgische Nordseeküste, das Waldgebirge der Ardennen und Städte wie Antwerpen oder Brügge gehören zu den beliebtesten Touristengebieten Belgiens. Hier und im restlichen Gebiet des EU-Mitgliedsstaates können Angehörige der Europäischen Union problemlos eine Immobilie erwerben. Beschränkungen von Seiten der belgischen Behörde gibt es nicht. Allerdings werden für den Kauf eines Grundstückes oder eines Hauses hohe Kaufnebenkosten fällig. Der belgische Staat verlangt nicht nur Registrierungsgebühren, es kommen auch Kosten für den Notar und Mehrwertsteuern hinzu.

Vermeidung von doppelter Einregistrierungsgebühr

Bei der Abwicklung eines Immobilienkaufes weist das belgische Gesetz einige Besonderheiten auf: So ist bereits ein Vorvertrag bindend, der den Besitzwechsel einer Liegenschaft zwischen zwei Parteien festhält. Auch eine mündliche Kauf- beziehungsweise Verkaufszusage zwischen Käufer und Verkäufer ist in Belgien rechtskräftig. Ist der Vorvertrag unterschrieben, wird in den meisten Fällen eine Anzahlung fällig, die zehn Prozent des Kaufpreises beträgt. Auch die Einregistrierungsgebühr – die in Belgien geltende Grunderwerbssteuer – wird zu diesem Zeitpunkt fällig. Nun sollte es schnell gehen. Denn wer zwischen dem Vorvertrag und dem rechtsgültigen Kaufvertrag vier Monate verstreichen lässt, muss die Einregistrierungsgebühr ein zweites Mal bezahlen.

Bei der Abwicklung eines Immobilienkaufes weist das belgische Gesetz einige Besonderheiten auf: So ist bereits ein Vorvertrag bindend, der den Besitzwechsel einer Liegenschaft zwischen zwei Parteien festhält. Auch eine mündliche Kauf- beziehungsweise Verkaufszusage zwischen Käufer und Verkäufer ist in Belgien rechtskräftig. Ist der Vorvertrag unterschrieben, wird in den meisten Fällen eine Anzahlung fällig, die zehn Prozent des Kaufpreises beträgt. Auch die Einregistrierungsgebühr – die in Belgien geltende Grunderwerbssteuer – wird zu diesem Zeitpunkt fällig. Nun sollte es schnell gehen. Denn wer zwischen dem Vorvertrag und dem rechtsgültigen Kaufvertrag vier Monate verstreichen lässt, muss die Einregistrierungsgebühr ein zweites Mal bezahlen.

Der Immobilienkauf in Belgien ist mit hohen Kaufnebenkosten verbunden. Foto: Fotolia

Hohe Kaufnebenkosten: Forderungen des Katasteramtes

Wie hoch die Einregistrierungsgebühr ausfällt, hängt von der Region ab, in dem das erworbene Grundstück beziehungsweise das Wohnobjekt liegt. Hier muss man mit einer Gebühr zwischen zehn und 12,5 Prozent des Kaufpreises oder Grundstückwertes rechnen. Neben der Einregistrierungssteuer wird bei dem Erwerb einer Liegenschaft mit einem Neubau auch eine Mehrwertsteuer in Höhe von 21 Prozent des Kaufpreises auf das errichtete Gebäude fällig. Diese Steuern werden vom Katasteramt, der in Belgien für die Grundstücksvermessung zuständige Behörde, eingezogen.

Obligatorische notarielle Begleitung beim Immobilienkauf in Belgien

In Belgien wird ein Immobilienerwerb prinzipiell von einem Notar begleitet: Sobald der Kaufvertrag unterschrieben ist, veranlasst dieser die Eintragung des Eigentümerwechsels ins Grundstücksregister. Die Zahlung des Kaufpreises wird üblicherweise so abgewickelt, dass der Geldbetrag auf ein Notaranderkonto eingezahlt wird, der Notar daraufhin den Erwerb beurkundet und den Kaufpreis an den Verkäufer überweist. Der Notar verlangt weitere ein bis vier Prozent des Kaufpreises.

Immobilienkauf Bulgarien: Keine Einschränkungen für Ausländer

Schwarzes Meer und Balkangebirge ziehen viele Urlauber zur Erholung nach Bulgarien. Seit Anfang des Jahres 2012 können EU-Ausländer hier ohne Einschränkungen Immobilien kaufen und als Zweitwohnsitz nutzen. Bis dahin durften Angehörige der Europäischen Union zwar Wohnungen und Häuser erwerben, jedoch keine Grundstücke. Diese mussten gepachtet werden.

Bevor man den Kaufvertrag einer bulgarischen Immobilie unterschreibt, sollte man allerdings einige Details prüfen, um sich keine ungeplanten Kosten einzuhandeln.

Vorsichtsmaßnahmen bei der Kaufabwicklung

Ist eine passende Immobilie gefunden, wird in der Regel ein Vorvertrag abgeschlossen und eine Anzahlung in Höhe von zehn Prozent des Kaufpreises geleistet. Hierbei ist zu beachten, dass eine Klausel im Vorvertrage die Erstattung des Geldes im Falle eines Kaufrücktritts regelt. Zudem empfiehlt es sich, zur Überprüfung der Details des Vorvertrages wie Eigentumsrechte, Kaufpreis oder auch Entschädigungsregelung bei Bauverzögerungen einen Anwalt zu beauftragen.

Der Immobilienkauf in Bulgarien wird von einem Notar abgewickelt, wobei sämtliche Vertragsunterlagen sowohl in bulgarischer als auch in beglaubigter deutscher Übersetzung angefertigt werden sollten. Diese Vorsichtsmaßnahmen sind vor allem dann unumgänglich, wenn der Käufer nicht vor Ort ist, sondern die Immobilie per Fernkauf erwirbt.

Fernkauf von Immobilien

Wer nicht die Möglichkeit hat, zur Kaufabwicklung seiner Wunschimmobilie in das Land am Schwarzen Meer zu reisen, der kann auch einen Dritten mit dem Kauf der Immobilie in seinem Namen beauftragen. Diese Art des Immobilienerwerbs bezeichnet man als Fernkauf.

Immobilienkauf in Bulgarien: Derzeit noch Einschränkungen beim Erwerb. Foto: Fotolia

Als Vermittler wird meist eine Immobilienagentur beauftragt. Die Agentur tritt mit dem Verkäufer in Kontakt, überprüft den Zustand der Immobilie vor Ort und reserviert sie gegebenenfalls. Der Anwalt der Agentur übernimmt in der Regel auch die Prüfung des Vorvertrages und des notariell beglaubigten Kaufvertrages.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf in Bulgarien

Neben dem Kaufpreis fallen beim Erwerb einer Immobilie auch Kaufnebenkosten an: Die Grunderwerbsteuer beträgt in Bulgarien zwei bis vier Prozent, für Notargebühren sind rund zwei Prozent des Kaufpreises einzuplanen. Hinzu kommt noch eine jährliche Grundsteuer von 0,15 Prozent des Grundstückwertes. Wer einen Wohnsitz über eine Agentur erwirbt, muss zudem Maklergebühren von drei Prozent sowie zehn Prozent des Kaufpreises für die Reservierung des Objektes zahlen.

Immobilienkauf in Frankreich: Vom Bauernhaus bis zum herrschaftlichen Anwesen

Die Finanzkrise hat ihre Spuren hinterlassen: Wer in Frankreich mit einer Ferienwohnung oder einem Ferienhaus liebäugelt, kann immer noch günstiger kaufen als noch vor zehn Jahren. Inzwischen hat sich der Markt jedoch wieder beruhigt, die Preise steigen sogar zum Teil wieder.

Für EU-Bürger ist ein Immobilienkauf in Frankreich problemlos möglich. Besonders beliebt sind bei deutschen Immobilienkäufern die Provence, die Atlantikküste und die Côte d'Azur. Das Immobilienangebot reicht vom renovierungsbedürftigen Bauernhaus bis hin zur Luxus-Villa. Beim Kauf sollten jedoch regionale Preisunterschiede bedacht werden: Teuer sind meist Objekte in Küstennähe. Im Landesinneren sind hingegen oft preiswerte Schnäppchen zu finden. Eine Besonderheit in Frankreich: Hier gibt es zahlreiche, manchmal durchaus günstige herrschaftliche Anwesen zu kaufen. Wer allerdings solch eine Immobilie erwirbt, muss meist viel für Instandsetzung und Instandhaltung zahlen.

Eine Besonderheit in Frankreich: Hier gibt es zahlreiche, manchmal durchaus preiswerte herrschaftliche Anwesen zu kaufen. Wer allerdings solch eine Immobilie erwirbt, muss meist viel für Instandsetzung und Instandhaltung zahlen.

Immobilienkauf Frankreich: Vor allem im Landesinneren gibt es günstige Immobilien, in Küstennähe wird hingegen tiefer in die Tasche gegriffen. Foto: PackShot/fotolia.com

Verträge: Vorvertrag mit Anzahlung ist üblich

Beim Immobilienkauf in Frankreich ist ein rechtlich bindender Vorvertrag üblich, mit dem häufig auch eine Anzahlung von zehn Prozent vereinbart wird. Der Eigentumswechsel erfolgt mit dem Notarvertrag, anschließend wird ein Eintrag ins Hypothekenregister (Grundbuch) vorgenommen. Abweichend davon sind die Grundbuch-Regelungen im Elsass und in Lothringen: Für einen Eigentumsübergang ist hier bereits ein Grundbucheintrag erforderlich.

Kosten für den Immobilienkauf in Frankreich

Eine einheitlich zu zahlende Grunderwerbsteuer gibt es für Immobilien in Frankreich nicht, diese variiert vielmehr mit der Immobilienart. Je nach Alter des Gebäudes, Größe des Grundstücks und Region beträgt sie drei bis acht Prozent. Außerdem sollten etwa 2 bis 3,5 Prozent Notar- und Registersteuern eingeplant werden. Bei Grundstücken und bei Immobilien, die vor weniger als fünf Jahren fertig gestellt wurden, kommen außerdem rund 20 Prozent Mehrwertsteuer hinzu.

Als laufende Kosten fallen für einen Immobilienkauf in Frankreich außerdem Grund- und Wohnsteuer an, die je nach Gemeinde unterschiedlich hoch sein können. Makler verlangen in der Regel fünf Prozent Provision, dabei gibt es aber Verhandlungsspielraum. Ab einem Verkehrswert von 790.000 Euro muss außerdem Vermögenssteuer gezahlt werden.

Soll die Immobilie vermietet werden, müssen auf die Einnahmen 19 Prozent Steuern gezahlt werden. Der gleiche Betrag wird fällig, wenn beim Wiederverkauf einer Immobilie Gewinn gemacht wird – die sogenannte Wertzuwachssteuer. Steuerfrei wird der Verkauf erst, nachdem die Immobilie 30 Jahre lang dem gleichen Eigentümer gehört.

Allerdings: Wer seine Immobilie nach sechs Jahren oder später verkauft, muss nicht den vollen Steuersatz zahlen. Nach sechs Jahren erhalten Eigentümer vom Fiskus eine Steuerermäßigung von sechs Prozent der zu zahlenden Steuer. In den darauffolgenden Jahren verringert sich die Steuer jeweils um weitere sechs Prozent. Bedeutet: Bei einem Verkauf nach sieben Jahren gibt es eine Steuerermäßigung von zwölf Prozent, nach acht Jahren gibt es 18 Prozent Ermäßigung, und so weiter. Wer mindestens 22 Jahre selbst in einer Immobilie gewohnt hat, ist von der Wertzuwachssteuer ganz befreit. Befreit sind Verkäufer außerdem dann, wenn die Immobilie bis zum Verkauf auch der Erstwohnsitz war.

Seit Anfang 2014 gibt es in Frankreich das sogenannte Loi Alur - ein Mietrecht, das der deutschen Mietpreisbremse entspricht. In bestimmten Ballungsräumen dürfen Mieten nicht mehr frei festgelegt werden, sondern orientieren sich an einem Mietspiegel.

Auslandsimmobilie in Frankreich kaufen: diese Besonderheiten gibt es

• Käufer haben bei einem Immobilienkauf in Frankreich generell ein siebentägiges Rücktrittsrecht.
• Makler sind in Frankreich eine hochqualifizierte Berufsgruppe mit streng reglementierter Ausbildung.
• Notare haben in Frankreich vielfältige Aufgaben, unter anderem makeln sie auch.
• So genannte Grundstückshändler ohne Zulassung können nur mit Immobilien handeln, die sie selbst erworben haben.
• Das französische Erbrecht unterscheidet sich vom deutschen erheblich: Hier werden Nachkommen und Blutsverwandte gegenüber dem Ehepartner deutlich bevorzugt. Durch Konstruktionen wie eine Gütergemeinschaft oder eine Gesellschaftsgründung kann die Benachteiligung des Ehegatten aufgehoben werden.

Stand: Juli 2015

Immobilienkauf Griechenland: Günstige Preise und niedrige Grunderwerbsteuer

Nur wenige Deutsche besitzen eine Ferienimmobilie in Griechenland. Das hat mehrere Gründe: Zum einen wurde der Immobilienerwerb durch Ausländer erst vor einigen Jahren liberalisiert, zum anderen gibt es zu vielen griechischen Inseln keine Direktflüge von Deutschland aus. Ein wichtiger Grund ist sicherlich auch, dass bei griechischen Immobilien die Eigentumsverhältnisse bisweilen unklar sind – unter anderem dadurch, dass sich Einträge im Grundbuch in der Vergangenheit nicht auf Flurstücke, sondern Personen bezogen.

Der Immobilienmarkt in Griechenland

In den vergangenen drei Jahren sind die Grundstückspreise in Griechenland stark gefallen, teilweise um über 50 Prozent, stellt Abraam Kosmidis, Rechtsanwalt mit Schwerpunkt griechisches Immobilienrecht, fest. Hübsche kleine Häuschen, zum Beispiel in Bauerndörfern auf einer der vielen Inseln, kann man schon für deutlich unter 100.000 Euro erwerben. Auch im Luxussegment gab es teils deutliche Preisrückgänge, was den griechischen Immobilienmarkt für Käufer besonders attraktiv macht.

Das eigene Ferienhaus im Süden: Ein Immobilienkauf in Griechenland ist bezahlbar. Foto: Y. Papadimitriou/Fotolia.com

Experten würden, so Kosmidis, allerdings eine allgemeine Wertsteigerung innerhalb der kommenden Jahre erwarten. Außerdem rechne man damit, dass der Immobilienmarkt von der Reform des Katasterwesens, die in vielen Orten Griechenlands bereits umgesetzt ist, profitieren wird.

Kosten beim Immobilienkauf in Griechenland

Zum Jahresbeginn 2014 wurde die Grunderwerbsteuer in Griechenland drastisch gesenkt. Statt acht beziehungsweise zehn Prozent (abhängig vom Verkaufspreis der Immobilie) sind seitdem nur noch drei Prozent des Verkaufswertes an das Finanzamt abzuführen. Diese Regelung betrifft den Kauf von Objekten und Baugrundstücken.

Neben der Grunderwerbsteuer kommen zu den Kaufnebenkosten noch folgende Ausgaben hinzu: Notarkosten von etwa 1,2 Prozent, Grundbuchkosten von etwa 0,5 Prozent und gegebenenfalls eine Maklercourtage von insgesamt 2,46 Prozent des Verkaufswertes (inklusive Umsatzsteuer). „Die anwaltliche Vergütung ist Vereinbarungssache und hängt unter anderem von den Besonderheiten des Falles ab“, sagt Kosmidis. Insgesamt sollten sich die Kaufnebenkosten auf unter sieben Prozent des Kaufpreises belaufen, urteilt der Experte von der Anwaltsgesellschaft KPAG Kosmidis & Partner.

Ein Rechtsanwalt sollte vor der Vertragsunterzeichnung alle wichtigen Details des Kaufvertrages klären. Er prüft, ob Belastungen, Beschlagnahmungen oder sonstige Veräußerungsbeschränkungen bestehen oder ob gegebenenfalls das Grundstück überhaupt bebaut werden darf. Außerdem bereitet er den Vertrag vor. Wichtig: Ein Notar hat in Griechenland keine beratende Funktion, er beurkundet nur.

Kein Risiko durch Schwarzbauten

Die Gefahr, als Käufer an einen Schwarzbau zu geraten, ist in Griechenland aufgrund gesetzlicher Vorgaben für Verkäufer sehr gering, versichert Kosmidis: „Der Verkäufer ist nämlich verpflichtet, vor dem Kauf einen Bauingenieur zu beauftragen, der bescheinigt, dass es sich bei dem betreffenden Objekt um einen genehmigten Bau handelt.“ Diese Bestätigung muss bei Abschluss des Kaufvertrages vorliegen, sonst kann das Objekt nicht den Besitzer wechseln.

Kein Grunderwerb in Militärgebieten

In so genannten Verteidigungsgebieten ist Grunderwerb prinzipiell ausgeschlossen. In Grenzgebieten können nur griechische Staatsbürger und EU-Bürger kaufen. Allerdings ist hier immer ein Genehmigungsverfahren zu durchlaufen.

Stand: Februar 2015

Immobilienkauf Großbritannien: Nur mit Rechtsanwalt

Großbritanniens Natur beeindruckt durch ihre Vielfalt: zerklüftete Küsten, sanfte Hügellandschaften, einsame Strände. Doch genauso individuell wie die Reize der verschiedenen Regionen sind auch die rechtlichen Regelungen der ansässigen Immobilienbranche. Daher wird auf der Insel für die Kaufabwicklung einer Immobilie üblicherweise ein Anwalt hinzugezogen, der sich mit den Gepflogenheiten auf dem britischen Immobilienmarkt auskennt und die Rechte seines Mandanten angemessen vertreten kann.

Aufgaben des Rechtsanwalts

Es ist üblich, dass beim Immobilienkauf in Großbritannien sowohl Käufer als auch Verkäufer Rechtsanwälte mit der Kaufabwicklung beauftragen. Diese kümmern sich um sämtliche Angelegenheiten und vertraglichen Regelungen. Zu den Aufgaben des vom Käufer beauftragten Anwalts gehörten:

• zu klären, ob eine Grundschuld auf der Immobilie liegt;
• die Eigentumsverhältnisse der Immobilie anhand der Eigentumsurkunde (Title Deed) zu prüfen;
• zu erforschen, ob Beschränkungen bei der Nutzung des Kaufobjektes bestehen;
• das Aushandeln eines Kaufvertrages mit dem Anwalt des Verkäufers (Eine notarielle Beglaubigung des unterschriebenen Vertrages ist in Großbritannien nicht nötig);
• das Begleiten der Eigentumsumschreibung im Immobilienregister.

Insbesondere in guten Lagen ist der Immobilienkauf in Großbritannien eine teure Angelegenheit. Foto: Fotolia

Kosten beim Immobilienkauf in Großbritannien

Wie hoch die Kosten sind, die beim Kauf einer Immobilie in Großbritannien anfallen, ist abhängig von der Region, in der diese liegt und von ihrem Wert. Diese Berechnungsgrundlage gilt sowohl für das Honorar des Anwaltes als auch für das des eventuell hinzugezogenen Gutachters. Beide Berufsgruppen unterliegen in Großbritannien keiner allgemein gültigen Gebührenordnung, sondern bestimmen ihren Honorarsatz selbst. Zu den Anwalts- und Gutachterkosten Honorar kommen circa 100 bis 300 Euro für die Einsichtnahme in verschiedene Register, um die Eigentumsverhältnisse und eventuelle Belastungen der Immobilie zu prüfen. Die anfallende Stempelsteuer ist gestaffelt nach dem Kaufpreis und beträgt maximal vier Prozent. Eine Grundsteuer gibt es in Großbritannien hingegen nicht.

Immobilienkauf Italien: Das ist zu beachten

Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in Italien ist bei Deutschen sehr beliebt und problemlos zu erwerben. Beschränkungen gibt es für EU-Bürger nicht. Die Preise für Immobilien in Italien schwanken erheblich: Teuer sind Wohnungen und Häuser an den oberitalienischen Seen, in der Toskana und an der italienischen Riviera. Teilweise recht günstige alte Häuser gibt es hingegen im Landesinneren. Mit dem bloßen Immobilienkauf ist es in Italien allerdings häufig nicht getan. Oft fallen zusätzlich erhebliche Renovierungs- oder Sanierungskosten an.

Für den Kauf unbedingt Vorvertrag abschließen

Sowohl ein verbindlicher Vorvertrag als auch ein Notarvertrag sind bei einem Immobilienkauf in Italien üblich. Vor Vertragsunterzeichnung sollte jedoch geprüft werden, ob die Ferienimmobilie in Italien belastet ist und ob alle Angaben stimmen. Wichtig: Auch mit einem Privatvertrag ohne Notar ist eine Eigentumsübertragung möglich. Dies ist jedoch mit Risiken verbunden, da der Verkäufer dann das Grundstück theoretisch noch mit einer Hypothek belasten könnte. Außerdem sollten Immobilienkäufer überprüfen, ob ihr Wunschgebäude (auch An-/Umbauten) genehmigt wurde, also ob es vollständig im Immobilienkataster eingetragen ist oder ob es sich um einen Schwarzbau handelt. Letzteres kann später zu erheblichen Problemen führen.

Das eigene Ferienhaus in bezaubernder Landschaft: Zwar ein unter Umständen teurer Traum, für EU-Bürger aber durchaus greifbar. Foto: shaiith - Fotolia.com

Steuern und Notarkosten

Welche Steuern beim Erwerb einer Immobilie in Italien gezahlt werden müssen, hängt einerseits davon ab, ob es sich um einen Erst- oder einen Zweitwohnsitz handeln soll und ob das Gebäude von einer Privatperson oder einem Unternehmen gekauft wird.

Bei einem Erstwohnsitz gilt:

Bei einem Zweitwohnsitz gilt:

Besonderheiten beim Immobilienkauf in Italien

Beim Immobilienkauf in Italien gelten einige Besonderheiten: Als Bemessungsgrundlage für die Kaufsteuern gilt in Italien die steuerliche Bewertung des Ferienhauses oder der Ferienwohnung, selbst wenn im Notarvertrag ein anderer Preis genannt wird. Um beim Immobilienkauf in Italien Steuern zu sparen, war es in der Vergangenheit üblich, im Kaufvertrag einen niedrigeren Preis als den tatsächlichen anzugeben. Heute können mit dieser illegalen Methode allenfalls Notarkosten gespart werden, da diese sich nach dem im Vertrag angegebenen Kaufbetrag richten.

Erbschaft und Schenkung einer Ferienimmobilie

Die Erbschafts- und Schenkungssteuern sind in Italien sehr niedrig. Beispielsweise können Eltern ihren Kindern ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung in Italien bis zu einem Wert von einer Million Euro steuerfrei vererben. Möglicherweise ist der Nachlass jedoch in Deutschland zu versteuern.

Immobilienkauf Kroatien: Gründlich prüfen

Kroatien ist ein reizvolles Urlaubsziel: Die über 1.700 Kilometer lange Küste mit zahlreichen vorgelagerten Inseln lädt zum Baden ein, historische Städte wie Dubrovnik und Zagreb bieten viele kulturelle Sehenswürdigkeiten. Besonders beliebt bei Touristen ist die Halbinsel Istrien. Ausländische Immobilienkäufer zeigen das meiste Interesse für die Inseln Brač und Hvar. Deutsche kaufen am liebsten Immobilien in der Kwarner Bucht. Auf folgende Punkte sollten Immobilienkäufer achten:

Immobilienkauf Kroatien: Gründlich prüfen

Kroatien ist ein reizvolles Urlaubsziel: Die über 1.700 Kilometer lange Küste mit zahlreichen vorgelagerten Inseln lädt zum Baden ein, historische Städte wie Dubrovnik und Zagreb bieten viele kulturelle Sehenswürdigkeiten. Besonders beliebt bei Touristen ist die Halbinsel Istrien. Ausländische Immobilienkäufer zeigen das meiste Interesse für die Inseln Brač und Hvar. Deutsche kaufen am liebsten Immobilien in der Kwarner Bucht.

• Ist das Grundstück auch tatsächlich mit der Grundstücksnummer im Kataster eingetragen, die der Verkäufer angegeben hat? Ist auch das Haus eingetragen? Oft ist hier nur ein Grundstück ohne Bebauung genannt. Das deutet auf eine fehlende Baugenehmigung hin.
• Ist der Eintrag mit einer Plombe versehen? Das würde bedeuten, dass bezüglich dieses Eintrags eine Unklarheit vorliegt oder ein Einspruch zum Beispiel eines Nachbarn oder der Behörde besteht.
• Ist der Verkäufer als alleiniger Besitzer eingetragen oder gibt es mehrere Besitzer?

Es ist wichtig, diese Informationen mit dem Grundbuch („Zemljista Knjiga“) abzugleichen, denn dieses ist ausschlaggebend für einen rechtmäßigen Kauf und Verkauf. Unterscheiden sich beispielsweise die Quadratmeterzahlen von jenen im Kataster, sind Streitigkeiten mit dem Nachbarn vorprogrammiert.

Kroatien hat mehr als 1.700 Kilometer Küstenlinie. Wer gerne Urlaub am Meer macht, hat dort viele Möglichkeiten, ein Feriendomizil zu finden. Foto: Croatian National Tourist Board/Josip Madracevic

Im Regelfall wird die Übertragung des Eigentums innerhalb von drei bis sechs Monaten ins Grundbuch eingetragen. Dieser Eintrag verzögert sich, wenn es Unklarheiten gibt – etwa im Hinblick auf die Quadratmeterzahlen. Die fachliche Beratung durch einen Anwalt vor dem Kauf ist daher umso wichtiger.

In Kroatien bieten Rechtsanwälte einfache Kaufverträge an, bei denen der Kaufvertrag mit Eintragungsbewilligung erst geschlossen und beglaubigt wird, wenn der volle Kaufpreis bezahlt ist. Dies ist für ausländische Käufer kein Risiko – sie sollten nur darauf achten, dass im Vertrag steht, dass der geplante Verkauf im Grundbuch vermerkt wird. So stellen Immobilienkäufer sicher, dass das Objekt nicht noch einmal verkauft wird.

Preise für Immobilien in Kroatien

Das Angebot an Ferienimmobilien in Kroatien ist groß: Vom einfachen Häuschen bis zur luxuriösen Villa. „Bei Objekten in bester Lage direkt am Meer ist das Angebot allerdings etwas eingeschränkt“, erklärt Ante Tabak, Geschäftsführer des kroatischen Immobilienportals crozilla.com.

Dabei gilt: Je besser die Verkehrsanbindungen und je näher ein Haus am Strand liegt, desto höher fällt auch der Preis aus. „Wer in direkter Nähe zum Strand wohnen möchte, findet preiswerte Objekte am ehesten im Norden des Landes und in kleineren Orten mit schlechter Verkehrsanbindung – Inseln ausgenommen“, sagt Tabak.

Die Preise für Immobilien in Kroatien sind im Landesinneren in den vergangenen Jahren ziemlich gefallen, an der Küste sanken die Preise nur leicht – der erwartete Run auf Feriendomizile nach dem EU-Beitritt des Landes ist ausgeblieben. Nur Top-Objekte konnten ihr Preisniveau halten. Die teuersten Immobilien an der Küste Kroatien finden sich in Dubrovnik und Umgebung.

Keine Duldung von Schwarzbauten

Schwarzbauten werden seit einiger Zeit in Kroatien nicht mehr geduldet. Jeder Verkäufer muss eine Baugenehmigung vorweisen können – Immobilienkäufer sollten dennoch genau prüfen, ob das Objekt auch nach den Vorschriften dieser Genehmigung gebaut wurde. Wurde es etwa größer oder schlicht nicht nach Plan errichtet, wäre eventuell eine Neugenehmigung erforderlich.

Kosten beim Immobilienkauf in Kroatien

Folgende Nebenkosten fallen bei einem Immobilienkauf in Kroatien an:

• Notarkosten: variieren je nach Aufwand
• Anwaltskosten: 1 - 2 %
• Grunderwerbsteuer: 5 %
• Maklergebühren: In der Regel 3,75 %

Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht begrenzt – meist werden drei Prozent plus Mehrwertsteuer fällig, woraus sich 3,75 Prozent ergeben. In größeren Städten und Wohngebieten wird bisweilen auch mit zwei Prozent gerechnet.)

Hinzu kommen darüber hinaus meist folgende Kosten:

• Kosten für eventuelle Renovierungs- oder Umbaukosten
• Kosten für Versicherungen (beispielsweise Brandschutz)
• Finanzierungskosten

Immobilienkauf Luxemburg: Tipps und Infos

Deutsche müssen beim Kauf von Immobilien im Großherzogtum Luxemburg mit keinerlei Einschränkungen rechnen. Allerdings sind die Immobilienpreise aufgrund des hohen Pro-Kopf-Einkommens und der soliden Finanzlage des kleinen Staates relativ hoch. Der Immobilienmarkt in Luxemburg weist noch eine weitere Besonderheit auf. Denn auf Käufer von Eigentumswohnungen können in einer luxemburgischen Hausordnung einige unangenehme Überraschungen warten, die ihre Nutzungsrechte empfindlich einschränken.

Immobilienkauf in Luxemburg nur mit Notar

Der Immobilienkauf in Luxemburg läuft ähnlich wie in Deutschland ab: Der Erwerb wird über einen Notar abgewickelt, der sich nach der Unterzeichnung des Kaufvertrages auch um die Umschreibung der Immobilie und die Zahlung des Kaufpreises kümmert. Im Gegensatz zu Deutschland müssen die Notare in Luxemburg bei einem Immobilienverkauf jedoch besonderen Prüfungspflichten nachkommen. Grundbucheinträge haben in dem Großherzogtum keinen öffentlichen Glauben – es gibt keine Garantie für die Richtigkeit der Einträge. Der Notar muss deshalb zum Beispiel anhand vorheriger Kaufverträge genau die Eigentumsverhältnisse und Belastungen auf das Grundstück überprüfen. Für seine Arbeit verlangt der Notar je nach Höhe des Kaufpreises zwischen 0,6 und 1,2 Prozent des Kaufpreises.

Die Regelungen beim Immobilienkauf in Luxemburg ähneln den deutschen Gepflogenheiten. Foto: Fotolia

Eingeschränkte Nutzungsrechte bei Eigentumswohnungen

Immobilienkäufer, die sich eine Eigentumswohnung in Luxemburg anschaffen, sollte bereits im Vorfeld die geltende Hausordnung genau studieren. Andernfalls kann man später von Klauseln überrascht werden, die die Nutzungsrechte innerhalb des Wohnkomplexes auf ungewöhnliche Weise beschränken. Neben allgemein gängigen Regelungen wie die Verteilung der anfallenden Nebenkosten und die Nutzung der Gemeinschaftsräume können hier auch die erlaubte Zeitspanne für die Betätigung der Toilettenspülung, die Gestaltung von Balkonen oder die Farbe der Vorhänge vorgegeben werden.

Immobilienkauf Niederlande: Tipps und Infos

Von vielen deutschen Großstädten sind die Niederlande nur ein paar Autostunden entfernt. Das Land der Windmühlen bietet schöne Landschaften, Küsten sowie mittelalterliche Städte und eignet sich ideal zum Erholen. Auch der Immobilienkauf in den Niederlanden durch Ausländer bereitet wenige Probleme – Erwerbsbeschränkungen gibt es keine. Aber: Nicht jede Immobilie darf auch von einem Ausländer bewohnt werden. Hierfür bedarf es in einigen Regionen die Erlaubnis der lokalen Behörden.

Immobilienkauf Niederlande: Optionsvertrag ohne finanzielles Risiko

Anders als früher sind heute nur noch schriftliche Verträge bei einem Immobilienkauf in den Niederlanden gültig. Für das Aufsetzen des Vertrags ist kein Notar erforderlich. Dieser wird jedoch für die Eigentumsübertragung gebraucht: Er übernimmt nicht nur die Eintragung des Eigentümerwechsels in das Immobilienregister, sondern prüft auch, ob das Grundstück belastet und ob der Verkäufer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie ist.

Immobilienkauf in den Niederlanden: Der Markt bietet viele ansehnliche Häuser. Foto: Fotolia

Ein Kaufinteressent kann sich in den Niederlanden ein Wohnobjekt auch erst einmal durch einen Optionsvertrag für einen vereinbarten Zeitraum reservieren. Während dieser Zeit kann er sich um die Finanzierung oder die Einholung notwendiger Genehmigung bemühen, ohne dass im Fall eines Rücktritts innerhalb der vereinbarten Zeitspanne eine Entschädigungsgebühr fällig wird.

Anfallende Gebühren

Für den Immobilienhandel in den Niederlanden gilt: Derjenige, der einen Makler beauftragt, zahlt auch dessen Honorar. Wie hoch die Provision ausfällt, ist vom individuellen Honorarspiegel des Maklers abhängig. Sie beträgt aber in der Regel zwei bis fünf Prozent der Gesamtkaufsumme. Die Höhe der Provision sollte bereits vor der Vergabe des Auftrages vertraglich festgehalten werden. Die Notarkosten schlagen mit bis zu 3,3 Prozent zu Buche, die Grunderwerbssteuer ist mit bis zu sechs Prozent des Kaufpreises einzuplanen.

Voraussetzungen für Zuzug und Immobilienkauf

In einigen Teilen der Niederlande ist eine Niederlassungsbewilligung – die sogenannte „Vestigingsvergunning” – Voraussetzung, um ein Haus in der Region zu beziehen. Auf diese Weise wird der Zuwanderung von Nicht-EU-Ausländern reglementiert. Die Genehmigung wird beim Einwohnermeldeamt der Region beantragt und sollte bereits vorliegen, bevor man Eigentum erwirbt. Wer einen festen Arbeitsplatz in der Region vorweisen kann, muss jedoch in den meisten Fällen mit keinen Problemen bei der Antragstellung rechnen. Ausländer, die nur in eine Immobilie investieren, aber nicht in die Niederlande ziehen wollen, benötigen hingegen keine Niederlassungsbewilligung.

Immobilienkauf Portugal: Tipps zum Grunderwerb

Viel Sonne, eine reizvolle Landschaft und gute Fluganbindung sind Gründe, weshalb viele Deutsche einen Immobilienkauf in Portugal in Erwägung ziehen. Außerdem spielt das Land als Alternative zu Spanien eine große Rolle. Hinzu kommen die zahlreichen Golfplätze insbesondere an der Algarve, die eine wohlhabende Klientel anlocken.

Die Immobilienpreise in dieser Region sind höher als im Norden Portugals, teurer ist auch die Landeshauptstadt Lissabon. Im Zuge der Wirtschaftskrise sind die Immobilienpreise stark gefallen. Die Regierung versucht den Markt wieder anzukurbeln, beispielsweise durch Steuervorteile für Rentner, die sich in Portugal niederlassen - bisher allerdings erfolglos.

Immobilienkauf in Portugal: Verträge genau prüfen

Jeder EU-Bürger kann ohne Einschränkungen einen Immobilienkauf in Portugal tätigen. Wie in vielen anderen südeuropäischen Ländern ist in Portugal ein Kaufvertrag ohne notarielle Beurkundung rechtlich bindend. Die Deutsche Schutzvereinigung Auslandsimmobilien (DSA) rät, auch einen Vorvertrag sehr genau zu prüfen.

Wer einen Immobilienkauf in Portugal plant, sollte sich auch Ferienhäuser an der Algarve ansehen. Foto: Nataraj/Fotolia.com

Entscheidend ist nicht, wie das Dokument heißt, sondern was drin steht. Oftmals handele es sich bei Vorverträgen inhaltlich bereits um gültige Kaufverträge - mit allen daraus resultierenden Rechten und Pflichten. Die LBS empfiehlt: Auch Vorverträge sollten notariell beglaubigt werden und alle Regelungen bis zur endgültigen Beurkundung des Kaufvertrages enthalten.

Nach Abschluss des Kaufvertrages muss sich der neue Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen. Üblicherweise wickelt ein Rechtsanwalt den notariellen Kaufvertrag bei einem portugiesischen Notar oder Konsul ab.

Besonderheiten beim Immobilienkauf in Portugal

• Bauplätze: Überprüfen Sie beim Kauf eines Grundstücks, ob dieses bebaut werden darf. Bereits vorliegende Baugenehmigungen können in Portugal zurückgezogen werden.
• Eigentumswohnungen: Überprüfen Sie, ob die Wohnung als selbstständige Einheit im Grundbuch aufgeführt ist.

Stand: Februar 2015

Immobilienkauf Österreich: Große Hürden für Ausländer

Relativ nah und die Menschen sprechen Deutsch – damit bietet Österreich für Deutsche, die einen Immobilienkauf in Österreich planen, einige Vorteile. Außerdem ist die Alpenkulisse mit ihren klaren Seen, grünen Hügeln und den schroffen Felswänden überaus reizvoll.

Der Immobilienkauf in Österreich ist allerdings nicht so einfach, wie man es aufgrund der EU-Mitgliedschaft des Landes erwarten würde. Die Alpenrepublik hat einige Hürden aufgebaut, die sich auch noch von Bundesland zu Bundesland unterscheiden. In der Regel ist eine Zustimmung der Ausländer-Grundverkehrsbehörde der jeweiligen Landesregierung nötig. Laut der deutschen Schutzgemeinschaft Auslandsimmobilien stimmt diese jedoch mitunter auch gegen den Kauf.

Immobilienkauf Österreich: Ferien- und Zweitwohnungen

Wer seinen Hauptwohnsitz in Österreich hat, muss beim Immobilienkauf in Österreich weniger Hindernisse überwinden. Für alle mit Hauptwohnsitz im Ausland kann es jedoch schwierig werden, eine Zweit- oder Ferienwohnung zu erwerben. Einige Bundesländer und viele Gemeinden schränken den Kauf von Ferienimmobilien durch Ausländer stark ein oder verbieten ihn grundsätzlich. Im Land Salzburg zum Beispiel können Nicht-Österreicher keine Zweitwohnung erstehen. Wer dort eine Immobilie erwirbt, muss schriftlich bestätigen, dass er sie nicht als Zweit- oder Ferienwohnung nutzen wird.

Idyllische Ferienimmobilie in den Alpen gefällig? Für Ausländer ist der Immobilienkauf in Österreich nicht ganz einfach. Foto: Stefan Balk Foto: Fotolia

Schriftlicher Kaufvertrag ist ausreichend

Eine notarielle Beurkundung des Kaufs ist in der Alpenrepublik möglich und empfehlenswert, aber nicht zwingend nötig – es reicht ein schriftlicher Kaufvertrag. Neben dem Kaufpreis fallen für Immobilien in Österreich Grunderwerbsteuer (3,5 Prozent) und die Kosten für den Grundbucheintrag (1,1 Prozent) an. Die Notarkosten betragen 1–3 Prozent und variieren je nach Kaufpreis. Auch die Möglichkeit eines Pauschalhonorars besteht. Ist ein Makler am Immobiliendeal beteiligt, verlangt er üblicherweise 3 Prozent plus 20 Prozent Mehrwertsteuer.

Stand: Januar 2015

Immobilienkauf Schweden: Niedrige Kaufnebenkosten

Schweden ist ein in weiten Teilen dünn besiedeltes Land. Grundstücke sind hier vergleichsweise günstig und der Erwerb ist unkompliziert. Auch Ausländer können in Schweden ohne Genehmigung von Seiten der Behörden eine Immobilie kaufen. Allerdings läuft die Kaufabwicklung im Land der märchenhaften Seen und endlosen Wäldern etwas anders ab als in Deutschland.

Makler ersetzt Notar

In Schweden werden Kaufverträge für Immobilien nicht über einen Notar abgewickelt, sondern über einen staatlich geprüften Makler. Dieser muss eine spezielle Ausbildung absolviert haben und ist damit in Schweden berechtigt, die notarüblichen Tätigkeiten auszuüben. Durch den Wegfall der kostenintensiven notariellen Beurkundung bleiben die Kaufnebenkosten in Schweden im moderaten Bereich. Zudem müssen hier nicht die Käufer, sondern die Verkäufer die Provision des Maklers übernehmen.

Neben einer Anzahlung in Höhe von 10 Prozent des Kaufpreises werden bei Vertragsschluss weitere Gebühren fällig: Hinzu kommen eine Stempelsteuer für die Übertragung des Grundeigentums – diese beträgt 1,5 Prozent des Kaufpreises – sowie umgerechnet knapp 100 Euro für den Grundbucheintrag. Außerdem ist eine jährliche Grundsteuer von 1,5 Prozent des Steuerwertes des Objektes an das schwedische Finanzamt abzuführen.

Beim Immobilienkauf in Schweden sind die Kaufnebenkosten für den Erwerber relativ gering. Foto: Fotolia

Bei der Übergabe der Immobilie wird beiden Parteien neben einem Kaufvertrag auch ein Kaufbrief ausgehändigt. Der Brief übereignet die Immobilie nicht nur auf den neuen Besitzer, er dient auch als Urkunde für die Eintragung in das Grundbuch.

Kosten des Immobilienkaufs in Schweden

Per Gebot zum Eigenheim

Anders als in Deutschland unterbreiten in Schweden Kaufinteressierte dem Makler nach der Besichtigung des Wohnobjektes beziehungsweise des Grundstückes in der Regel ein Angebot. Der Makler sichtet die eingereichten Gebote der Interessenten und informiert die Mitbieter über die Höhe der verschiedenen Gebote. Diese können sich dann entscheiden, ob sie das Höchstgebot überbieten wollen oder nicht.

Immobilienkauf Schweiz: Lex Koller beschränkt Erwerb für Nicht-Schweizer

Die traumhaften Schweizer Berglandschaften mit grünen Almen und kristallklaren Bergseen sind ein reizvolles Urlaubsziel. Immobilienkäufer müssen für ein Chalet in beliebter Schweizer Höhenlage aber tief in die Tasche greifen. Zusätzlich beschränken die Behörden mit dem Schweizer Bundesgesetz Lex Koller den Kauf von Zweitimmobilien für Fremde.

Beschränkungen beim Immobilienkauf

Die Genehmigungshoheit für den Kauf von Immobilien in der Schweiz liegt bei den 26 Kantonen, die nach verschiedenen Regeln Kontingente vergeben. So dürfen erworbene Immobilien in einigen Kantonen innerhalb von fünf Jahren nicht vermietet oder verkauft werden. Die Abschaffung des Gesetzes ist immer wieder in der Diskussion, wurde aber zuletzt im Frühjahr 2013 abgelehnt. Ohne die Lex Koller wäre ein Immobilienkauf in der Schweiz genauso liberal geregelt wie in vielen anderen Ländern. Bislang können Nicht-Schweizer eine Ferienimmobilie im Rahmen des jeweiligen Kontingents und anhand von speziellen Genehmigungsverfahren erwerben.

Immobilienkauf Schweiz: Ein Ferienhaus in Höhenlage ist bei ausländischen Käufern sehr beliebt. Foto: Fotolia

Ausnahmen gibt es für EU-Bürger mit einem dauerhaften Wohnsitz in der Schweiz. In den vergangenen Jahren wurden die Regelungen für den Immobilienkauf für solche Wahl-Schweizer schrittweise gelockert. Sie haben nunmehr ähnliche Rechte wie Schweizer Bürger. Allerdings gibt es auch hier Beschränkungen: Die einzelnen Kantone können den Bau von so genannten Zweitwohnungen auf in bestimmten Regionen einschränken. Die Hürden beim Immobilienkauf sind allerdings von Kanton zu Kanton unterschiedlich hoch.

Grundbuch – das ist beim Immobilienkauf in der Schweiz zu beachten

Wie auch in Deutschland erfolgt der Eigentumswechsel in der Schweiz mit einem Eintrag in das Grundbuch (Kosten: 0,3 bis 1,1 Prozent vom Kaufbetrag). Vorsicht: Das kann erst mit der Zuteilung eines Kontingentplatzes durch den zuständigen Kanton erfolgen. Immobilienkäufer aus dem Ausland müssen hierfür manchmal jahrelang warten. Außerdem wird für den Grundbucheintrag ein notariell beurkundeter Kaufvertrag benötigt. Die Handänderungssteuer (Grunderwerbsteuer) ist je nach Kanton unterschiedlich hoch (meist zwischen einem und vier Prozent). Außerdem sind in der Regel zwei bis fünf Prozent Maklerprovision zu zahlen.

Vorsicht: Keine Aufenthaltserlaubnis nach Immobilienkauf

Wer dauerhaft in der Schweiz leben möchte, muss sich zusätzlich um eine Aufenthalts- oder Niederlassungsbewilligung kümmern. Mit einem Immobilienkauf in der Schweiz erhalten ausländische Käufer nicht automatisch die Erlaubnis, dort dauerhaft zu leben.

Vererbung von Schweizer Ferienimmobilien

Zwischen Deutschland und der Schweiz besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen. Erben, die in Deutschland eine Schweizer Immobilie erben, sind hierzulande also von der Steuer befreit.

Immobilienkauf Spanien: Tipps fürs Traumhaus

Spanien gehört zu den beliebtesten Urlaubsländern der Deutschen. Lange Zeit stiegen die Immobilienpreise dort in ungeahnte Höhen: Schönes Wetter, eine reizvolle Landschaft und eine sehr gute Verkehrsanbindung ließen die Nachfrage nach Ferienimmobilien immer weiter steigen. Doch der Bauboom führte zu einer gewaltigen Immobilienblase, die Finanzkrise kam noch hinzu. Nachdem die Preise zunächst rasant gefallen waren, sind sie inzwischen wieder gestiegen – insbesondere auf Spaniens Inseln. Günstigere Immobilien gibt es fast nur noch auf dem Festland.

Immobilienkauf in Spanien: Diese Kosten fallen an

• Gebrauchtimmobilien: je nach Region und Kaufpreis der Immobilie sieben bis zehn Prozent Grunderwerbsteuer
• Alternativ sind für Neubauten in der Regel zehn Prozent Umsatzsteuer zu zahlen (davon abweichend etwa 6,5 Prozent Erwerbsteuer auf den Kanarischen Inseln)
• Die Höhe der Dokumentensteuer ist unterschiedlich und liegt zwischen 0,5 und einem Prozent des Kaufpreises, die Steuersätze sind in Spanien allerdings unterschiedlich
• 1 bis 2 Prozent für Notar und Grundbucheintrag

Immobilienkauf in Spanien: Ein landestypisches Ferienhaus ist der Traum vieler Deutscher. Foto: Gunnar Nienhaus/fotolia.com

Kauf läuft anders ab als in Deutschland

Wer Immobilien in Spanien erwerben möchte, sollte einige Grundregeln beachten. Denn der Immobilienkauf läuft ganz anders ab als in Deutschland:

• Mündliche Vereinbarungen oder ein Vertrag auf einem Schmierzettel sind in Spanien ohne notarielle Beurkundung rechtskräftig. Wer es sich dann anders überlegt, kann zu Schadensersatz verpflichtet werden. Preis und Bedingungen sollten bei einem Immobilienkauf in Spanien deshalb mit Bedacht und unter Zeugen ausgehandelt werden.
• Immobilienkäufer sollten sich nachweisen lassen, dass der Verkäufer in den vergangenen fünf Jahren die Grundsteuer gezahlt hat.
• Bei Eigentumswohnungen ist es ratsam zu überprüfen, ob der bisherige Eigentümer die Kosten der Hausverwaltung immer gezahlt hat.
• Bei Neu- und Altbauten sollte darauf geachtet werden, dass für die Immobilie eine Baugenehmigung vorliegt. Plant ein Besitzer An- oder Umbauten, muss er eine zusätzliche Genehmigung einholen.
• Bei Vertragsunterzeichnung ist eine Anzahlung in Höhe von fünf bis zehn Prozent des Kaufpreises üblich.
• Nach dem Küstengesetz (Ley de Costas) darf in Küstennähe nicht neu gebaut werden. Kaufinteressenten sollten sich bei einem Immobilienkauf in Spanien daher bei der Küstenbehörde informieren, ob die gewünschte Immobilie in einer der Schutzzonen liegt. Denn einheitliche Regelungen sucht man vergeblich. Wird gegen das Gesetz verstoßen, drohen seit einigen Jahren Abriss und Enteignung.
• Laut deutsch-spanischem Doppelbesteuerungsabkommen wird Immobilienbesitz in Spanien auch in Spanien besteuert. Das bedeutet: Wer eine Immobilie in Spanien hat, muss dort auch Einkommensteuer zahlen.
• Vorsicht bei Steuerspar-Tricks: Um Steuern zu sparen, wird beim Immobilienkauf in Spanien bisweilen im Kaufvertrag ein geringerer Betrag angegeben und der Rest bar bezahlt. Experten raten allerdings, nicht zu übertreiben. Andernfalls drohen Nachforderungen des Finanzamts, die höher sind als die Steuern für den regulären Kaufpreis.

Stand: November 2014

Immobilienkauf Tschechien: Günstiger Böhmerwald, teures Prag

Auch nach dem EU-Beitritt Tschechiens gab es für Ausländer teilweise noch Beschränkungen beim Immobilienkauf. Seit Mai 2011 können EU-Staatsangehörige in Tschechien jedoch Immobilien ohne Einschränkungen erwerben.

Attraktives Urlaubsland im Osten Europas

Tschechien ist ein attraktives Urlaubsland, denn es hat einiges zu bieten: Alte Burgen, Schlösser und Klöster sind im ganzen Land zu finden. Wintersportfans kommen im Böhmerwald oder im Riesengebirge auf ihre Kosten. Die mondänen Kurorte Karlsbad, Franzensbad und Marienbad bilden das so genannte Bäderdreieck.

Günstige Immobilien sind am Lipno-Stausee, einem Erholungsgebiet im südlichen Böhmerwald, zu haben, wohingegen die Preise in der Hauptstadt Prag sowie in anderen tschechischen Großstädten recht hoch sind.

In den Ballungszentren Tschechiens muss man für Immobilien tief in die Tasche greifen. Um einiges günstiger kauft es sich im Böhmerwald. Foto: kerstiny/Fotolia

Kaufvertrag nur mit Notar

Wie auch in Deutschland muss der Vertrag über den Immobilienkauf in Tschechien durch einen Notar beglaubigt werden. Von einer Anzahlung ist abzuraten, vielmehr sollte der Kaufpreis auf ein Konto des Notars überwiesen werden. Dieser übergibt das Geld dem Verkäufer erst, wenn er die Eintragung ins Grundbuch veranlasst hat. Das Grundbuch erfasst unter anderem die Eigentumsrechte an allen Immobilien in der Tschechischen Republik und wird vom Katasteramt geführt.

Diese Kosten fallen bei einem Immobilienkauf in Tschechien an: Die Ausgaben für die Abwicklung des Kaufvertrags, einschließlich der Grundbucheintragung, betragen etwa 500 Euro. Die Grunderwerbsteuer beträgt vier Prozent plus 21 Prozent Mehrwertsteuer. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer bezieht sich auf ein amtlich erstelltes Gutachten. Weichen der Wert laut Gutachten und der Verkaufspreis voneinander ab, gilt der höhere Betrag als Bemessungsgrundlage. Das Gutachten wird üblicherweise vom Verkäufer bezahlt.

Steuerpflicht hat Verkäufer

Laut Gesetz ist der Verkäufer auch der Steuerpflichtige. Der Käufer tritt aber immer als Bürge ein. Das bedeutet: Führt der Verkäufer die Grunderwerbsteuer nicht ab, kann sie das Finanzamt vom Käufer einfordern. Zudem ist es möglich, die Steuerschuld umzukehren und sie vertraglich dem Käufer aufzuerlegen.

Die Maklerprovision beträgt je nach Größe des Objekts für einen Immobilienkauf in Tschechien in der Regel drei bis fünf Prozent. Bei Immobiliengeschäften über Mittelsmänner ist Vorsicht geboten: Ihre Seriosität kann nur schwer überprüft werden.

Zur Erleichterung des Behördenverkehrs empfiehlt es sich, eine Bescheinigung über den vorübergehenden Aufenthalt einzuholen. Diese kann bei der tschechischen Ausländerpolizei beantragt werden.

Stand: Januar 2015

Immobilienkauf Türkei: Ohne große Hindernisse zum preiswerten Traumhaus

Der große Wirtschaftsboom in der Türkei ist abgeklungen, dennoch erfreut sich die Volkswirtschaft des Landes nach wie vor robuster Wachstumsraten. In den vergangenen zehn Jahren stiegen die Hauspreise, insbesondere in beliebten Regionen wie Alanya. Dennoch haben türkische Häuser nicht die Preise erreicht, die Käufer in beliebten Regionen Südwesteuropas (wie Toskana oder Südfrankreich) erwarten.

Kleinere Häuser, selbst in Meeresnähe, werden teilweise schon für unter 100.000 Euro angeboten. Und wenn es etwas größer sein soll: In der Preisklasse zwischen 100.000 Euro und 200.000 Euro gibt es zahlreiche Offerten. Für den Preis eines durchschnittlichen deutschen Neubau-Reihenhauses gibt es in der Türkei bereits Luxusanwesen direkt am Meer.

Wer in seiner türkischen Immobilie nicht nur die Ferien verbringen, sondern diese als Dauer- oder Alterswohnsitz halten will, profitiert außerdem von den niedrigen Lebenshaltungskosten im Land. Zudem ist seit 2013 eine Kurzzeit-Aufenthaltserlaubnis von bis zu einem Jahr möglich, die verlängert werden kann.

Interessante Immobilien in Meeresnähe: Der Immobilienkauf in der Türkei ist durchaus noch bezahlbar. Foto: Kaya Emlak Türkei-Immobilien

Kaum Einschränkungen bei Immobilienkauf in der Türkei

Deutsche dürfen in der Türkei bis zu 30 Hektar Grundeigentum zu Wohn- und Gewerbezwecken genehmigungsfrei erwerben. Bei Grundstücksgrößen ab 30 Hektar muss der Immobilienkauf in der Türkei vom Ministerrat abgesegnet werden.

Ausländer, die eine Immobilie in der Türkei kaufen möchten, müssen nicht mehr die Staatsangehörigkeit eines Landes besitzen, das ein Gegenseitigkeitsabkommen mit der Türkei geschlossen hat. Für einige Nationalitäten kann es in bestimmten Gebieten der Türkei dennoch Beschränkungen beim Immobilienerwerb geben. Deutsche Käufer sind davon jedoch nicht betroffen.

Ein Kauf ist nur in Gebieten zulässig, in denen es Bebauungs- oder Lagepläne gibt. Vor dem Kauf muss sichergestellt sein, dass der Verkäufer auch tatsächlich der Eigentümer ist. „Hier hilft nur der Blick ins Grundbuch beim Grundbuchamt“, weiß Servet Pinarak, Rechtsanawalt aus Hannover mit Schwerpunkt türkisches Immobilienrecht. „Auch sonstige Einschränkungen oder Belastungen sind nur dem Grundbuch zu entnehmen.“ Außerdem gilt: Für Wohnungen in einer Eigentumsanlage muss eine Teilungserklärung existieren.

Besonderheiten beim Kauf

Der Erwerb der Immobilie ist in der Türkei anders geregelt als hierzulande. Der wichtigste Unterschied: Ein notarieller Kaufvertrag ist nicht nötig, kann aber dazu dienen, das Verkaufs- bzw. Kaufrecht vor der Eintragung ins Grundbuch zu sichern. Doch selbst dann muss der Kaufvertrag ins Grundbuch eingetragen werden – als „Vormerkung“.

Die Übertragung des Eigentums selbst geschieht durch das Grundbuchamt (Tapu-Amt), das vorab prüft, ob dem Kauf gesetzliche Regelungen entgegenstehen. Sind alle Auflagen erfüllt, genehmigt die Behörde den Kauf und das Eigentum kann erworben und im Grundbuch eingetragen werden. Wichtig: Ausländer müssen für den Termin beim Tapu-Amt einen Dolmetscher bestellen.

Die Eintragung ins Grundbuch kann bis zu drei Monate dauern. Der Grund: Das Grundbuchamt ist verpflichtet, bei der Militärverwaltung anzufragen, ob sich das Grundstück in einem militärischen Einzugsgebiet befindet. Hat die Militärbehörde zuvor in unmittelbarer Nachbarschaft eine Genehmigung erteilt, entfällt die Anfrage.

Grunderwerbsteuer und Kaufnebenkosten

Die Grunderwerbsteuer beträgt vier Prozent des Immobilienwertes laut Tapu-Eintrag. In der Praxis liegt der sogenannte Tapu-Wert häufig unter dem Kaufpreis, um die Kaufnebenkosten insgesamt niedrig zu halten. Rechtsanwalt Pinarak empfiehlt jedoch, unbedingt den tatsächlichen Kauf- bzw. Verkaufspreis anzugeben: „Anderenfalls drohen Sanktionen wie Steuernachzahlung oder Steuerstrafen“. Im Übrigen muss bei einem Wiederverkauf der Immobilie nach bis zu fünf Jahren die Differenz als Einkommen versteuert werden.

Daneben werden noch einige kleine Beträge beim Immobilienerwerb fällig: Grundbuchgebühr, Dolmetscher, Bearbeitungsgebühr und eine Pflicht-Erbebenversicherung. Diese Ausgaben sind jedoch verhältnismäßig niedrig und fallen deshalb nicht sonderlich ins Gewicht.

Vorsicht Schwarzbau

Sowohl bei Altbauten als auch bei neuen Immobilien sollte der Käufer prüfen, ob eine Bewohnbarkeitsbescheinigung - der so genannte Iskan - vorliegt. Wenn dieser existiert, handelt es sich um einen genehmigten Bau. Existiert kein Iskan, können keine Versorgungsanschlüsse für Strom, Gas oder Wasser eingerichtet werden. Um sich hier abzusichern, rät Servet Pinarak Kaufwilligen, sämtliche Genehmigungen bei den Behörden durch Experten prüfen zu lassen. Bei Ferienanlangen mit mehreren Gebäuden reicht es, wenn insgesamt ein Iskan existiert.

Stand: Januar 2015

Immobilienkauf Ungarn: Ferienhaus am Plattensee

Das westungarische Binnengewässer Balaton – auf Deutsch Plattensee – ist ein beliebtes Urlaubsgebiet für In- und Ausländer. Aufgrund der exklusiven Lage sind die Kaufpreise für Ferienhäuser hier zwar erheblich höher als im Inneren des Landes, Angehörige von EU-Mitgliedsstaaten sowie Schweizer können am Plattensee jedoch ohne großen bürokratischen Aufwand eine Immobilie erwerben. Sie sind juristisch ungarischen Staatsbürgern gleichgestellt.

Immobilienkauf in Ungarn unterteilt Grundstücke in innere und äußere Gebiete

Das ungarische Grundbuch teilt Grundstücke entsprechend ihrer Lage in Außen- und Innengebiete ein. Im Allgemeinen befinden sich die Innengebiete innerhalb einer geschlossenen Ortschaft und die Außengebiete außerhalb derselben. Während im Innengebiet der Erwerb von Freizeitimmobilien durch Ausländer keiner gesetzlichen Beschränkung unterliegt, sind die Gebiete außerhalb einer Gemeinde bisher den Ungarn vorbehalten. Zu den nächstgelegenen größeren Orten um den Balaton, die deshalb für den Kauf eines Feriendomizils infrage kommen, gehören unter anderem die Stadt Keszthely und der Kurort Balatonfüred.

Der Plattensee ist sehr beliebt, ein Immobilienkauf in Ungarn noch bezahlbar. Foto: cmfotoworks/fotolia.com

Grunderwerbssteuer für Ferienhäuser

Für den Kauf von Wohnhäusern und Baugrundstücken fällt in Ungarn eine Grunderwerbsteuer in Höhe von vier Prozent an. Diese wird jedoch nicht auf Basis des Kaufpreises berechnet, sondern richtet sich nach dem vom ungarischen Landessteueramt festgelegten Wert der Immobilie. Bei der Berechnung der Abgabenhöhe macht das ungarische Gesetz keinen Unterschied zwischen Haupt- und Nebenwohnsitzen. Wer jedoch innerhalb von vier Jahren nach Kauf auf seinem unbebauten Grundstück ein Wohnhaus baut, spart die Grunderwerbssteuer. Damit will die Regierung reinen Grundstücksspekulationen entgegenwirken.

Immobilienkauf USA: Steigende Preise

Die USA sind so groß, dass das Klima von Permanentfrost in Alaska bis hin zu tropischer Hitze im Süden Floridas reicht. Letzterer Staat ist denn auch bei Interessenten für ein USA-Urlaubsdomizil oder einen Altersruhesitz sehr beliebt.

Zwar gibt es keine Beschränkungen für den Immobilienerwerb. Aber: Ein längerer Verbleib oder gar ein Daueraufenthalt in den USA gestaltet sich bisweilen schwierig. 90 Tage lang können Deutsche am Stück ohne Visa zu Geschäfts- oder Urlaubszwecken in den Staaten verweilen, sofern sie einen maschinenlesbaren Pass mit biometrischen Daten haben. Wer länger bleiben will, benötigt ein Besuchervisum oder gar eine Einwanderungsgenehmigung beziehungsweise eine Green Card.

Immobilienkauf in den USA ist anders geregelt als in Deutschland

Der Immobilienkauf in den USA ist anders geregelt als in Deutschland: Die Vermittlung erfolgt meist über einen Makler, der als solcher zugelassen sein muss und der Zugang zu sämtlichen am Markt befindlichen Immobilien im betreffenden Bundesstaat hat. Dies erfolgt über ein zentrales Verzeichnis, das „Multiple Listing“.

Ferienvillen im sonnigen Florida sind beim Immobilienkauf in den USA besonders beliebt. Foto: Fotolia

Zwar gibt es auch in den USA Notare. Diese beglaubigen jedoch nur die Unterschriften und haben im Unterschied zum deutschen Recht mit dem Inhalt des Vertrags nichts zu tun. Deshalb empfiehlt es sich, bei einem Immobilienkauf in den USA einen Rechtsanwalt einzuschalten. Denn im Kaufvertrag sollten auch ausführlich etwaige Gewährleistungsverpflichtungen vereinbart werden.

Nachdem der Kaufvertrag abgeschlossen wurde, folgt unabhängig davon das so genannte Closing: Dabei wird zunächst eine Anzahlung von ein bis drei Prozent geleistet. Anschließend hat der Käufer Zeit, Haus und Grundstück intensiv zu prüfen oder prüfen zu lassen. Werden Mängel festgestellt, hat der Verkäufer wiederum Zeit, diese zu beseitigen und den ausgehandelten Zustand der Immobilie herzustellen. Andernfalls kann der Käufer vom Vertrag zurücktreten und gegebenenfalls nachverhandeln. Erst am Ende des Closings wird das Eigentum übertragen und eine Eigentumsurkunde ausgestellt. Ein Grundbuch mit öffentlichem Glauben wie in Deutschland gibt es nicht, sondern nur ein Register. Wichtig ist zudem eine sogenannte "Title Insurance" (Rechtstitel-Versicherung). Sie schützt den Käufer vor Rechtsmängeln, etwa vor Ansprüchen Dritter.

Die reinen Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf in den USA sind für den Käufer recht gering: Es gibt keine Grunderwerbsteuer, Notare sind sehr preiswert, die Maklergebühr zahlt üblicherweise der Verkäufer. Dafür ist die jährliche Grundsteuer höher, als man dies von Deutschland gewohnt ist. Je nach Region fällt sie unterschiedlich hoch aus. In Florida beträgt sie je nach Wert und Lage der Immobilie zwischen 1,5 und 2,5 Prozent. Anwaltskosten liegen bei etwa 1,5 Prozent.

Auch beim Wiederverkauf fallen Kosten an: Der Staat will über eine Wertzuwachssteuer am Veräußerungsgewinn mitverdienen. Die Höhe des Steuersatzes ist stark abhängig davon, wie lange man Eigentümer der Immobilie ist. Ebenfalls hoch kann die Erbschaftsteuer sein. Es empfiehlt sich deshalb, sich rechtzeitig von einem spezialisierten Steuerberater beraten zu lassen.

Immobilien in den USA: Klassischer Käufermarkt

Nach dem Banken- und Immobiliencrash ab 2008 kam es zu teilweise drastischen Preisrückgängen. Das Angebot war vielfach höher als die Nachfrage, zahlreiche Häuser ließen sich im Rahmen einer Zwangsversteigerung erwerben. Inzwischen hat sich der Immobilienmarkt aber weitgehend erholt. In einigen Regionen waren zuletzt so drastische Preissteigerungen zu beobachten, dass einige bereits von der nächsten Blase sprechen. Die Zeiten günstiger USA-Immobilien sind jedenfalls vorerst vorbei.

Stand: Januar 2015