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Laden mieten oder kaufen: So finden Gewerbetreibende die optimale Immobilie

Wer verkaufen oder Dienstleistungen erbringen möchte, braucht dafür passende Räumlichkeiten. Suchende haben es aber nicht immer leicht, die richtige Ladenfläche zu finden. Damit die Suche gelingt, sollten sie vorher genau analysieren, was für einen Laden und wo sie ihn brauchen.

Ein kleiner, gemütlicher Laden für eine Änderungsschneiderei, eine mittelgroße Fläche für ein noch junges, aber aufstrebendes Modegeschäft oder möglichst viele Quadratmeter für einen renommierten Möbelhändler: Wer stationären Handel betreibt, braucht dafür auch eine Anlaufstelle für seine Kunden. Je nach Tätigkeit und Kundenkreis hat er dabei ganz spezielle Anforderungen – beispielsweise an die Ladengröße, die Raumaufteilung oder die Lage und nicht zuletzt daran, was die Räume kosten dürfen.

Damit die Suche nach den passenden Räumlichkeiten gelingt und der neue Laden dem Inhaber lange Freude bereitet, sollten Suchende vorher eine genaue Bedarfsanalyse durchführen.

Wichtige Kriterien – Größe, Ausstattung und Beschaffenheit

Auf der Suche nach einer passenden Gewerbeimmobilie müssen Geschäftsinhaber erst einmal selbst wissen, was für Räumlichkeiten sie genau brauchen. Um die Suche auf möglichst passende Immobilien einzugrenzen, sollten sich Suchende im Vorfeld diese Fragen stellen:

Wie groß muss der Verkaufsraum sein? Sind weitere Räume nötig?

Muss der Laden zwingend ebenerdig und barrierefrei sein, oder kann er auch im Ober- oder Untergeschoss liegen? Ist dann ein Aufzug nötig?

Ist es wichtig, dass das Geschäft in einer belebten Einkaufsstraße im Stadtkern oder in einem Einkaufszentrum liegt?

Falls nein, welche Vorteile kann ein Laden in unvorteilhafter Lage sonst bringen?

Brauche ich einen Lieferanteneingang?

Muss der Laden ganztags leicht für Lkws und Pkws, zum Beispiel für Zulieferer, erreichbar sein?

Die Wahl der Lage

Die Lage ist bei Gewerbeimmobilien besonders wichtig und vor allem von der Kundschaft abhängig:

Zählt man auf Stamm- oder Laufkundschaft?

Kommen die Kunden vorzugsweise mit dem Auto oder mit den öffentlichen Verkehrsmitteln?

Wie hoch ist der Konkurrenzdruck in der unmittelbaren Umgebung?

Hat das Geschäft ein Alleinstellungsmerkmal, das auch dann Kundschaft anlockt, wenn der Laden in einer Seitenstraße oder auch etwas außerhalb gelegen ist?

Wer seine Kunden kennt, der kann seine Suche nach einer passenden Ladenfläche besser eingrenzen.

Lebt ein Geschäft beispielsweise hauptsächlich von Laufkundschaft, dann ist ein Laden in einer Fußgängerzone oder in einem Einkaufszentrum erfolgversprechender als in einem außerhalb gelegenen Viertel. Zum einen sind solche Gegenden mit den öffentlichen Verkehrsmitteln in der Regel gut erreichbar. Zum anderen steuern viele Konsumenten bewusst nur Straßen an, in denen sie eine möglichst große Auswahl an Geschäften und Waren vorfinden.

Kommen die Kunden dagegen hauptsächlich mit dem Auto, weil die Waren beispielsweise zu schwer oder zu sperrig zum Tragen sind, sind Parkmöglichkeiten vor der Tür ein wichtiges Kriterium. Die sind im Stadtkern oder in Fußgängerzonen nicht oder kaum gegeben. Dann können eine ruhige Wohngegend oder ein Laden außerhalb des Stadtkerns die bessere Wahl sein. Manche Geschäfte wie Outletstores funktionieren sogar außerhalb von Ortschaften, wenn die Kundschaft extra aus dem weiteren Umland anreist. Dann ist eine verkehrsgünstige Lage, zum Beispiel neben einer Autobahnausfahrt, ein besonderer Pluspunkt.

Laden kaufen oder mieten?

Wer neue Räume für sein Geschäft sucht, stellt sich zwangsläufig die Frage, was für ihn geschickter ist: ein Ladenlokal zu kaufen oder zu mieten. Beide Formen haben ihre Vor- und Nachteile. Es kommt dann neben der persönlichen Vorliebe auf die finanzielle Situation des Geschäfts und die zu erwartende Geschäftsentwicklung an.

So hat beispielsweise ein angemieteter Laden den Vorteil, dass der Geschäftsinhaber nur während der Laufzeit des Mietvertrags ortsgebunden ist. Entsprechen die Räumlichkeiten irgendwann nicht mehr den Anforderungen oder hat sich die Geschäftstätigkeit soweit vergrößert, dass der Laden aus allen Nähten platzt, ist ein Umzug in neue Räume deutlich einfacher. Außerdem ist ein Kauf in begehrten Gegenden wie Fußgängerzonen gerade für kleinere Unternehmen oft gar nicht zu bewältigen oder mit einer enormen Verschuldung verbunden. Zwar fallen die Mieten dort auch sehr hoch aus, allerdings umgehen Mieter das finanzielle Risiko einer jahrelangen Kreditbelastung.

Dagegen sind Mieter auch immer vom Vermieter abhängig. Das gilt auch für Gewerbeimmobilien. Zwar werden hier meist längere Laufzeiten von bis zu zehn Jahren vereinbart. Läuft der Vertrag aber aus, hat der Mieter keine Garantie auf eine Vertragsverlängerung. Auch wenn das Geschäft gut läuft und er gar nicht aus den Räumen ausziehen möchte, kann es passieren, dass er von seinem Vermieter keine Vertragsverlängerung bekommt oder bei einem Anschlussvertrag die neuen Konditionen nicht mehr gestemmt werden können.

Wer auf die Sicherheit, aus den vertrauten Räumen nicht ausziehen zu müssen, besonderen Wert legt, für den könnte ein Kauf die bessere Option sein. Käufer müssen sich aber gerade in begehrten Lagen auf relativ hohe Preise einstellen. Sie investieren damit zwar in eine als sicher geltende Kapitalanlage, gehen aber durch den hohen finanziellen Aufwand auch ein Risiko ein. In den meisten Fällen reicht das Eigenkapital für einen Kauf nicht aus und es muss ein Darlehen aufgenommen werden. Außerdem sollten Käufer einer Gewerbeimmobilie einige Jahre in die Zukunft planen: Reicht der Platz in den neuen Räumen auch noch aus, wenn sich das Geschäft oder die Mitarbeiterzahl vergrößert? Ist der Standort bezüglich der Kundschaft wirklich sinnvoll gewählt? Bremsen irgendwann die teuer gekauften Räumlichkeiten die Vergrößerung des Geschäfts aus, ist das für den Inhaber doppelt ärgerlich.

Mieten oder kaufen? Die Vor- und Nachteile im Überblick:

Mieten

Vorteile:

+ flexiblere Laufzeiten

+ Standortwechsel leichter möglich

+ risikoärmer

+ Miete steuerlich abzugsfähig

Nachteile:

- Abhängigkeit vom Vermieter

- kein Eigentum/Anlagevermögen

- Keine Garantie auf Vertragsverlängerung nach Laufzeitende

Kaufen

+ Fester Standort

+ keine Abhängigkeit von Vermieter

+ sichere Kapitalanlage

- hoher Investitionsaufwand (ggf. Kredit)

- Standortgebunden

- Bei Zahlungsunfähigkeit schlimmstenfalls Zwangsversteigerung<

Laden pachten? Unterschied zur Miete

In seltenen Fällen stoßen Gewerbetreibende auf der Suche nach einer passenden Immobilie auf Angebote, in denen ein Ladenlokal nicht zur Miete sondern zur Pacht angeboten wird. Für viele Menschen ist das fast das gleiche – allerdings macht es einen Unterschied, ob für eine Gewerbeimmobilie ein Pachtvertrag oder ein Mietvertrag vorliegt. So sind beispielsweise die Kündigungsfristen unterschiedlich geregelt und der Eigentümer darf im Gegensatz zu einem Gewerbemietvertrag ohne zum Beispiel einer Staffelmietvereinbarung die Pachthöhe nicht ohne weiteres anheben.

Wann also Pachtvertrag, und wann Mietvertrag? Der entscheidende Punkt liegt in der Ausstattung. Überlässt beispielsweise ein Eigentümer seine Metzgerei samt Inventar, so erwirtschaftet der neue Betreiber Gewinn, indem er die zur Verfügung gestellte Einrichtung nutzt. In diesem Fall ist also ein Pachtvertrag möglich. Mit einem leerstehenden Laden dagegen kann ein Gewerbetreibender erstmal keinen Gewinn erzielen. Er muss dafür selbst die Einrichtung besorgen. In solchen Fällen ist ein Mietverhältnis üblich.

Da die meisten Läden leerstehend angeboten werden, werden sie in der Regel also nicht verpachtet, sondern vermietet.

Ladenlokal gefunden – darauf sollten Interessenten achten

Haben Miet- oder Kaufinteressenten einen Laden in passender Lage gefunden, der preislich infrage kommt und auch sonst gefällt, sollten sie daran denken, noch diese Dinge zu überprüfen:

Werbeerlaubnis

Geschäfte müssen werben, um auf sich aufmerksam zu machen. Werbemittel direkt vor Ort können Leuchtreklamen an der Außenfassade, Werbung in den Schaufenstern, Warenständer oder freistehende Werbetafeln, sogenannte Kundenstopper, sein. Wird dabei etwas auf öffentlichen Wegen, Straßen oder Plätzen aufgestellt oder angebracht, muss das in jedem Fall behördlich genehmigt werden – andernfalls gilt es als ordnungswidrig. Das zuständige Ordnungsamt gibt zum Beispiel darüber Auskunft, wie viele Werbeständer zu welchen Zeiten aufgestellt werden dürfen, und welche Gebühren dafür fällig werden.

Anders sieht es dagegen mit Werbung im und am Gebäude aus. Hier sollte der Mieter beziehungsweise Pächter mit dem Eigentümer schriftlich genau vereinbaren, welche Art von Werbung wie und wo angebracht werden darf. Theoretisch kann die Nutzung der Außenfassade für Werbezwecke sogar ganz ausgeschlossen werden. Gibt es im Miet- oder Pachtvertrag keine schriftliche Vereinbarung zur Werbung am Gebäude, dann gilt die sogenannte örtliche Verkehrssitte – das ist das, was in der Gegend vorherrschend und üblich ist.

Für Eigentümer einer Ladenfläche gilt: Wird durch eine Werbemaßnahme an der Fassade das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändert, zum Beispiel durch eine Leuchtreklame, dann muss die Eigentümergemeinschaft vorher zustimmen. Vorausgesetzt, diese Art der Werbung ist in der näheren Umgebung nicht ohnehin gebräuchlich, wie beispielsweise in einer Fußgängerzone.

Außenwerbung, wie Werbeschilder, benötigt ab einer Größe von einem Quadratmeter eine Baugenehmigung der zuständigen Behörde.

Zustand der Immobilie

Veraltete Heizung, zugige Fenster, kaputte Wasserrohre – gerade in älteren Gebäuden kann der eine oder andere Mangel auf Mieter und Käufer warten. Damit es später beispielsweise nicht zu einer horrenden Gas- oder Stromrechnung kommt, weil das Gebäude schlecht gedämmt ist, sollten Mieter und Käufer eines Ladenlokals vor der verbindlichen Zusage die Gewerbeimmobilie ganz genau unter die Lupe nehmen. Dazu gehört unter anderem:

Zeitpunkt der letzten Gebäudesanierung

Fensterverglasung (einfach, zweifach, dreifach) und Zustand der Dichtungen

Schallschutz gegen Lärmbelästigung

Zustand des Innenausbaus wie Fußböden, Innentüren, Fliesen, Fugen, Sanitäranlagen

Zustand, Alter und dokumentierte Wartung der Heizungsanlage

Anzahl an Steckdosen sowie Internet- und Telefonanschluss

Einbruchschutz an Türen und Fenstern

Aufstellfläche für Müllcontainer

Brandschutzvorrichtungen wie Fluchtwege und Rauchabzug

Sind Mängel erkennbar, sollte vor der Vertragsunterschrift abgeklärt werden, ob der Vermieter beziehungsweise der Verkäufer diese Mankos selbst und auf eigene Kosten beseitigt oder ob er sich auf einen Preisnachlass bei der Miete oder dem Kaufbetrag einlässt.

Ausstattung

Zur Grundausstattung eines Ladens gehören neben dem Verkaufsraum möglicherweise auch ein Büro und eine Küche, auf jeden Fall aber Toiletten für Mitarbeiter. Geschäfte, die auch eine Kundentoilette anbieten, können besonders punkten. Darüber hinaus können Läden, die vermietet oder verkauft werden, noch eine Ladentheke, Regale, Kleiderständer und weiteres vom Vorgänger enthalten. Sind diese in einem gepflegten Zustand und bringt der Suchende nicht schon eine eigene Ausstattung mit, kann solches Equipment gerade beim Einstieg ins Geschäftsleben hilfreich sein.

Erreichbarkeit für Kunden und Zulieferer

Je nachdem, ob die zukünftige Kundschaft mit Auto, Bus oder Bahn kommt, sind entweder ausreichend Parkplätze oder eine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr wichtig. Gibt es zum Laden einen Kundenparkplatz, einen Hinterhof mit Parkmöglichkeiten oder eine nahegelegene, öffentliche Parkfläche, macht das einen Laden für autofahrende Kunden gleich viel attraktiver. Kunden, die zu Fuß kommen, legen dagegen eher Wert auf eine nahgelegene Bus-, Straßenbahn- oder U-Bahnhaltestelle.

Aber nicht nur die Kundschaft sollte den neuen Laden möglichst bequem erreichen können. Vor allem dann, wenn Lieferanten regelmäßig Waren oder Produkte per Lkw vorbeibringen, sollte der Laden auch für große Fahrzeuge gut anzusteuern sein. Idealerweise gibt es für Zulieferer einen eigenen Eingang.

Miet- oder Kaufvertrag abschließen

Mietverträge werden in aller Regel – aber nicht zwingend – schriftlich geschlossen, bei Kaufverträgen ist die Schriftform und notarielle Beurkundung dagegen vorgeschrieben.

Mietvertrag

Mietverträge für Gewerbeimmobilien unterscheiden sich inhaltlich in einigen Punkten von Mietverträgen über Wohnraum. Im gewerblichen Mietvertrag herrscht vorwiegend Vertragsfreiheit. Das heißt, Inhalt und Form sind individuell gestaltbar. So wird beispielsweise im BGB §580a lediglich eine sechsmonatige Kündigungsfrist für Gewerberäume vorgeschrieben. Durch diese Freiheit kann der Vertrag zwar besser auf die persönlichen Bedürfnisse beider Parteien angepasst werden, birgt aber auch eher das Risiko, den potentiellen Mieter zu benachteiligen. Der sollte sich daher ausreichend Zeit nehmen, den Mietvertrag vor der Unterschrift zu prüfen und mit dem Vermieter gut aushandeln, weil:

eine Kündigung durch den Vermieter mit einer Frist von sechs Monaten zum Ende eines Kalendervierteljahres möglich ist

die Miethöhe sich durch Angebot und Nachfrage bestimmt. Für Gewerbeflächen gibt es nämlich keinen offiziellen Mietspiegel

der Vermieter dem Mieter erhebliche Sanierungspflichten als individuelle Vereinbarung übertragen kann

das Recht auf Mietminderung bei Mängeln per Klausel teilweise eingeschränkt werden kann

der Vermieter über einen Umweg mit Kündigung und anschließendem Neuvertrag eine gesalzene Mieterhöhung durchsetzen könnte. Vertragliche Vereinbarungen sind dann hinfällig

Wer einen gewerblichen Mietvertrag vorschnell unterschreibt, für den könnte es also schnell teuer werden. Was in jedem Fall in den Vertrag aufgenommen werden sollte, sind: Mietzweck, Miethöhe, Mietzeit, gegebenenfalls Kündigungsfrist, Instandhaltungsverpflichtungen und Kautionshöhe. Darüber hinaus ist es sinnvoll, Sonderkündigungsfälle und das Recht, einen Nachmieter zu stellen, zu vereinbaren. Möglich wäre außerdem ein sogenannter Konkurrenzschutz. Er verbietet es dem Vermieter, in der näheren Umgebung Geschäftsräume an einen direkten Konkurrenten zu vermieten.

Kaufvertrag

Bei einem Eigentümerwechsel, ist ein schriftlicher, notariell beglaubigter Kaufvertrag Pflicht. Der Notar wird dafür im Vorfeld auch einen inhaltlich und formal korrekten Kaufvertrag aufsetzen, alle notwendigen Unterlagen von Verkäufer und Käufer einfordern und wichtige Aufgaben wie die Veranlassung des Grundbucheintrags übernehmen.

Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie kommen zusätzlich zum Kaufpreis weitere Kosten auf den Käufer zu. Diese Kaufnebenkosten berechnen sich prozentual aus dem Kaufpreis und können schnell im höheren, fünfstelligen Bereich liegen. Diese Kosten sollten Kaufinteressenten daher bei ihrer Kostenkalkulation nicht vergessen:

Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises

Grunderwerbssteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises

gegebenenfalls Maklerprovision: bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises

Finanzierung des Ladens

Wer eine Gewerbeimmobilie kaufen möchte, muss oft eine sechsstellige Summe finanzieren. Meist reicht dafür das Eigenkapital bei weitem nicht aus und es muss für die Finanzierung ein Darlehen aufgenommen werden. Banken schätzen aber in manchen Fällen das Risiko bei der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie höher ein als bei einer Wohnimmobilie. Um ihre eigene Sicherheit beim Abschluss eines Darlehens zu erhöhen, könnten sie beispielsweise eine zügigere Tilgung des Kredits, höhere Zinsen oder einen höheren Eigenkapitalanteil als bei Wohnimmobilien verlangen.

Um ein passendes Finanzierungsmodell zu finden, sollten sich Kaufinteressenten von verschiedenen Banken und Kreditinstituten beraten und ein Angebot machen lassen. Mit der richtigen Vorbereitung auf das Bank-Beratungsgespräch können Kreditnehmer positiven Einfluss auf das Angebot nehmen.

Ladenflächen kaufen oder mieten: Fazit

Der eigene Laden ist für die meisten Gewerbetreibenden das Herzstück des Geschäfts. Hier empfangen sie ihre Kunden, bieten ihre Waren oder Dienstleistungen an und repräsentieren ihr Unternehmen. Bei der Auswahl der Ladenfläche sollten sie daher besonders achtsam vorgehen und genau analysieren, welche Ansprüche sie selbst und auch die Kundschaft an die Räumlichkeiten haben: im Stadtzentrum oder außerhalb, mit Kundenparkplätzen oder lieber mit guter Anbindung an den öffentlichen Verkehr? Außerdem sollten besonders Mieter eines Ladens beim Mietvertrag besonders gut hinsehen. Ein Gewerbemietvertrag ermöglicht nämlich weitergehende Gestaltungsspielräume als ein Wohnraummietvertrag und könnte dem Mieter durch fehlende Regelungen, zum Beispiel zur Mieterhöhung, teure Nachteile verschaffen.