Wohnungspreise im Osten ziehen an: Halle springt an Leipzig vorbei

Die Kaufpreise für Wohnungen steigen in Ostdeutschland wieder fast flächendeckend. Besonders kräftig geht es in Halle und Jena nach oben, während Leipzig nahezu stagniert. Auch rund um viele Großstädte ziehen die Preise deutlich an.

Fast überall steigen die Wohnungspreise

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist in Ostdeutschland binnen eines Jahres fast überall teurer geworden. Eine aktuelle immowelt Analyse zeigt: In 74 von 76 untersuchten kreisfreien Städten und Landkreisen sind die Angebotspreise von September 2025 bis September 2026 gestiegen. Im Durchschnitt beträgt das Plus 3,8 Prozent.

Doch hinter diesem Mittelwert stecken erhebliche Unterschiede. Während manche Großstädte nur minimale Veränderungen verzeichnen, sind die Preise andernorts regelrecht gesprungen.

Besonders deutlich wird das in Halle (Saale): Dort verteuerten sich Bestandswohnungen binnen eines Jahres um 11,7 Prozent. Der Quadratmeter kostet inzwischen durchschnittlich 2.945 Euro nach 2.637 Euro im Vorjahr. Damit liegt Halle mittlerweile vor Leipzig.

Halle vor Leipzig – Jena und Dresden ziehen ebenfalls kräftig an

In Leipzig zeigt sich aktuell ein völlig anderes Bild. Die Angebotspreise stiegen lediglich um 0,3 Prozent von 2.618 auf 2.626 Euro pro Quadratmeter. Wie unterschiedlich sich der Markt innerhalb Leipzigs entwickelt, zeigt auch ein Blick auf die Wohnungspreise in den einzelnen Leipziger Stadtteilen.

Damit kostet der Quadratmeter in Halle inzwischen rund 319 Euro mehr als in Leipzig. Bei einer 75 Quadratmeter großen Wohnung entspricht das rechnerisch bereits einem Kaufpreisunterschied von knapp 24.000 Euro.

Auch andere ostdeutsche Großstädte legen deutlich zu. In Jena stiegen die Angebotspreise um 6,5 Prozent auf 3.787 Euro pro Quadratmeter. Dresden verzeichnet ein Plus von 5,4 Prozent und kommt auf 2.936 Euro. Potsdam bleibt mit 5.030 Euro pro Quadratmeter trotz eines vergleichsweise moderaten Anstiegs von 3,5 Prozent die teuerste der untersuchten ostdeutschen Großstädte.

 

23.000 Euro mehr für eine 75-Quadratmeter-Wohnung in Halle

Wie stark sich die prozentualen Sprünge auf einen konkreten Wohnungskauf auswirken können, zeigt Halle besonders deutlich. Innerhalb eines Jahres ist der Quadratmeterpreis dort um 308 Euro gestiegen. Bei der für die Analyse zugrunde gelegten 75-Quadratmeter-Wohnung entspricht das rechnerisch einem Kaufpreisanstieg von 23.100 Euro.

Auch in Jena ist der Unterschied erheblich: 231 Euro mehr pro Quadratmeter bedeuten bei 75 Quadratmetern gut 17.300 Euro zusätzlich. In Dresden sind es rund 11.250 Euro, in Potsdam etwa 12.750 Euro und in Berlin knapp 10.600 Euro.

Für Kaufinteressenten zählt dabei nicht nur der reine Kaufpreis. Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerprovision kommen hinzu. Je höher der Immobilienpreis, desto stärker können deshalb auch die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb ins Gewicht fallen.

Rund um Leipzig steigen die Preise deutlich schneller

Auffällig ist zugleich, dass die stärkeren Preisbewegungen nicht auf die Großstädte beschränkt bleiben. Im Umland von sieben der elf betrachteten Großstädte steigen die Preise sogar stärker als in der jeweiligen Kernstadt.

Besonders groß ist die Differenz in Leipzig. Während die Stadt selbst nur um 0,3 Prozent zulegt, verteuerten sich Wohnungen in den Landkreisen Leipzig und Nordsachsen im Durchschnitt um 5,2 Prozent.

Ähnlich sieht es rund um Magdeburg aus. Dort beträgt das Plus in der Stadt 1,7 Prozent, während die umliegenden Landkreise Börde, Jerichower Land und Salzlandkreis durchschnittlich um 4,2 Prozent zulegen. In Erfurt stehen 2,8 Prozent in der Stadt 3,9 Prozent im Umland gegenüber.

Auch rund um Rostock, Cottbus und Chemnitz ist die Preisentwicklung im Umland stärker.

„Viele ostdeutsche Großstädte haben in den vergangenen Jahren deutlich an Attraktivität gewonnen und entsprechend starke Preissteigerungen erlebt“, sagt immowelt Geschäftsführer Theo Mseka. „Dadurch wird der Preisabstand zum Umland für Kaufinteressenten zunehmend relevant. Gerade bei hohen Finanzierungskosten kann ein deutlich niedrigeres Preisniveau außerhalb der Kernstädte den Ausschlag geben. Die stärkeren Preisanstiege in vielen Umlandkreisen deuten darauf hin, dass diese Standorte zunehmend in den Fokus von Kaufinteressenten rücken.“

Berlin und Dresden widersetzen sich dem Umland-Trend

Dass Käufer grundsätzlich aus den Städten ins Umland ausweichen, lässt sich aus den Daten allerdings nicht ableiten. Berlin und Dresden zeigen vielmehr die Gegenbewegung.

In Berlin legten die Wohnungspreise innerhalb eines Jahres um 2,9 Prozent zu, das Umland kam im Durchschnitt auf 2,2 Prozent. Noch größer ist der Unterschied in Dresden: In der sächsischen Landeshauptstadt beträgt das Plus 5,4 Prozent, im Umland 4,0 Prozent.

Potsdam liegt mit einem Anstieg von jeweils 3,5 Prozent gleichauf mit seinem Umland. Die Zahlen zeigen damit keinen einheitlichen Stadt-Land-Trend, sondern stark unterschiedliche regionale Entwicklungen.

Gera mit größtem Preissprung – bleibt aber günstig

Den stärksten prozentualen Anstieg aller 76 untersuchten Regionen verzeichnet nicht Halle, sondern Gera. Dort legten die Angebotspreise um 12,2 Prozent zu.

Trotzdem gehört Gera mit durchschnittlich 1.343 Euro pro Quadratmeter weiterhin zu den günstigeren kreisfreien Städten. Eine 75 Quadratmeter große Wohnung kommt auf Basis des Durchschnittspreises rechnerisch auf rund 100.700 Euro.

Das Beispiel zeigt auch, warum hohe prozentuale Zuwächse allein wenig über das tatsächliche Preisniveau aussagen. Bei niedrigen Ausgangspreisen führen bereits vergleichsweise kleine absolute Veränderungen zu großen Prozentsprüngen.

Das ist auch für Kapitalanleger relevant: Entscheidend ist nicht allein, wie stark die Preise zuletzt gestiegen sind. Kaufpreis, erzielbare Miete, laufende Kosten und Finanzierung müssen zusammenpassen. Wer eine Wohnung vermieten möchte, sollte deshalb die Mietrendite einer Immobilie anhand des konkreten Objekts kalkulieren.

Der Osten wird teurer – aber nicht überall gleich schnell

Unterm Strich zeigt sich der ostdeutsche Wohnungsmarkt im September 2026 mit steigenden Angebotspreisen. Von einer einheitlichen Entwicklung kann jedoch keine Rede sein.

Halle, Jena und Dresden verzeichnen kräftige Sprünge, Berlin und Potsdam steigen moderater. Leipzig und Cottbus bewegen sich dagegen kaum, Chemnitz wird sogar leicht günstiger. Gleichzeitig holen viele Umlandregionen auf.

Für Käufer lohnt sich deshalb mehr denn je der Blick über die Stadtgrenze. Denn wenige Kilometer können nicht nur einen erheblichen Unterschied beim Quadratmeterpreis machen – auch die aktuelle Preisdynamik kann sich deutlich unterscheiden.